Phòng quan sát báo cáo tài chính | Xử lý kế toán dự phòng tài sản dẫn đến lỗ, Mã Khải Long hướng tới phát triển chất lượng cao

Gần đây, MERRYCELL (Mỹ Kỷ Long) công bố báo cáo tài chính thường niên năm 2025. Trong kỳ báo cáo, công ty đạt doanh thu 6.58B NDT. Do chịu áp lực suy giảm từ ngành bất động sản, MERRYCELL tuân thủ nguyên tắc thận trọng, đã thực hiện điều chỉnh đánh giá giá trị rất lớn đối với giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư, điều này cũng khiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty niêm yết trong năm nay bị lỗ 23.72B NDT.

Sau khi loại trừ các yếu tố không thuộc hoạt động kinh doanh, hoạt động kinh doanh chính của MERRYCELL cho thấy tính bền bỉ trong vận hành và độ đàn hồi trong phục hồi. Đặc biệt, dưới sự dẫn dắt chiến lược 5 năm mới và được tiếp sức sâu rộng từ cổ phiếu Jianfa (Jianfa Shares), chất lượng vận hành đã được cải thiện. Báo cáo thường niên cho thấy, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh cả năm của MERRYCELL đạt 816 triệu NDT, tăng mạnh 277,34% so với 216 triệu NDT của năm 2024; biên lợi nhuận gộp của mảng dịch vụ thương mại gia dụng cốt lõi tăng 2 điểm phần trăm lên 61,9%.

** Dưới sự tiếp sức của Jianfa, hoạt động kinh doanh chính ổn định trở lại**

Nhìn từ báo cáo thường niên, nhờ sự hỗ trợ của Tập đoàn Jianfa, hoạt động kinh doanh cốt lõi của MERRYCELL đã bước đầu ổn định. Tính đến ngày 31/12/2025, 74 trung tâm thương mại tự doanh và 218 trung tâm do công ty ủy quản thuộc hệ thống của công ty có tỷ lệ cho thuê trung bình đều được cải thiện so với năm 2024. Trong đó, tỷ lệ cho thuê trung bình của các trung tâm tự doanh tăng 2 điểm phần trăm, đạt 85,0%.

2025, tỷ lệ cho thuê trung bình của các trung tâm thương mại tự doanh của MERRYCELL tăng 2 điểm phần trăm. Ảnh do người được phỏng vấn cung cấp

MERRYCELL cho biết, kinh nghiệm quản lý tài sản quốc hữu trưởng thành của Tập đoàn Jianfa đã giúp công ty tiết kiệm chi phí và tăng hiệu quả. Năm 2025, chi phí kinh doanh, chi phí bán hàng và chi phí quản lý của MERRYCELL lần lượt giảm 18,95%, 18,59% và 24,22%; mức giảm đều vượt mức giảm của doanh thu hoạt động, qua đó hiệu quả vận hành được cải thiện một cách thực chất. Ngoài ra, lợi thế tài trợ do Jianfa Shares mang lại cũng dần thể hiện rõ. Tỷ lệ chi phí vốn vay tổng hợp của MERRYCELL được tối ưu từ 5,1% của năm trước xuống 4,4%, kéo theo chi phí lãi vay giảm từ 2.53B NDT xuống 2.16B NDT. Tính đến cuối năm 2025, quy mô tổng các khoản phải trả kỳ phiếu và phải trả người bán của MERRYCELL giảm 43,79% so với cuối năm trước; các khoản nợ lịch sử được giải quyết từng bước và ổn định.

Trong kỳ báo cáo, sự phối hợp giữa hai bên trong hoạt động kinh doanh được đẩy nhanh và triển khai. MERRYCELL và Jianfa Light Industry, Jianfa Auto mở rộng hợp tác, tiếp tục thúc đẩy việc triển khai các chiến lược như “3+ hệ sinh thái sao” và “người–xe–nhà”. Năm 2025, diện tích vận hành của các khu vực cửa hàng điện gia dụng của MERRYCELL đạt 1.41M m², tỷ trọng diện tích tăng lên 10,1%; diện tích kinh doanh xe ô tô từ 23.72B² tăng gấp đôi lên 23.44B², phủ 46 thành phố trên cả nước.

Jianfa Shares cũng mang đến cho MERRYCELL các kênh thu hút khách hàng mới. Một mặt, MERRYCELL liên kết với các sự kiện đẳng cấp quốc tế như Giải Kim Cương (Diamond League) và giải marathon Hạ Môn, qua đó nâng tầm hình ảnh thương hiệu; mặt khác, thông qua hệ sinh thái bất động sản của Jianfa/联发 (Jianfa/ Liànfā), MERRYCELL mở rộng “đầu mối” marketing tới 20 thành phố và 76 dự án nhà ở, khai thác tổng cộng hơn 14k nhóm khách hàng, trực tiếp thúc đẩy giá trị chuyển đổi khoảng 150 triệu NDT, từ đó hình thành vòng khép lưu lượng “bất động sản + gia dụng”.

Dự án thương mại đầu tiên do hai bên phối hợp sâu, Thành Đô Oanh Duyệt Thành (Chengdu Bay Yuecheng), chính thức khai trương vào ngày 20/12/2025. Dự án định vị “Bãi tụ vui năng động gia đình ở phía nam thành phố”, phá vỡ ranh giới truyền thống của thương mại gia dụng, đưa vào các loại hình tiêu dùng đa dạng tần suất cao như thể thao ngoài trời, giải trí cho phụ huynh và trẻ em, ẩm thực đặc sắc, v.v., qua đó thực hiện nâng cấp đổi mới cho tài sản hiện hữu và giải phóng hiệu quả giá trị thương mại.

** Thúc đẩy giá trị định giá tài sản quay về giá trị thương mại hợp lý**

Do trong vài năm qua, ngành bất động sản Trung Quốc đã được điều chỉnh sâu rộng, nên bất động sản thương mại nhìn chung phải đối mặt với nhu cầu điều chỉnh định giá. Xuất phát từ đánh giá thận trọng đối với môi trường vĩ mô và xu hướng ngành, MERRYCELL đã tiến hành đánh giá lại toàn diện giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư thuộc sở hữu của mình trên cơ sở các chuẩn mực kế toán. Động thái này về mặt sổ sách tạo ra khoản lỗ do biến động giá trị hợp lý 160k NDT, trở thành nguyên nhân cốt lõi khiến công ty năm 2025 lỗ lớn. Nhưng mặt khác, việc điều chỉnh định giá này giúp củng cố chất lượng tài sản của công ty, khiến giá trị ghi sổ của tài sản phù hợp hơn với thực tế thị trường hiện tại.

Những người trong ngành cho biết, cách xử lý kế toán như vậy không liên quan đến dòng tiền của công ty, cũng không có nghĩa là hoạt động kinh doanh chính của công ty suy giảm một cách thực chất. Thông qua điều chỉnh giá trị đầy đủ, MERRYCELL đã loại bỏ các rủi ro tiềm ẩn về việc tài sản tiếp tục bị giảm giá trong tương lai, đồng thời đặt nền tảng tài chính vững chắc hơn cho kế hoạch sắp tới của công ty.

Trong khi thúc đẩy giá trị định giá tài sản quay về giá trị thương mại hợp lý, MERRYCELL cũng chủ động hành động ở cấp độ vận hành. Trước những thách thức thực tế như nhu cầu ngành thu hẹp và việc các nhà kinh doanh gặp khó khăn, MERRYCELL thông qua các biện pháp ổn định và hỗ trợ nhà kinh doanh như miễn giảm tiền thuê, nỗ lực bảo đảm không gian sinh tồn cho các nhà kinh doanh, đồng thời duy trì sự ổn định của chuỗi ngành gia dụng. “Việc này tuy tạo ra một áp lực nhất định lên phía doanh thu trong ngắn hạn, nhưng cũng ổn định được nhóm nhà kinh doanh, đồng thời tạo nền móng để cải thiện liên tục về sau.”

** Lợi ích chính sách chồng lấp, chiến lược 5 năm mới khởi động**

Từ năm 2025 đến nay, ngành bất động sản liên tục đón nhận các tin chính sách thuận lợi. Tháng 12/2025, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Trung Quốc (CSRC) ban hành “Thông báo về việc thúc đẩy phát triển chất lượng cao của thị trường quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs)”, đưa bất động sản thương mại vào phạm vi thí điểm, hỗ trợ ngành mở rộng các kênh tài trợ đa dạng. Từ ngày 01/01/2026, lãi suất vay từ quỹ tích lũy nhà ở đối với các khoản vay hiện hữu được điều chỉnh giảm toàn diện; trong đó lãi suất cho vay mua căn hộ lần đầu kỳ hạn trên 5 năm giảm xuống 2,6%, căn hộ thứ hai giảm xuống 3,075%, tiếp tục giảm bớt áp lực mua nhà của người dân. Tháng 3/2026, Thượng Hải công bố sẽ hạ tỷ lệ trả trước thấp nhất đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại xuống không thấp hơn 30%, giảm ngưỡng mua và đầu tư bất động sản thương mại. Đồng thời, trên phạm vi cả nước, chính sách “mua cũ đổi mới” đối với hàng tiêu dùng tiếp tục được đẩy mạnh; các sản phẩm thông minh trong gia dụng được đưa vào phạm vi trợ cấp, từ đó kích hoạt chính xác nhu cầu tiêu dùng gia dụng được giải phóng.

Theo đà chính sách tiếp tục được gia tăng và quá trình “xả hàng tồn” dài hạn của thị trường, ngành bất động sản đang dần thoát khỏi chu kỳ đi xuống. Báo cáo nghiên cứu của CICC (China International Capital Corporation) nêu rằng, khi nguồn cung thu hẹp bước vào năm thứ sáu, dự kiến việc điều chỉnh sâu của thị trường bất động sản đã gần đến hồi kết. Tổng giám đốc điều hành chung của tập đoàn 克而瑞 (Cride) và chủ tịch Công ty Công nghệ Phổ Nhĩ Số Trí (普睿数智科技) – Đinh Tổ Dụ (丁祖昱) phân tích theo 6 góc độ như quan hệ cung cầu theo thời gian động, lượng tồn kho, mức điều chỉnh giá nhà, v.v., và cho rằng thị trường bất động sản đang tiến hành xác nhận “đáy”, truyền đi tín hiệu “ngừng giảm và đi vào ổn định”.

Tại thời điểm then chốt thị trường ngừng giảm và quay đầu phục hồi, MERRYCELL nhân đà để khởi động chiến lược 5 năm mới, xác định hướng phát triển chất lượng cao dựa trên định vị “nhà vận hành thương mại gia dụng mới và nhà cung cấp dịch vụ hệ sinh thái cho ngành gia dụng”. Một mặt, MERRYCELL sẽ tập trung vào việc nâng cấp mảng kinh doanh chính về gia dụng; thông qua liên tục nâng cấp năng lực nội dung và vận hành, công ty khai thác sâu giá trị của không gian thương mại gia dụng, củng cố năng lực cạnh tranh của mảng chính; đồng thời, công ty tiếp tục mở rộng ranh giới dịch vụ, tiếp sức cho tuyến trên của chuỗi ngành, bao phủ các chủ thể cốt lõi như các nhà máy thương hiệu, xây dựng đường cong tăng trưởng thứ hai.

Các nhà phân tích cho rằng, khi bất động sản đầu tư quay về giá trị thương mại hiện tại và hoạt động cơ bản của vận hành đã tạo được đáy, trong bối cảnh tương lai thị trường bất động sản dần ấm trở lại và nhu cầu tiêu dùng gia dụng tiếp tục được giải phóng, MERRYCELL có khả năng nắm bắt lợi ích từ sự phục hồi của ngành, thực hiện cải thiện liên tục về kết quả kinh doanh và quay về giá trị dài hạn.

Tác giả/ Trương Khiết

Biên tập 王琳 (Wang Lin)

Hiệu đính 赵琳 (Zhao Lin)