Désengagement volontaire, augmentation de 30 % de la productivité par mètre carré, la croissance endogène de Xinyuan Services | Tempête annuelle⑥

Article / Leju Finance Yan Minghui

La pression s’est intensifiée avec l’augmentation des volumes qui atteint un pic, le renforcement de la réglementation, la faiblesse persistante du secteur immobilier en amont, ainsi que la hausse rigide des coûts et la politique de plafonnement des frais de propriété («限价»), entraînant une double compression… Un ensemble de facteurs macroéconomiques constitue une véritable épreuve de résistance pour les entreprises de services de gestion immobilière en 2025.

Dans cette grande épreuve, qui saura trouver le bon rythme au milieu des douleurs, afin de réaliser une croissance endogène de type « renforcement des fondations » ?

Le 31 mars, le rapport de performance 2025 publié par Xin Yuan Property Service (01895.HK) fournit un exemple particulièrement différencié.

Alors que l’ensemble de l’industrie se trouve face au dilemme « augmentation des revenus sans augmentation des profits » et au ralentissement de la croissance en volume, Xin Yuan Property Service, grâce à sa stratégie ferme « consolider les bases et améliorer la qualité tout en augmentant l’efficacité », a non seulement livré une réponse de haute qualité avec « légère hausse des revenus, optimisation de la structure, amélioration de l’efficacité », mais a aussi, grâce à un déploiement technologique complet basé sur l’IA, ouvert une voie réalisable pour faire passer l’industrie traditionnelle de la gestion immobilière du mode « intensif en main-d’œuvre » à une approche « intensive en technologie ».

Changement de structure   Action proactive « couper, se détacher et faire le tri »

Les données du rapport financier montrent qu’au 31 décembre 2025, le revenu total de Xin Yuan Property Service a franchi pour la première fois la barre des 900 millions de yuan, atteignant 905 millions de yuan, soit une hausse de 4,1% sur un an.

Même si la croissance des revenus semble « modeste », sa valeur est indéniablement élevée. Le point le plus marquant réside dans l’amélioration fondamentale de la structure des revenus.

Concrètement, en tant que cœur de métier, le revenu des services immobiliers s’est établi à 637 millions de yuan, en hausse de 11,6%, maintenant une dynamique de croissance stable. La « deuxième courbe de croissance », les services à valeur ajoutée à l’échelle des communautés, a généré un chiffre d’affaires de 207 millions de yuan, en hausse de 1,4%. Parmi ceux-ci, le revenu des services de vie à domicile s’est élevé à 76,12 millions de yuan, en hausse considérable de 15,5% sur un an.

D’après les informations publiées sur sa plateforme officielle, la branche « deuxième courbe de croissance » a effectivement travaillé dur ses fondamentaux en matière de modèle commercial et de construction d’écosystème : elle se concentre sur six activités clés, à savoir la location-vente, la décoration / ameublement (美居), l’eau pure, les services à domicile (到家), la vente au détail (零售) et les services avec équipements sans personnel (无人), tout en approfondissant la création d’un nouvel écosystème « services immobiliers + services de vie ». Les services location-vente s’appuient sur des agents marketing intelligents pour augmenter à la fois l’acquisition de clients et l’efficacité des transactions. Les services 美居 se focalisent sur la mise en œuvre de produits standardisés et déploient progressivement une transformation en ligne des activités. La branche vente au détail a réalisé une montée en gamme stratégique, passant de « dispersion large » à « travail approfondi ». Les services à domicile ont construit une nouvelle configuration de service basée sur « pilotage intelligent + autonomisation par le sans personnel ». Les activités commerciales, quant à elles, s’appuient sur la capacité de la chaîne complète « investir, financer, construire, gérer, se retirer » (投融建管退), pour réaliser une valorisation des actifs via une gestion plus fine, et ont remporté le titre d’entreprise étendard de nouvel écosystème commercial à la pointe en 2025.

De l’autre côté, Xin Yuan Property Service continue de réduire de manière proactive les activités avec des parties liées. Durant la période couverte par le rapport, la part du revenu de conseil et de coopération (咨询协销) est passée de 0,7% à 0,1%, tandis que la part du revenu de construction / travaux (工程施工) est passée de 6,5% à 1,7%.

L’efficacité de cette optimisation de structure se reflète directement dans l’amélioration de la capacité bénéficiaire.

En 2025, le bénéfice net de Xin Yuan Property Service a augmenté de 12,2% sur un an pour atteindre 99,43 millions de yuan, et la marge bénéficiaire nette a progressé de 0,8 point de pourcentage sur un an pour s’établir à 11%. Pendant la période de forte ajustement, lorsque l’industrie entière est généralement enserrée par la malédiction « hausse des revenus sans hausse des profits », sa capacité bénéficiaire a réalisé une croissance à contre-courant.

Dans le même temps, la marge brute globale de Xin Yuan Property Service est passée de 28,2% à 31,2%. Parmi celle-ci, la marge brute des services immobiliers est passée de 29,3% à 30,7%, et la marge brute des services à valeur ajoutée a même bondi de 32,2% à 40%, renforçant fortement de 7,8 points de pourcentage.

La nette hausse des marges brutes confirme que la stratégie « amélioration de la qualité » de Xin Yuan Property Service est passée de simples chiffres comptables à des résultats opérationnels concrets et tangibles.

Changement d’efficacité   L’efficacité par m² règne

Si l’optimisation de la structure des revenus est l’expression de « l’amélioration de la qualité », l’augmentation de l’efficacité opérationnelle est la clé de « l’augmentation de l’efficacité ».

La vitesse de croissance des surfaces en gestion (在管面积) était autrefois l’indicateur le plus central pour mesurer la capacité d’expansion des entreprises de gestion immobilière. En 2025, la croissance annuelle des surfaces en gestion de Xin Yuan Property Service n’a été que de 1%, atteignant 40,48 millions de mètres carrés ; tandis que la surface sous contrat (合约面积) a augmenté de 11,2% sur un an, pour atteindre 71,77 millions de mètres carrés.

Cette divergence « hausse des contrats, stabilité des surfaces en gestion » reflète la décision stratégique de Xin Yuan Property Service d’optimiser activement la composition de ses projets.

Depuis 2024, Xin Yuan Property Service a mis en place un mécanisme d’admission des projets : elle renforce l’évaluation des lancements (立项评估) et optimise de manière proactive les projets ayant un rendement par m² (坪效) plus faible. Le courage de « faire moins » a permis d’améliorer de façon significative l’indicateur d’efficacité par m².

Les données montrent qu’en 2025, l’efficacité par m² globale de Xin Yuan Property Service est passée de 21,7 yuan/m² à 22,4 yuan/m². Parmi elles, l’amélioration de l’efficacité par m² sur les projets tiers (第三方项目) est particulièrement remarquable : elle est passée de 8,48 yuan/m² à 10,88 yuan/m², soit une hausse d’environ 30%.

Le changement de nature en matière de capacité « market » revêt également une signification encore plus emblématique.

Au 31 décembre 2025, la part des projets tiers dans la surface sous contrat de Xin Yuan Property Service atteint 70%, et dans les surfaces en gestion, la part des tiers atteint 59,3%. Cela signifie que cette entreprise de gestion immobilière née dans le Henan s’est totalement affranchie de la dépendance à l’immobilier de ses parties liées et possède désormais une capacité de survie sur le marché entièrement indépendante.

En 2025, la part des revenus provenant de tiers dans le chiffre d’affaires de Xin Yuan Property Service est passée de 35,2% à 41,0%, et la part des revenus issus de projets non résidentiels (非居住项目) est passée de 21% à 25%, renforçant davantage sa capacité à résister au cycle grâce à la diversification des formats d’activité.

Dans le même temps, le ratio « contrats / surfaces en gestion » (合管比 = surface sous contrat / surface en gestion) est passé de 1,61 à 1,77, indiquant que, au cours des 2 à 3 prochaines années, il existe encore suffisamment de projets en réserve en attente de conversion. Cet état de « ressources en main, pas d’inquiétude au cœur » fournit une base de volume solide pour le développement durable de Xin Yuan Property Service.

Changement technologique   L’IA reconstruit les relations de production

En 2025 dans l’industrie de la gestion immobilière, l’IA n’est déjà plus un terme nouveau. Mais peu d’acteurs parviennent réellement à faire passer l’IA du concept à une productivité concrète, puis à la faire former une boucle commerciale systémique et fermée. Xin Yuan Property Service fait partie des pionniers.

Au premier semestre 2025, Xin Yuan Property Service a lancé en premier, dans l’industrie, des « agents intelligents de service client » et des « agents intelligents de concierge / gestionnaire », ouvrant ainsi une nouvelle phase pour l’IA dans la gestion immobilière. Ce n’est pas seulement une percée au niveau technologique : c’est aussi une transformation fondamentale du modèle traditionnel de « stratégie de la foule » (人海战术) dans l’industrie de la gestion immobilière.

Lors de la 4e édition du Forum de développement de haute qualité de l’industrie de la gestion immobilière de la province du Henan en octobre 2025, Xin Yuan Property Service a pour la première fois divulgué à l’extérieur son « quadruple parcours d’évolution » des « agents intelligents en gestion immobilière » : depuis l’utilisation d’outils d’IA générique par les humains, jusqu’à la construction d’agents de flux de travail (workflows), puis à la mise en place d’agents capables de planifier de manière autonome, et enfin à la coordination à grande échelle de plusieurs agents. Ce cheminement d’évolution a déjà montré des effets initiaux dans les opérations réelles.

Prenons l’exemple de 400 agents intelligents de service client : ils ont déjà pris en charge des tâches telles que les rapports quotidiens, mensuels, les rapports de passation de service, les contrôles de qualité et l’assistance à la rédaction de script de conversation (smart scripts), etc. L’assistance aux scripts ne se limite pas à inclure des conseils de connaissances immobilières rationnels ; elle peut aussi percevoir les émotions des clients et fournir un soutien de communication plus « sensible ». Chaque mois, elle permet d’économiser 44 heures de travail pour l’équipe de service client.

Les agents intelligents de concierge / gestionnaire automatisent et organisent intelligemment des tâches quotidiennes du concierge, comme la facturation, les rondes de contrôle et le traitement des tickets (commandes / demandes), etc., afin d’optimiser au maximum le temps et la manière de travailler des gestionnaires. Cela libère les gestionnaires du travail répétitif et mécanique et leur permet de consacrer davantage de temps à accompagner les résidents et à résoudre les problèmes concrets, tout en améliorant aussi la rapidité de réponse du service.

À noter : Xin Yuan Property Service a non seulement construit elle-même une plateforme d’usine de production d’agents intelligents, mais a aussi, via une capacité technologique full-stack, réalisé l’autonomisation numérique des petites et moyennes entreprises de gestion immobilière. À ce jour, elle a cumulativement servi plus de 800 entreprises du même secteur. La capacité technologique a été transformée en produits et services exportables, passant d’un « centre de coûts » à un « centre de profits ».

Conclusion

Dans le contexte du marché des capitaux, la valeur ultime d’une entreprise doit finalement se refléter dans le retour aux actionnaires.

En 2025, Xin Yuan Property Service a remis une réponse satisfaisante sur ce point : dividende intérimaire annuel de 2,77 cents HK par action, dividende de fin d’année de 1,91 cents HK par action, et rendement annuel du bénéfice par action supérieur à 10%.

Dans le contexte actuel où les actions de l’immobilier de gestion immobilière sont généralement sous pression en termes de valorisation, et où la plupart des entreprises choisissent de « stocker pour l’hiver », ce retour aux actionnaires continu et stable met en évidence la confiance de la direction dans le développement futur, ainsi que la solidité de sa trésorerie et la qualité de son cash-flow.

En 2025, une année où l’hiver de l’industrie était particulièrement rude, Xin Yuan Property Service a choisi une voie plus difficile mais plus correcte : ne pas s’étendre aveuglément, mais chercher en interne ; reconstruire l’efficacité avec la technologie ; et se concentrer pour renforcer les fondations.

Vu de manière plus macro, la performance de Xin Yuan Property Service reflète aussi un changement profond dans le système d’évaluation de la valeur de l’industrie de la gestion immobilière. Auparavant, la logique de valorisation du marché des capitaux dépendait très fortement d’indicateurs tels que l’échelle et la croissance du chiffre d’affaires. Aujourd’hui, les investisseurs accordent davantage d’attention à la santé de la structure des revenus, à la capacité d’améliorer l’efficacité par m², ainsi qu’aux résultats concrets de la mise à niveau par la technologie.

Lorsque la marée se retire, la véritable valeur ne réside plus dans qui a nagé le plus vite, mais dans qui a, le premier, développé de solides fondations capables de résister aux tempêtes.

Société concernée : Xin Yuan Property Service hk01895