Chứng khoán Huatai: Đáy thị trường bất động sản hiện đang dần rõ nét, chú ý đến cơ hội đầu tư vào các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao và doanh nghiệp quản lý tài sản

Huatai Securities chỉ ra rằng, sau kỳ nghỉ lễ, doanh số bán nhà mới giảm so với cùng kỳ năm trước, nhưng thị trường nhà thứ cấp đã đón nhận “Xuân nhỏ” mạnh nhất trong ba năm qua, giá nhà trước kỳ nghỉ ổn định chung, các thành phố cấp một thể hiện khá vững vàng. Các chỉ số dự báo cho thấy, nhu cầu nhà thứ cấp vẫn còn cao, tâm lý niêm yết của chủ nhà ổn định hơn, nhưng tỷ lệ thương lượng giữa người mua và người bán đã mở rộng, kỳ vọng về giá còn cần thời gian để phục hồi, tính hiệu quả của các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đã được kiểm chứng. Tỷ lệ giao dịch các căn hộ nhỏ đã tăng rõ rệt, giá có khả năng sớm chạm đáy, đồng thời mở ra bước đầu trong chuỗi thay thế, tích lũy động lực cho sự ổn định của thị trường nhà đất. Hiện tại, đáy của thị trường bất động sản đang dần rõ ràng hơn, cần chú ý đến cơ hội đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao và các doanh nghiệp quản lý tài sản.

Nội dung toàn văn như sau

Huatai | Bất động sản: “Xuân nhỏ” năm nay khác gì các năm trước?

Sau kỳ nghỉ lễ, doanh số bán nhà mới giảm so với cùng kỳ năm trước, nhưng thị trường nhà thứ cấp đã đón nhận “Xuân nhỏ” mạnh nhất trong ba năm qua, giá nhà trước kỳ nghỉ ổn định chung, các thành phố cấp một thể hiện khá vững vàng. Các chỉ số dự báo cho thấy, nhu cầu nhà thứ cấp vẫn còn cao, tâm lý niêm yết của chủ nhà ổn định hơn, nhưng tỷ lệ thương lượng giữa người mua và người bán đã mở rộng, kỳ vọng về giá còn cần thời gian để phục hồi, tính hiệu quả của các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đã được kiểm chứng. Tỷ lệ giao dịch các căn hộ nhỏ đã tăng rõ rệt, giá có khả năng sớm chạm đáy, đồng thời mở ra bước đầu trong chuỗi thay thế, tích lũy động lực cho sự ổn định của thị trường nhà đất. Hiện tại, đáy của thị trường bất động sản đang dần rõ ràng hơn, cần chú ý đến cơ hội đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao và các doanh nghiệp quản lý tài sản.

Quan điểm chính

Giao dịch về giá: Nhà thứ cấp “Xuân nhỏ” trái ngược với sức nóng của nhà mới, giá ổn định

Sau kỳ nghỉ lễ, diện tích ký hợp đồng trực tuyến của nhà mới giảm 8,8% so với cùng kỳ. Giao dịch về số lượng nhà thứ cấp là chỉ số nổi bật nhất của “Xuân nhỏ” lần này. Trong vòng một tháng kể từ Tết Nguyên Đán, diện tích ký hợp đồng trực tuyến của 22 thành phố đạt mức cao nhất kể từ năm 2023, số lượng giao dịch nhà thứ cấp thực tế của 26 thành phố sau kỳ nghỉ đạt tốc độ tăng trưởng cao tới 22%. Giá nhà trước kỳ nghỉ đã ổn định, từ tháng 3 bắt đầu có chút dao động nhỏ, các thành phố cấp một vẫn khá vững vàng. Từ ngày 28 tháng 12 năm 2025, chỉ số “Băng Đảo” của 84 thành phố bắt đầu thu hẹp mức giảm tuần, bước vào tháng 3, chỉ số có chút dao động, nhưng mức giảm hàng tuần vẫn trong phạm vi 0,2% hoặc thấp hơn. Tính đến ngày 22 tháng 3, chỉ số “Băng Đảo” của 84 thành phố giảm 0,5% so với tháng trước, trong đó các thành phố cấp một, cấp hai và cấp ba, cấp bốn lần lượt giảm 0,3%, 0,6% và 0,4%.

Chỉ số dự báo: Sức nóng của giao dịch vẫn còn hỗ trợ nhất định, kỳ vọng về giá vẫn còn dao động

1. Lượng niêm yết có mùa vụ tăng trở lại, nhưng tốc độ chậm hơn năm ngoái, phản ánh tâm lý chủ nhà ổn định: Tính đến ngày 21 tháng 3, lượng niêm yết của 49 thành phố trọng điểm chỉ tăng 1,0% so với Tết Nguyên Đán, chủ nhà chưa vội vàng niêm yết thêm do tăng giao dịch (đặc biệt các thành phố cấp một); 2. Lượng xem nhà tăng rồi ổn định, cần chú ý ảnh hưởng của việc giảm lượng xem nhà đến các giao dịch tiếp theo: Tính đến ngày 22 tháng 3, lượng xem nhà trong tuần cuối cùng giảm 2,0% so với cùng kỳ; tổng cộng trong 4 tuần sau Tết, lượng xem nhà giảm 2,6% so với cùng kỳ; 3. Tỷ lệ thương lượng phản ánh kỳ vọng về giá của người mua và người bán vẫn còn chênh lệch lớn. Đến cuối tháng 2 năm 2026, tỷ lệ thương lượng duy trì mở rộng lên 10,8%, so với tháng 1 tăng 0,5 điểm phần trăm, nhưng các thành phố cấp một đã thu hẹp lại. Tổng thể, kỳ vọng về giá của người mua và người bán chưa giảm bớt do sức nóng của giao dịch, điều này cho thấy thị trường vẫn dựa trên yếu tố giá trị so với chi phí, việc giao dịch tăng trưởng truyền dẫn kỳ vọng về giá còn cần thời gian.

Đặc điểm của “Xuân nhỏ”: Chính sách đẩy mạnh, tốc độ các thành phố nổi bật, căn hộ nhỏ là chủ lực

1. Các thành phố chính như Thượng Hải thể hiện rõ ràng hơn các chính sách đẩy mạnh, các thành phố cấp hai yếu hơn và các thành phố cấp thấp hơn có tốc độ tăng trưởng mạnh hơn: “7 điều luật Thượng Hải” là chính sách mạnh nhất trong vòng này của các thành phố cấp một, nhận được phản hồi tích cực từ thị trường. Sau kỳ nghỉ, diện tích ký hợp đồng trực tuyến của Thượng Hải tăng 17,4% so với cùng kỳ, chỉ số “Băng Đảo” (tính đến ngày 22 tháng 3) giảm chỉ 0,04% so với trước chính sách mới, cả về lượng và giá đều vượt trội so với các thành phố cấp một khác. Ngoài ra, các thành phố như Quzhou, Lhasa và các thành phố cấp thấp hơn cũng ghi nhận tăng trưởng cao, nguyên nhân được cho là ít áp lực tồn kho hơn và chính sách hỗ trợ nhạy cảm hơn; 2. Các căn hộ nhỏ là chủ lực của giao dịch lần này, tỷ lệ của chúng tăng lên tạo thành đặc điểm chung giữa các thành phố, chúng tôi cho rằng nguyên nhân gồm: 1) Điều chỉnh giá nhà liên tục đã làm nổi bật giá trị của căn hộ nhỏ; 2) Các chính sách như quỹ tiết kiệm nhà ở đã giải phóng và cải thiện khả năng mua hàng cứng; 3) Chính sách hạn chế mua nhà tại các thành phố trọng điểm đã được nới lỏng, thuận lợi hơn cho nhóm khách hàng căn hộ nhỏ.

Kết luận đầu tư

Trong bối cảnh không có chính sách hỗ trợ vượt quá kỳ vọng, sự khởi động lại của sức nóng nhà thứ cấp sau kỳ nghỉ thể hiện đáy thị trường đang dần rõ ràng, chúng tôi cho rằng các doanh nghiệp bất động sản chất lượng cao và các nhà cung cấp dịch vụ đi kèm tại các thành phố trung tâm sẽ đón nhận cơ hội phát triển dài hạn. Đề xuất chính: 1) Các cổ phiếu bất động sản “ba tốt” gồm “tốt tín dụng, tốt thành phố, tốt sản phẩm”; 2) Các doanh nghiệp có khả năng vận hành tốt, kiểm soát dòng tiền trong điều chỉnh thị trường; 3) Các doanh nghiệp địa phương tại Hồng Kông hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường Hồng Kông; 4) Các doanh nghiệp quản lý tài sản có dòng tiền ổn định và lợi thế chia cổ tức.

Lưu ý rủi ro: Biến động chính sách bất động sản, phục hồi thị trường không như kỳ vọng, rủi ro vận hành của một số doanh nghiệp.

(Nguồn: First Financial)