Les six grandes banques ont réduit leur solde de prêts hypothécaires personnels existants de 7k de yuans. Est-il encore nécessaire de rembourser anticipativement ?

每经记者｜赵景致    每经编辑｜魏官红

提前还房贷的风，结束了吗？

À partir de la seconde moitié de 2022, les emprunteurs de prêts immobiliers personnels en Chine ont accéléré le remboursement anticipé des prêts, et une « vague de remboursement anticipé » s’est progressivement formée sur une période donnée.

Mais aujourd’hui, les scènes de réservation de créneaux en pleine nuit et de files d’attente pendant des mois ne sont déjà plus aussi courantes. Alors, la « vague » de remboursement anticipé des prêts hypothécaires est-elle encore en cours ? Les données regroupées par le journaliste de 《每日经济新闻》 montrent que, pour les six grandes banques publiques, le montant total des prêts hypothécaires personnels en encours s’élève à environ 244.8k de yuans, soit une baisse d’environ 7.1k de yuans par rapport à l’année précédente.

« Il y a évidemment encore des remboursements anticipés, mais comparé aux années précédentes, on ne peut sûrement plus parler d’une “vague”. » Wang Pengbo, analyste en chef chez Bainot Consulting, indique que la baisse du solde des prêts hypothécaires s’explique à la fois par le remboursement anticipé des ménages et par le fait que l’an dernier, l’intention d’achat de logements n’était pas élevée.

Il convient de noter qu’au premier trimestre de cette année, le marché immobilier a connu un « petit printemps ». À ce sujet, Zhou Yiqin, expert senior en politiques financières, estime que cette situation n’est pas un rebond de survente à court terme : elle s’explique par une baisse progressive des taux d’intérêt du marché et un assouplissement progressif des politiques d’achat de logement, ce qui permet au sentiment du marché de se redresser de façon stable, et il y a des chances que cette tendance se poursuive au deuxième trimestre.

2025年个人房贷余额下滑

Le journaliste a regroupé des données et constate que le solde des prêts immobiliers personnels des banques continue de baisser.

En 2024, en tant que force principale pour l’octroi de prêts immobiliers, les six grandes banques publiques ont réduit leurs prêts immobiliers personnels de 6.2k de yuans ; pour l’ensemble de 2025, la diminution nette a atteint 7.1k de yuans, soit une baisse plus marquée que celle de 2024.

À noter que, sur la première moitié de 2025, la diminution totale des six grandes banques publiques s’est élevée à 107,8 milliards de yuans, contre 325,5 milliards de yuans sur la première moitié de 2024, ce qui montre une baisse nettement plus faible ; en revanche, sur la seconde moitié de 2025, la diminution s’est fortement accélérée, atteignant environ 602,2 milliards de yuans, ce qui fait que la contraction globale des prêts immobiliers personnels l’an dernier a encore davantage dépassé celle de 2024.

À mesure que le solde des prêts immobiliers personnels continue de se réduire, les six grandes banques publiques ont toutes quitté l’ère des « 60k de yuans ».

Du point de vue du tableau national, le solde des prêts immobiliers personnels est lui aussi en baisse. D’après les données de la banque centrale, à la fin de 2025, le solde national des prêts hypothécaires personnels s’élève à 370.1k de yuans, soit une baisse de 1,8 % en glissement annuel. Cela indique que le solde des prêts hypothécaires personnels de certaines banques a même pu augmenter, et que les prêts hypothécaires personnels des banques entrent dans une phase de concurrence plus fine et plus ciblée.

Dans le secteur, on estime que la baisse du solde des prêts immobiliers existants résulte en réalité de la confrontation de deux forces : d’une part, combien de prêts sont « retirés » par les remboursements anticipés ; d’autre part, combien de nouveaux prêts hypothécaires sont « ajoutés » par l’émission de nouveaux prêts.

« Il y a évidemment encore des remboursements anticipés, mais comparé aux années précédentes, on ne peut sûrement plus parler d’une “vague”. » Wang Pengbo indique que le remboursement anticipé des prêts hypothécaires se conjugue au fait que, l’an dernier, l’intention d’achat des ménages était faible : ces deux facteurs, ensemble, entraînent la baisse du solde des prêts hypothécaires personnels des banques.

Yang Haiping, chercheur associé de l’Association de gestion de fortune de Pékin, déclare que l’immobilier se trouve actuellement encore dans une phase d’ajustement : il y a certes beaucoup de clients ayant des besoins urgents, mais aussi de nombreux clients attentistes ; globalement, la croissance des prêts hypothécaires est insuffisante.

Un « petit printemps » pour le marché immobilier au premier trimestre

Au premier trimestre, le marché des transactions de l’immobilier résidentiel d’occasion dans le pays a connu un « petit printemps ». D’après le rapport de Cray, les surfaces de transactions de logements d’occasion sur les 20 principales villes clés en mars s’élèvent à environ 17,97 millions de mètres carrés, soit +117 % en séquentiel et +6 % en glissement annuel ; sur l’ensemble du premier trimestre, les surfaces cumulées s’établissent à environ 41,08 millions de mètres carrés, soit +4 % en glissement annuel.

Dans cette séquence de « petit printemps », des villes de premier rang comme Pékin et Shanghai ont joué le rôle de « meneuses ».

« Le “petit printemps” du marché immobilier au premier trimestre 2026 repose principalement sur la reprise du marché des logements d’occasion dans les villes de premier rang ; à l’heure actuelle, nous sommes dans une phase de redressement modéré, et l’élan de reprise pourrait se poursuivre quelque peu. » Zhou Yiqin a déclaré au journaliste : « Avec l’arrivée du scénario de “petit printemps”, l’impact positif sur le solde des prêts hypothécaires personnels des banques commerciales deviendra progressivement visible. »

« Même si une inversion complète n’a pas encore eu lieu, je pense que ce n’est pas un rebond de survente à court terme : c’est plutôt un redressement progressif de la confiance du marché, à mesure que les taux d’intérêt du marché baissent progressivement et que les politiques d’achat de logement s’assouplissent progressivement. J’estime qu’il y a une possibilité que cela se poursuive au deuxième trimestre. » Zhou Yiqin souligne : « L’activité accrue des transactions de logements d’occasion entraînera directement une hausse du nombre de demandes de prêts, ce qui ralentira progressivement la diminution du solde. Par la suite, il y a de bonnes chances que cela apporte un soutien positif au solde des prêts, et que l’ensemble du marché immobilier avance dans la direction de “hausse des volumes, stabilité des prix”. »

Shao Yuejin, vice-président du Shanghai EJU Real Estate Research Institute, déclare au journaliste que « le “petit printemps” s’oriente davantage vers les transactions de logements d’occasion dans les villes clés ; à l’heure actuelle, nous sommes encore dans la phase initiale de la reprise du marché immobilier national. Au deuxième trimestre, si les transactions s’améliorent encore, cela offrira aussi un soutien positif au marché des prêts. “Mais certains clients ont des prêts du fonds de prévoyance (公积金) ; ceux-ci ne seront pas comptabilisés dans les données des prêts des banques commerciales, et cela aura aussi un impact sur le solde des prêts commerciaux.” »

Des banques indiquent qu’un net rebond du volume de dossiers de prêts hypothécaires apparaît

Concernant la situation des prêts immobiliers personnels cette année, le journaliste a remarqué que, lors de plusieurs conférences de publication des résultats, des responsables de banques ont également fait des déclarations. Parmi elles, la Bank of Communications a une vision relativement optimiste concernant l’activité de prêts hypothécaires personnels.

Lors de la conférence de publication des résultats pour l’exercice 2025, le vice-président de la Bank of Communications, Zhou Wanfu, explique qu’à partir de mars 2026, le volume d’entrées de dossiers pour les prêts hypothécaires de la banque a nettement augmenté. « C’est probablement un signal de stabilisation du marché immobilier », indique Zhou Wanfu. Si cette tendance se maintient, l’activité de prêts hypothécaires de 2026 atteindra progressivement une croissance positive, et contribuera à faire en sorte que la Bank of Communications réalise l’objectif de croissance attendu de l’ensemble de son portefeuille de prêts à la consommation de détail.

Le vice-président de la China Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), Wang Jingwu, a répondu au sujet du taux de créances douteuses des prêts aux particuliers. Wang Jingwu indique que la qualité des actifs des prêts à la clientèle individuelle est restée excellente à long terme ; au cours des deux dernières années, sous l’influence de facteurs tels que la transition économique, l’ajustement du marché immobilier et un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande, le taux de créances douteuses est monté à court terme, conformément à la tendance générale du secteur.

« Les fondements de l’économie chinoise sont solides, la résilience est forte, le potentiel est grand ; les conditions de soutien et la tendance fondamentale favorable à long terme n’ont pas changé. À l’avenir, le risque des prêts aux particuliers restera maîtrisable. » Wang Jingwu juge qu’avec l’accélération de la mise en œuvre d’un ensemble de politiques et la libération continue des effets des politiques, la base du marché du crédit aux particuliers s’améliorera progressivement, et la qualité des actifs des prêts aux particuliers reviendra à un niveau raisonnable.

Même si l’État continue aussi de publier des politiques concernant l’immobilier, et que le marché montre des signes de redressement, Yang Haiping a déclaré au journaliste que, dans la configuration des actifs des banques, la part des prêts hypothécaires pourrait suivre une tendance à la baisse.

D’après les données actuelles, le journaliste remarque que de grandes banques ont enregistré une forte croissance de leurs prêts à la consommation aux particuliers et de leurs prêts à but entrepreneurial aux particuliers. Parmi elles, la croissance des prêts à la consommation personnels de l’Industrial and Commercial Bank of China a augmenté de 8B de yuans, soit +18,5 %, et les prêts à but entrepreneurial des particuliers ont augmenté de 77.82B de yuans, soit +15,0 % ; la croissance des prêts à la consommation personnels dans le périmètre domestique pour la Bank of China atteint jusqu’à 28 %.

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier est-il avantageux ?

Auparavant, la principale motivation de la « vague de remboursement anticipé » des prêts immobiliers provenait des emprunteurs : d’une part, en raison des fluctuations économiques ; d’autre part, en raison de l’intensification des fluctuations sur les marchés financiers chinois, avec une baisse marquée des prix des actions, des fonds, etc., ce qui a entraîné une diminution notable des rendements d’investissement des ménages ordinaires et une tendance à une préférence pour le risque plus prudente. De plus, certains taux des prêts hypothécaires existants étaient trop élevés ; pour certains emprunteurs, le taux de leur prêt existant dépassait 5 %. Sous l’effet de l’ensemble de ces facteurs, les emprunteurs ont réaffecté une partie des fonds initialement destinés à l’investissement vers le remboursement anticipé.

Cependant, à mesure que les taux des prêts hypothécaires existants sont abaissés, le coût des taux des prêts immobiliers personnels diminue aussi progressivement. D’après les données de la banque centrale, en février de cette année, le taux d’intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts immobiliers personnels s’élève à environ 3,1 %, soit environ 10 points de base de moins que la même période de l’année précédente ; les taux de prêt restent à un niveau bas.

Les taux étant bas, est-il toujours intéressant de rembourser par anticipation ?

« Pour savoir si c’est avantageux, il faut regarder le niveau de rendement de l’investissement ou de l’épargne actuel du consommateur, et l’écart avec le taux du prêt après la baisse. » Wang Pengbo indique : « Si le rendement d’investissement est supérieur au taux du prêt, il est possible d’envisager d’affecter davantage de fonds à l’investissement ; sinon, on peut envisager de rembourser partiellement ou totalement le prêt. Par ailleurs, il faut aussi garder suffisamment de fonds pour les dépenses de la vie quotidienne ainsi que pour la retraite et la santé à l’avenir. »

De plus, en ce qui concerne la méthode de remboursement, en général, la méthode du remboursement par capital constant (等额本金) implique, au début, davantage de capital remboursé et moins d’intérêts ; par rapport à elle, le remboursement anticipé serait un peu plus avantageux. La méthode du remboursement par mensualités constantes (等额本息) entraîne, au début, davantage d’intérêts et moins de capital ; si le remboursement est déjà passé la moitié, on peut aussi ne pas considérer un remboursement anticipé.

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