Điều tra thực tế: Nhu cầu thị trường bất động sản Shenzhen trong kỳ nghỉ Thanh minh được giải phóng, tháng Tư "bạc" trở thành "thời kỳ quan trọng" để quan sát

Vào tháng 3 vừa qua, thị trường bất động sản ở các thành phố hạng nhất đã nộp một “bảng thành tích” khá ấn tượng. “Ngân Tứ” — mùa cao điểm bán hàng truyền thống của thị trường nhà ở — được giới trong ngành xem là “thời điểm then chốt” để quan sát xu hướng của thị trường.

Trong kỳ nghỉ Lễ Thanh Minh, khi phóng viên trực tiếp khảo sát tại thị trường Thâm Quyến, nhiều giám đốc bán hàng nhà mới và nhiều giám đốc trung gian nhà ở thứ cấp đều cho biết, trong năm nay, tình hình thị trường bất động sản trong kỳ nghỉ Thanh Minh có phần tốt hơn so với năm ngoái; nhu cầu đã được tích lũy trên thị trường tiếp tục được giải phóng.

（Một gian mẫu của một dự án nhà mới ở khu vực Quang Á Viên, Lóng Cương, Thâm Quyến 吴家明/摄）

“Gần đây thời tiết ở Thâm Quyến không được tốt lắm, nhưng dự án vẫn đạt thành tích bán hàng tốt. Ngày đầu tiên của kỳ nghỉ Thanh Minh đã bán được 3 căn, tình hình thị trường tốt hơn năm ngoái. Công ty cũng dự định dần dần thu hồi các ưu đãi giảm giá.” Tại một dự án nhà mới gần khu Quang Á Viên ở quận Lóng Cương, một giám đốc marketing cho biết như vậy, “Kỳ nghỉ Ngày Quốc tế Lao động còn là ‘cửa sổ thời gian’ quan trọng hơn. Chúng tôi dự kiến nhìn chung thị trường gần đây sẽ tiếp tục phục hồi.”

Đối với việc dự án nhà mới chuẩn bị thu hồi các ưu đãi giảm giá, một số người mua nhà được phỏng vấn cho rằng hành động này chủ yếu là “chiêu marketing” của dự án. Một người mua nhà cho biết: “Chúng tôi coi trọng chất lượng căn nhà và hiệu quả chi phí. Hiện nay nguồn lựa chọn nhà mới trên thị trường không ít, sẽ không vì chút giảm giá này mà vội vàng quyết định.”

Có ý kiến từ giới trong ngành cho rằng, kể từ năm ngoái, hành vi “giảm giá bán nhà” trên thị trường nhà mới của Thâm Quyến đã không còn là hiện tượng phổ biến, mà chỉ tập trung ở một số ít nhà phát triển đang chịu áp lực căng thẳng từ chuỗi vốn; một số chiến lược của nhà phát triển ở Thâm Quyến đã chuyển từ “vừa bán số lượng không cần giá” sang “cần số lượng vừa cần giá”. Ngoài ra, trong điều kiện thông thường, để giá nhà mới xuất hiện xu hướng tăng trở lại trên diện rộng, cần phải sau khi sản lượng giao dịch tăng liên tiếp trong nửa năm mới có thể thấy rõ; nhưng tổng sản lượng giao dịch nhà mới ở Thâm Quyến lại rõ ràng kém hơn nhiều so với nhà ở thứ cấp.

Một giám đốc marketing nhà mới ở quận La Khê cũng cho biết: “Đúng dịp kỳ nghỉ lễ công cộng của Hồng Kông, gần đây dự án của chúng tôi cũng xuất hiện một số khách hàng từ Hồng Kông đến để hỏi thông tin và đi xem nhà.”

Dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Le Jia cho thấy, từ ngày 1 đến ngày 3 tháng 4, tổng số ký hợp đồng bán trước (pre-sale) và bán hiện tại (现售) của nhà ở thương mại hạng nhất ở Thâm Quyến là 361 căn; nhà ở thứ cấp tổng số ký hợp đồng là 685 căn; hai con số cộng lại đã vượt 1000 căn. Đáng chú ý, nhà ở thứ cấp ở Thâm Quyến là nơi đầu tiên kích hoạt làn sóng thị trường, trở thành động cơ cốt lõi của “mùa xuân nhẹ” lần này.

Một trung gian bất động sản kỳ cựu đến từ khu trường học Thâm Quyến Trung học ở quận La Khê cho phóng viên biết: “Những ngày trước kỳ nghỉ Thanh Minh, Khu dân cư Kim Lợi Hào Viên và Khu dân cư Gia Hồ Tân Đô đã giao dịch được vài căn, mức độ nóng của giao dịch đã tăng lên. Nhưng giá tạm thời chưa có biến động lớn, cơ bản ngang với thời điểm cuối năm ngoái.” Phóng viên cũng phỏng vấn nhiều giám đốc trung gian bất động sản ở nhiều khu vực khác nhau; họ đều cho rằng hiện nay thị trường nhà ở thứ cấp vẫn dựa vào giá để chống đỡ. “Lấy giá để đổi lấy số lượng” là tiền đề để giao dịch quay trở lại. “Bây giờ người mua nhà rất lý trí; giá phù hợp thì mới ra quyết định, chủ nhà cũng hiểu đạo lý này; nhiều người sẵn sàng giảm giá ở mức phù hợp để thúc đẩy giao dịch”.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Trung gian Bất động sản Thâm Quyến, trong tháng 3, nhà ở thứ cấp ghi nhận tổng cộng 7225 căn. Con số này tăng mạnh 151,2% so với tháng trước, lập mức cao nhất trong gần 12 tháng; so với cùng kỳ năm ngoái giảm 6,2%. Hiệp hội Trung gian Bất động sản Thâm Quyến cho rằng lượng ghi nhận của nhà ở thứ cấp tăng mạnh theo tháng, chủ yếu nhờ tác động thúc đẩy từ việc sau kỳ nghỉ thị trường bắt đầu hoạt động trở lại và nhu cầu được tập trung giải phóng. Nhưng so với cùng kỳ vẫn có xu hướng giảm cho thấy niềm tin tổng thể của thị trường vẫn chưa đủ mạnh, mức độ phục hồi còn có không gian để tăng. Đồng thời, thị trường nhà ở thứ cấp ở Thâm Quyến thể hiện ba đặc điểm cốt lõi: một là nhu cầu thiết yếu do nhu cầu thực (刚需) dẫn dắt, các nguồn nhà có hiệu quả chi phí cao dẫn đầu về giao dịch; hai là nhiều khu vực cùng phát lực, các khu vực lõi cải thiện nhu cầu được giải phóng ổn định; ba là đại thị trường tập trung, giao dịch dồn vào các cộng đồng “mẫu mực” ở những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tính lưu thông mạnh, phản ánh rằng quyết định mua nhà của người mua hiện nay ngày càng trở nên lý trí hơn, trong đó giá trị cốt lõi của tài sản và tính thanh khoản trở thành yếu tố ưu tiên trong quyết định.

Tại Diễn đàn thường niên 2026 vừa diễn ra về quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội ngành bất động sản tỉnh Quảng Đông Vương Thiệu cho biết, trong năm 2026, các thành phố trọng điểm đã xuất hiện xu hướng “phục hồi theo điểm” (từng điểm từng khu). Lượng khách đến xem nhà mới, lượng ký kết giao dịch dần dần quay đầu phục hồi; niềm tin của người mua nhà có phần được cải thiện, quan hệ cung-cầu của thị trường từng bước hướng đến trạng thái cân bằng lại, xu hướng điều chỉnh chậm lại; còn các thành phố từ cấp 3 và 4 vẫn đang đối mặt với áp lực tồn kho lớn, mức độ sôi động thị trường thấp, kỳ vọng yếu, v.v. Vì vậy, chính quyền các nơi cần tiếp tục tăng cường việc thực hiện chính sách “tùy tình hình từng địa phương” để điều tiết chính xác. Ngoài ra, bằng cách tập trung xây dựng “những căn nhà tốt”, tạo ra đòn bẩy phát triển chất lượng cao cho bất động sản, thông qua việc “nhà tốt + dịch vụ tốt + vận hành tốt” để kích hoạt động lực tiêu dùng của cư dân và sức sống đầu tư của thị trường.

Hiệu đính: 杨舒欣