Bình luận 1｜Để đối phó với tình trạng tồn kho cấu trúc của nhà ở đảm bảo, cần thoát khỏi sai lầm "tập trung xây dựng, xem nhẹ phân phối"

问AI · 如何通过灵活施策破解保障房结构性矛盾？

2025年以来，全国多个地方传出可售型保障房销售情况不理想的消息，个别城市甚至出现一个批次千余套房源仅有1户家庭选房的情况。目前这一状况并未得到根本性改善。

这些保障房项目销售遇阻，原因各不相同，但也有一些突出的共性。

**首先是地段普遍较为偏远。**大量滞销保障房往往建在城市远郊，周边缺乏地铁、学校、商超、医院等配套设施。老百姓买房要考虑通勤、孩子上学、日常买菜、求医问药，远郊保障房价格固然低一些，但生活成本和时间成本高出一大截，自然难以产生吸引力。

**其次是定价优势被削弱。**在商品房市场下行、开发商降价促销的市况下，保障房定价机制没有及时调整，原有价格优势被大幅压缩。像在某一线城市，保障房价格通常为同区域商品房的六折左右。数年前，在商品房价格处于高点时，这一优惠的绝对数字还算可观。但近年来随着房价整体显著下跌，购买保障房的“获得感”已经少多了。

**再次是产品力短板凸显。**多数城市的可售型保障房户型偏小，三房占比低，且得房率不高。但有些城市申请家庭对三房的需求较强烈，供给与真实需求之间存在明显缺口。加之保障房大多规定了5~10年的限售期，在目前市场整体偏弱的情况下，购买者对保障房的未来流动性疑虑加重。

保障房建设的初衷，是解决中低收入群体的住房困难。如果建出来的房子卖不动，不仅达不到改善老百姓住房问题的目的，还会造成巨大浪费，形成新的经济“梗阻”。建一个保障房项目，花费少则几亿元，多则几十亿。资金沉淀在卖不掉的房子上，既无法回笼用于新的民生项目，也占用宝贵的土地资源。商品房配建项目也是同样的道理。

但保障房滞销并不是需求没有了。近期，广州、宁波等地的一些保障房项目去化迅速，深圳也有个别项目实现“秒光”。可见这种“滞销”并非整体卖不掉，而是销售冷热不均。背后是供需之间的错位——核心地段的优质项目仍需“抢”，而远郊或定价不合理的项目乏人问津。一言以蔽之，这是一种“结构性滞销”。

要应对和避免上述结构性矛盾，应采取针对性措施。

**优化选址是起点。**保障房的购买对象基本是工薪家庭，平时主要依赖公交、地铁出行。他们需要住在公交网络覆盖、上班快捷的地方，地铁沿线、产业园区周边是理想目标。把保障房建在这些地方，才能精准对接工薪族的需求，同时有利于提高城市公交效率，改善交通状况。

**提高产品力是核心。**除了项目选址，产品力主要体现在户型和配套方面。保障房不是“低配房”，产品逻辑要从“住有所居”升级到“住有宜居”。户型设计要贴近真实需求，不能由个别部门拍脑袋决策；必要的配套设施要跟上，才能让人不仅“来得了”，更能“住得安”。

**灵活施策是“后手”。**对于销售不顺的存量项目，应根据市场形势果断优化配售政策，包括调整价格。近年来，深圳多次降低保障房申请门槛，有效加速了房源去化。海口、西安等地通过大幅降价，也收到了相似效果。对于待建任务，当然更要及时调整规划方案及建设节奏，避免重蹈“建得好，卖不动”的覆辙。

保障房建设是重要的民生工程，也是财政资金的重要投向，必须慎重决策、密切监管。过去一些地方把注意力集中在建设数量和开工率、竣工率上，对项目建成后能不能卖出去、卖给谁关注不够。现在问题已经出现，相关地方不能视而不见，任由问题越积越重。建设保障房只是手段，让老百姓住上好房子才是目的。应走出“重建设、轻分配”的误区，及时调整建设、配售、配租计划，避免造成资源浪费和新的结构性矛盾。

(作者系第一财经编辑)

(本文来自第一财经)