Une politique d'offre renforcée pour dynamiser le stock existant, un levier clé pour relancer le marché immobilier

En tant qu’industrie essentielle à l’économie nationale et source importante de patrimoine pour les résidents, l’orientation du développement immobilier suscite un vif intérêt. En lisant attentivement le texte de cadrage du « quinzième plan quinquennal » (15e plan à venir), on constate que « redynamiser le stock » est devenu l’un des principaux mots-clés du développement immobilier au cours des cinq prochaines années.

Le texte de cadrage du « quinzième plan quinquennal » (15e plan à venir) ne propose pas seulement, à la source de l’approvisionnement en foncier, l’exigence « d’être coordonné avec le parc de logements existants, les variations de population, etc. » : il prévoit aussi, pour le foncier existant, les projets en construction, le parc de biens immobiliers commerciaux existants, etc., toute une série de politiques visant à redynamiser le stock. Il précise que les terrains déjà cédés mais non encore développés et les projets en construction doivent faire l’objet d’un « traitement classifié », que le parc de biens immobiliers commerciaux existants et les locaux professionnels/ commerciaux inoccupés doivent avancer vers une « utilisation redynamisée », etc.

Pourquoi le texte de cadrage du « quinzième plan quinquennal » (15e plan à venir) accorde-t-il autant d’importance à la redynamisation du stock immobilier ? Wang Ruimin, chercheur au Centre de recherche pour le développement du Conseil des Affaires d’État, a déclaré au journaliste de Securities Times que, depuis l’entrée de l’urbanisation dans une phase de développement stable, l’intensité du développement foncier dans certaines villes qui accueillent une population nette a déjà dépassé la barre d’alerte internationale de 30 %, et certaines villes dépassent même 50 %. Cela pousse à développer des villes à partir des terrains du stock, afin de créer un espace pour une amélioration des industries et de la qualité de vie résidentielle.

Liu Lin, chercheuse à l’Institut de recherche en macroéconomie de la Commission nationale pour le développement et la réforme, indique que les principaux problèmes actuels du marché sont un niveau d’inventaire élevé et une difficulté à l’écouler (deleveraging/écoulement). À la fin février 2026, la surface immobilière à vendre de biens immobiliers résidentiels commerciaux en attente de vente est proche de 800 millions de mètres carrés, soit un niveau historiquement élevé. Outre la surface en attente de vente, la pression liée aux projets en construction et aux stocks de terrains déjà cédés mais non développés est également très forte. Par ailleurs, en raison notamment d’une配比 (proportionnement) prévu trop élevé dans les plans, l’offre de bureaux et de locaux commerciaux (商办) ainsi que de garages/ parkings (车库) a été surabondante sur le long terme, si bien que la pression d’écoulement y est bien plus forte que pour les logements résidentiels commerciaux. Ces stocks immobilisent une grande quantité de capitaux des promoteurs immobiliers ; non seulement cela contraint la liquidité, mais cela affecte aussi la capacité d’investissement des promoteurs, et du fait de la génération continue de coûts financiers, cela accroît encore davantage les risques opérationnels des entreprises.

Le directeur du Centre de recherche sur l’immobilier de l’université Tsinghua (Henglong), Wu Jing, estime que la pression liée à l’écoulement des biens, ainsi que l’incertitude de la reprise de la demande, exigent en urgence d’ajuster la base de l’offre comme mesure centrale pour atténuer la pression du marché. L’importance accordée au stock dans le texte de cadrage du « quinzième plan quinquennal » (15e plan à venir) s’inscrit dans la continuité de la proposition de la Conférence centrale sur le travail en matière de villes, selon laquelle « le développement urbain doit se tourner principalement vers l’amélioration de la qualité et l’efficacité à partir du stock ». La clé de sa mise en œuvre réside dans le fait que chaque ville doit appliquer des politiques différenciées selon les différents types d’actifs du stock, et qu’au cours d’une progression graduelle, elle doit explorer des modèles réplicables.

Pour les biens immobiliers résidentiels commerciaux existants, le Centre a clairement indiqué qu’il encouragera l’acquisition de logements existants en vue de l’habitation à caractère de garantie, et qu’il soutiendra les gouvernements locaux dans l’émission d’obligations spéciales (专项债券) afin d’augmenter les fonds d’acquisition. Cela est devenu une mesure importante pour résoudre les stocks immobiliers et améliorer le système de garanties de logement. Depuis 2025, les travaux d’acquisition et de stockage des logements existants se poursuivent dans différentes régions ; selon des statistiques incomplètes, à ce jour, plus de 60 villes à l’échelle nationale ont clairement indiqué soutenir l’acquisition de logements existants. D’après le suivi de l’Institute China Index (中指研究院), depuis 2025, des provinces comme le Zhejiang et la Sichuan ont émis, au total, des obligations spéciales de plus de 4,3 milliards de yuans pour acheter des biens immobiliers commerciaux existants afin de les convertir à un usage de logement garanti.

Liu Lin a indiqué au journaliste que, en plus des obligations spéciales des gouvernements locaux, les politiques de soutien pour les fonds d’acquisition comprennent aussi des prêts collectifs aux achats de logements (住房租赁团体购房贷款) et des prêts pour le logement garanti (保障性住房再贷款). Dans le processus d’exploration de l’acquisition de biens immobiliers existants, les politiques de soutien continuent d’être optimisées et le périmètre d’acquisition s’étend à divers logements déjà construits ou en construction non vendus, à des biens provenant de règlements judiciaires, ainsi qu’à des logements de revente existants. Les usages après l’acquisition et le stockage de biens immobiliers existants se sont étendus du logement garanti à des logements de relogement, à des dortoirs d’étudiants ou d’entreprises, à des logements pour talents, etc.

Les fonds constituent la garantie fondamentale pour mettre en œuvre l’acquisition et le stockage des logements commerciaux existants. Ni Pengfei, chercheur à l’Institut de stratégie financière de l’Académie chinoise des sciences sociales et directeur du Centre pour les villes et la compétitivité, suggère qu’il faut, à l’heure actuelle, construire un modèle de stockage et d’acquisition diversifié avec l’État comme pilote et une participation de la société, et construire un système de financement diversifié piloté par le gouvernement, comprenant l’extension de la taille des obligations spéciales, l’extension de la taille des prêts politiques, des prêts des banques commerciales en accompagnement et l’attraction de capitaux sociaux. En même temps, les travaux d’acquisition et de stockage doivent être combinés avec la transformation des nouveaux logements et l’amélioration de la qualité urbaine, combinés avec la libération d’une demande d’amélioration, et combinés avec la rénovation des vieux logements. Par ailleurs, il faut créer des mécanismes raisonnables d’incitation, de contrainte et de garantie.

Concernant, quant à elle, la redynamisation et l’utilisation des locaux professionnels et commerciaux inoccupés, Liu Lin a indiqué que, par le passé, les régions ont déjà mené certaines actions, par exemple en accordant des avantages fiscaux pour soutenir l’ajustement des activités ; à l’avenir, elles exploreront probablement davantage de voies de redynamisation.

Wu Jing conseille que, pour des immeubles de bureaux déjà en construction voire fraîchement achevés mais non utilisés, il faudrait envisager rapidement une conversion d’usage : pour les immeubles de bureaux temporairement suspendus ou restés longtemps inoccupés, donner la priorité à la conversion d’usage comme voie de redynamisation ; pour le périmètre d’acquisition et de transformation des logements commerciaux achevés, l’étendre aux immeubles de bureaux. En outre, il convient d’encourager et de soutenir les immeubles de bureaux existants à rechercher une concurrence différenciée, notamment grâce à une différenciation des conditions matérielles et logicielles, ainsi qu’à une différenciation du positionnement de l’industrie.

Pour les terrains inoccupés du stock, Wang Ruimin a précisé qu’ils peuvent principalement être classés en trois catégories : les terrains industriels à faible efficacité, les terrains détenus par des promoteurs en difficulté financière, et les terrains saisis lors de l’urbanisme foncier par des plateformes de financement locales (城投) ou des entreprises d’État. Pour les deux dernières catégories, on peut envisager des opérations d’acquisition et de stockage ; pour les terrains industriels à faible efficacité, on peut s’inspirer du système des « white lands » à Singapour, explorer des voies de conversion entre différents usages du foncier afin de fournir un soutien politique riche à des scénarios de transformation industrielle vers des bureaux (工改办), transformation industrielle vers habitation (工改居) et transformation commerciale vers habitation (商改居). Pour les capitaux et entreprises sociales qui participent activement à la promotion de la redynamisation des terrains du stock, on peut créer un certain ratio de terrains « blancs » et autoriser les utilisateurs fonciers répondant aux conditions à modifier l’usage du foncier selon les besoins réels futurs, afin d’offrir des incitations efficaces à la participation active des capitaux sociaux à la rénovation urbaine à partir des terrains du stock.

Cependant, Wang Ruimin a également indiqué que de nombreux terrains du stock, logements du stock et projets en construction sont difficiles à redynamiser parce que les dettes en arrière-plan sont complexes et difficiles à résoudre. Après la baisse de la valeur des actifs, les fonds d’acquisition peuvent difficilement couvrir les dettes associées aux actifs ; les parties prenantes des intérêts concernés présentent de fortes divergences quant au partage des pertes.

Auparavant, le Centre avait également soutenu l’émission, par les gouvernements locaux, d’obligations spéciales pour racheter des terrains inoccupés du stock. Dans les zones pilotes où des obligations spéciales ont été testées en self-approval et self-initiation, tous les projets de rachat de terrains par obligations spéciales ont déjà été mis en œuvre. Selon des statistiques incomplètes de l’Institut China Index (中指研究院), à la fin février 2026, dans l’ensemble du pays, 28 provinces ont publié des montants totaux de projets prévus d’utilisation d’obligations spéciales pour racheter des terrains inoccupés du stock dépassant 7700 milliards de yuans, et l’émission réelle d’obligations spéciales dépasse 3350 milliards de yuans, soit environ 43 %.

Un responsable concerné de l’Institut China Index (中指研究院) estime que, à l’avenir, les gouvernements locaux accéléreront le rythme des opérations de stockage et d’acquisition des terrains inoccupés du stock, et ajusteront aussi de manière rationnelle la planification foncière, le swapping de terrains (换地), etc., afin d’adapter des solutions plus optimales aux besoins d’usage foncier du marché. Dans ce processus, les politiques de soutien et d’encouragement à l’échange de terrains entre villes et entre zones, ainsi que le soutien à la révision réglementaire des terrains (土地调规), doivent encore être davantage améliorés, et les points de blocage doivent être levés.

« Pour atteindre l’objectif de politique consistant à réduire les stocks du marché immobilier, en plus d’encourager les politiques côté demande, il est également essentiel d’agir sur le contrôle côté offre », a déclaré Liu Lin. La redynamisation du stock a un effet positif sur l’accélération de la réduction des stocks et sur le rétablissement rapide de l’état du marché. Ensuite, il est prévu que l’intensité des mesures de régulation côté offre immobilière sera plus forte ; des réformes institutionnelles à moyen et long terme devraient être engagées. Cela contribuera à créer un nouveau modèle de développement immobilier, à promouvoir la stabilité à long terme du marché et, au final, à推动er un développement immobilier de haute qualité.