Politique financière à double impulsion : une chaleur croissante dans le marché immobilier de Beijing, Shanghai et Shenzhen

Le correspondant du journal, Li Bing, Xiong Yue

Les courants printaniers se déchaînent, la chaleur se transmet progressivement.

Dans l’immobilier en première ligne, des « flux tièdes » se mettent en mouvement, et la tendance à la stabilisation du marché devient de plus en plus claire. En s’alignant sur l’orientation stratégique « promouvoir un développement de haute qualité de l’immobilier » contenue dans le « 15e Plan quinquennal » 规划, et en se calant sur les dispositions du rapport d’activité du gouvernement pour 2026 selon lesquelles il faut « s’attacher à stabiliser le marché immobilier », les politiques et les pratiques financières se renforcent dans la même direction, pour continuer à stimuler le marché de première ligne et favoriser un cycle vertueux de l’industrie immobilière.

Le 25 février 2026, cinq départements de Shanghai, dont la Commission municipale du logement et de l’aménagement urbain et rural, ont publié le « Avis relatif à la poursuite de l’optimisation et de l’ajustement des politiques immobilières de la présente ville » (ci-après l’« Avis »). Au 25 mars, cette nouvelle politique était déjà en place et appliquée depuis plus d’un mois. D’après les données de l’Institut de recherche Lianjia de Shanghai, du 1er au 23 mars 2026, le volume de transactions de logements d’occasion à Shanghai s’est établi à 22 400 unités, en hausse de 11% par rapport à la même période en 2025. Non seulement à Shanghai : à l’heure actuelle, Pékin, Shanghai et Shenzhen ont déjà, en même temps, baissé les taux de prêts hypothécaires à des particuliers et les ratios d’apport. Les mesures optimisées appliquées « selon les conditions locales » dans ces trois villes ont été entièrement mises en œuvre ; les politiques correspondantes entrent désormais dans une phase d’observation stable.

Le journaliste du « Securities Daily » s’est rendu spécialement à Pékin, Shanghai et Shenzhen pour mener une enquête sur le terrain. En face à face, il a échangé avec des professionnels des institutions financières, des agents immobiliers, des résidents acheteurs, des propriétaires vendeurs, et d’autres parties prenantes du marché, afin de dresser un relevé exhaustif de la situation réelle du marché de première ligne. D’après l’analyse globale de l’enquête, le marché immobilier des zones centrales dans ces trois villes montre déjà une tendance à la stabilisation ; la demande incompressible pour l’achat financé par emprunt et les besoins d’amélioration sont devenus les forces principales des transactions actuelles.

Double élan des politiques et de la finance

Réduire concrètement les coûts liés au projet d’achat

Dans le cadre des politiques macroéconomiques, Pékin, Shanghai et Shenzhen ont toutes lancé des mesures de « desserrage » adaptées aux réalités locales. De l’assouplissement des restrictions d’achat à l’optimisation des politiques de prêts commerciaux, jusqu’au renforcement du soutien par les fonds de logement (housing provident fund), l’objectif est d’apporter un soutien ciblé aux besoins raisonnables des résidents en matière de logement, et de former une synergie de politiques.

L’« Avis » mentionné ci-dessus indique qu’il a été procédé à l’optimisation et à l’ajustement de politiques portant sur sept aspects, dont les restrictions d’achat de logements, les prêts au fonds de logement et l’impôt sur la propriété des logements des particuliers. Sur cette base, les politiques de crédit immobilier pour les immeubles à usage commercial ont été davantage optimisées localement. Depuis le 16 mars, le ratio minimum d’apport pour l’achat de prêts immobiliers à usage commercial à Shanghai (y compris les « logements combinés commercial et résidentiel ») a été ajusté à un niveau non inférieur à 30%.

Le responsable de l’Institut de recherche Lianjia de Shanghai, Li Gen, a déclaré dans une interview accordée au journaliste du « Securities Daily » : « Actuellement, le volume moyen journalier des visites de prospects chez Lianjia Shanghai a augmenté de 30% par rapport à la période avant la nouvelle politique du marché ; le nombre moyen journalier de nouveaux clients a progressé de 51% ; la confiance des clients entrant sur le marché s’est nettement améliorée par rapport à la période avant la nouvelle politique, et les visites comme les transactions sont particulièrement actives. »

À Pékin, en 2025, deux notifications ont été publiées successivement afin d’optimiser et d’ajuster davantage des politiques liées à l’immobilier. Le 8 août 2025, la politique a assoupli les restrictions d’achat en dehors de la 5e couronne (au-delà de la 5e rocade) : dans les zones au-delà de la 5e couronne, l’achat de logements commerciaux (y compris les logements commerciaux nouvellement construits et les logements d’occasion) n’est soumis à aucune limite de nombre. Le 24 décembre 2025, des départements dont la Commission municipale du logement et de l’aménagement urbain et rural de Pékin ont de nouveau publié une nouvelle politique immobilière : ajustement de la durée de cotisation à la sécurité sociale ou de l’impôt sur le revenu individuel exigés pour les familles de résidents non titulaires du hukou local achetant des logements commerciaux à l’intérieur comme à l’extérieur de la 5e couronne, et, en ce qui concerne le mécanisme de tarification des taux, suppression de la distinction entre le premier logement et le deuxième logement.

Un journaliste a appris auprès de plusieurs grandes banques publiques que, pour le crédit immobilier commercial à Pékin, le taux est actuellement basé sur le LPR à 5 ans et plus (3,50%). Dans la pratique, pour plusieurs banques, le taux effectivement appliqué est généralement de 3,05%. Des calculs effectués par le journaliste montrent qu’en prenant l’exemple de l’achat d’un deuxième logement à l’intérieur de la 5e couronne : pour un prêt de 1 million (1000000) et un remboursement intégral sur 30 ans avec annuités dégressives, comparé au taux de 3,45% appliqué avant le 24 décembre 2025, après la nouvelle politique, la mensualité pourrait diminuer de plus de cent yuan, et le montant total des remboursements cumulés permettrait d’économiser plusieurs dizaines de milliers de yuan.

À Shenzhen, les mesures d’optimisation et d’ajustement des politiques immobilières sont entrées en vigueur à partir du 6 septembre 2025, notamment l’optimisation des politiques de crédit hypothécaire pour les particuliers. Parmi elles, les taux des prêts commerciaux ne distinguent plus le premier logement du deuxième logement.

« Depuis l’année dernière, les villes de première ligne ont publié en série des mesures de régulation visant à réduire le ratio d’apport, à baisser les taux de prêt, à optimiser les restrictions d’achat et de crédit, etc. Ces mesures ont effectivement abaissé les seuils d’accès à l’achat immobilier pour les résidents, formant un ensemble de soutien financier solide qui a conduit à une réparation marginale de l’humeur du marché. » Cao Jingjing, directrice générale du département d’index de l’Institut de recherche China Index (中指研究院), a déclaré au journaliste du « Securities Daily », analysant les raisons ainsi : « D’une part, les nouvelles politiques ont commencé à produire des effets, stimulant efficacement la libération de la demande potentielle. D’autre part, les prix des zones de qualité dans les villes centrales s’approchent progressivement de niveaux raisonnables. À l’heure actuelle, le marché présente des caractéristiques de différenciation structurelle évidentes : la vitalité des transactions des projets de qualité est plus élevée dans les quartiers centraux, tandis que la pression sur les stocks demeure dans les zones périphériques. »

L’empilement d’une série de « combinaisons de politiques » et la mise en capacité par la finance améliorent continuellement l’activité des transactions sur le marché immobilier dans les villes de première ligne. Le 16 mars, l’Administration nationale des statistiques a publié les données relatives à l’évolution des prix de vente des logements commerciaux de 70 grandes et moyennes villes en février : on observe que, pour les prix des logements commerciaux, l’ampleur de la baisse en glissement mensuel des 70 villes s’est continuellement réduite.

Selon l’Administration nationale des statistiques, en février, le taux de variation mensuel des prix de vente des logements commerciaux neufs dans les villes de première ligne est passé d’une baisse de 0,3% le mois précédent à un niveau stable (inchangé). Parmi elles : Pékin et Shanghai ont augmenté de 0,2% chacune, Guangzhou est stable, Shenzhen a baissé de 0,3%. Pour les logements d’occasion, les prix ont baissé de 0,1% en glissement mensuel, et l’ampleur de la baisse s’est resserrée de 0,4 point de pourcentage par rapport au mois précédent ; dans le détail, Pékin et Shanghai ont respectivement augmenté de 0,3% et 0,2%.

« D’après les données objectives, le marché immobilier des villes de première ligne a déjà montré des performances positives. Notamment, l’ajustement des prix et la libération des effets des politiques ont produit de très bons effets globaux », a indiqué Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche E-House (Shanghai)房地产研究院, au journaliste du « Securities Daily ». Pour ce qui est de Shanghai, le gonflement du volume de transactions dans ce cycle de marché ne provient pas d’un seul facteur : il résulte du cumul de plusieurs facteurs favorables. Premièrement, les dividendes politiques continuent d’être libérés ; la finance injecte une énergie forte via un ciblage précis. Deuxièmement, les ajustements de prix sont en place et la confiance se répare progressivement. Troisièmement, il existe une demande potentielle objective.

Les intermédiaires « s’activent »

Être témoin de la chaleur du marché immobilier de première ligne

« Les fleurs tournées vers le soleil, les arbres et la verdure rendent le printemps facile », ce sont les agents immobiliers de première ligne qui perçoivent le plus finement la chaleur du marché immobilier. Grâce à l’élan conféré par la nouvelle politique, l’activité des transactions sur les marchés immobiliers de Pékin, Shanghai et Shenzhen a nettement augmenté.

« À sept heures du matin, j’ai mangé trois œufs et je suis resté occupé jusqu’à un peu après huit heures du soir. » L’expérience personnelle de Li Kai (pseudonyme), vendeur de logements neufs à Pékin, illustre vivement la vigueur du marché après la mise en œuvre de la nouvelle politique. Il admet que, rien que le samedi, il a conclu 7 contrats. Il devait même réserver à l’avance son déjeuner. La situation de Li Kai n’est pas un cas isolé : c’est une tendance générale chez les agents immobiliers à Pékin, Shanghai et Shenzhen.

À la tombée de la nuit, dans un magasin d’agence immobilière du district Xicheng à Pékin, les lumières restent allumées. Les trois salles de signature sont pleines à craquer. Les murs sont couverts d’étendards et de bannières offertes par des propriétaires et des acheteurs ; la zone d’impression ne cesse d’émettre des contrats de transaction, et l’on sent partout une atmosphère de travail intense. Zhang Li (pseudonyme), agent immobilier pour des biens d’occasion à Pékin, a indiqué au moment de l’entretien que les appels de conseil et de visites se succèdent sans interruption. Elle explique que, récemment, la demande de rendez-vous pour visites de logements, la mise en vente par les propriétaires et les consultations liées aux politiques ont clairement augmenté, et que les « bonnes nouvelles » de transactions en interne apparaissent fréquemment sur les écrans du magasin. Le seul 14 mars, le volume de transactions dans la zone a déjà dépassé 170 opérations, dont 4 grands sous-secteurs ont réalisé plus de 5 ventes, et 9 grands sous-secteurs ont réalisé 4 ventes.

À des milliers de kilomètres de là, à Shanghai, les intermédiaires immobiliers sont également très occupés. Même arrivant à neuf heures du soir, l’agent Chen Jun (pseudonyme) répond encore aux demandes de visite de ses clients. Il affirme que, depuis le début de l’année, le rythme du marché s’est nettement accéléré et que les volumes de consultations et de visites continuent d’augmenter. Le jour même où l’« Avis » est entré en vigueur, les collègues du secteur ont rapidement trié, compris et relayé la nouvelle politique pour la promouvoir ; les demandes de consultation des clients ont encore augmenté, et dans l’anneau intérieur, les logements offrant un excellent rapport qualité-prix ont été particulièrement actifs sur le marché.

Les données fournies par un agent d’une plateforme de transaction immobilière au journaliste du « Securities Daily » montrent qu’au seul 14 mars, sur cette plateforme, le volume de transactions de logements d’occasion à Shanghai a dépassé 1400 unités.

Derrière cette agitation, il y a la volonté proactive de changement du secteur des intermédiaires. Lors d’une visite, le journaliste a constaté que de nombreuses agences immobilières avaient renforcé la formation sur les politiques, afin d’assurer que les agents maîtrisent précisément les politiques les plus récentes, et qu’ils soient capables de gérer de façon experte des contenus clés tels que les ratios d’apport et les ajustements de taux de prêts. La silhouette affairée des agents immobiliers est devenue la note la plus vivante, la plus directe, pour illustrer le redémarrage actuel du marché.

Chaque extrémité de la transaction a ses considérations

Contribuer au développement stable de la chaîne industrielle

Le principal dividende de la nouvelle politique du marché immobilier ne profite pas seulement aux acheteurs ; il bénéficie aussi profondément à l’ensemble de l’écosystème du marché immobilier, insufflant une forte dynamique au cycle vertueux du secteur. Côté politiques : ciblage précis et action selon les conditions locales pour consolider une base stable. Côté finance : arrosage ciblé précis et prise d’initiative pour former une synergie, et faire avancer progressivement l’industrie vers un développement de haute qualité, en réalisant une boucle de rétroaction positive de l’écosystème du marché immobilier.

Pour les acheteurs en demande « incompressible », le ressenti est le suivant : il y a davantage de logements « à portée de main ». Li Hui, qui travaille à Pékin, a commencé à visiter des logements dès le début 2025 ; à cause de contraintes budgétaires, il hésitait toujours. À l’origine, il ne pouvait se permettre que des logements d’une chambre ; depuis l’adoption de la nouvelle politique, il peut désormais acheter un petit deux-pièces. Ces derniers temps, il envisage de passer à l’action.

Un employé, Liu Hong, qui habite dans le district de Minhang à Shanghai, l’a également dit franchement : « Autour de moi, les collègues et amis qui ne sont pas titulaires du hukou de Shanghai discutent davantage de la question du logement ces derniers temps. Maintenant, il y a des nouvelles favorables de la politique ; certains amis observent aussi progressivement, pour voir s’il y a des biens adaptés. »

Les groupes en demande d’amélioration des conditions profitent de la dynamique des politiques pour optimiser leurs conditions de vie. La libération des besoins de relogement ne fait pas seulement circuler les stocks de logements existants ; elle améliore aussi la liquidité du marché, contribuant à faire naître un cycle vertueux du type « vendre l’ancien et acheter du nouveau » pour l’écosystème immobilier. Wang Zongxu, à Shenzhen, prévoit d’acquérir un logement d’occasion ; il indique : « Je suis encore en observation pour l’instant, principalement en raison de la demande d’amélioration. Je veux échanger pour un logement situé dans une zone centrale ; pour moi, cela constitue une allocation d’actifs relativement stable. »

En parallèle d’une entrée active sur le marché des acheteurs, l’état d’esprit des vendeurs change aussi de manière subtile sous l’effet de la nouvelle politique. Les vendeurs ayant une demande de relogement deviennent des répondants actifs à la nouvelle politique : ils profitent de la chaleur du marché, mettent volontairement en vente, consentent des concessions de façon appropriée, et espèrent vendre rapidement les biens pour finaliser le relogement. En même temps, certains vendeurs ne mettent leurs biens en vente que pour encaisser et quitter le marché, enrichissant ainsi la diversité de l’offre.

Le journaliste du « Securities Daily » a déjà accompagné un acheteur, Zhang Jun, lors de négociations portant sur un logement d’occasion visé. Le prix affiché était de 5,28 millions de yuan. Avant la négociation, l’intermédiaire avait révélé que, selon la fourchette psychologique du propriétaire, le prix de transaction pourrait tomber sous 5 millions de yuan. Pourtant, pendant les négociations, l’attitude du propriétaire a clairement changé : cela reflétait un état d’esprit de « refus de brader » ; le propriétaire a affirmé sans ambiguïté qu’il ne vendrait pas à un prix inférieur à 5 millions de yuan. Après moins d’une heure de discussions, la transaction n’a pas pu aboutir. Cependant, ce type d’attitude de « refus de brader » de quelques propriétaires reflète justement, sous un autre angle, que la confiance du marché se répare progressivement.

Zhang Li a déclaré au journaliste que, sur la zone dont elle a la charge, son volume de transactions est bien remonté, mais que les prix n’ont pas augmenté partout de manière générale : seuls certains biens de qualité dans des zones centrales affichent de légères hausses.

Dans l’ensemble, après la mise en œuvre de la nouvelle politique, l’activité sur les marchés immobiliers de Pékin, Shanghai et Shenzhen continue d’augmenter. Qu’il s’agisse de relogement, d’encaissement (vente) ou d’observation, les acteurs du marché recherchent la solution la plus optimale selon leurs propres besoins. Ces comportements de marché diversifiés constituent ensemble un écosystème immobilier sain et ordonné ; et l’augmentation de l’activité, combinée au retour de la rationalité dans les transactions, consolide davantage la tendance à la stabilisation du marché immobilier.

Selon Cao Jingjing, l’optimisation de la politique de ce cycle présente les caractéristiques de « mise en œuvre selon les villes, arrosage ciblé précis ». Grâce à la synergie entre l’assouplissement progressif des conditions d’achat et la baisse des coûts de financement, les seuils d’accès des résidents à l’achat sont effectivement réduits.

Plus important encore, en tant qu’un des leviers majeurs pour soutenir la stabilisation et la reprise du marché immobilier dans les villes de première ligne, la réparation et la stabilisation de ce marché libéreront des signaux positifs de façon continue, ce qui aide à consolider la base de l’ensemble du secteur immobilier.

« Actuellement, la stabilisation du marché immobilier des villes de première ligne a un impact positif sur l’ensemble de la chaîne industrielle en amont et en aval. Par exemple, dans le cas de Shanghai : l’activité des transactions de logements d’occasion dans les zones centrales reste élevée, ce qui entraîne directement une croissance rapide des activités de consommation en aval telles que la décoration intérieure, le mobilier et l’électroménager. » Yan Yuejin a déclaré que lorsque le marché immobilier devient favorable et que la situation de trésorerie des entreprises s’améliore, combiné à l’augmentation des besoins de logements de haute qualité, cela générera aussi davantage de demande de marché dans des domaines émergents comme l’IA et les robots.

Du Juan, chercheuse senior à l’Institut de recherche de la Banque Sushang (苏商银行研究院), a déclaré : « La chaîne de l’immobilier est longue : du côté du haut de la chaîne, il y a la construction et les matériaux, et du côté du bas de la chaîne, il y a la décoration et l’électroménager, couvrant plusieurs catégories. La stabilisation du marché immobilier n’est pas seulement un redémarrage des transactions ; c’est aussi la reprise de l’ensemble de la chaîne industrielle et un soutien par la consommation. Ces retours positifs multi-dimensions améliorent continuellement l’écosystème du marché immobilier, et forment une boucle vertueuse : marché stabilisé, reprise de la chaîne industrielle, montée en gamme de la consommation, optimisation de l’écosystème. »

Pour les acheteurs, Du Juan recommande : d’abord, répondre aux besoins de logement ; ensuite, prendre en compte la capacité d’achat, l’essentiel étant d’agir selon ses moyens et de renforcer la conscience de la protection des droits et intérêts ; troisième, prêter attention aux dépenses supplémentaires, en planifiant et en coordonnant globalement les fonds ; quatrième, suivre rapidement les nouvelles politiques afin de saisir le soutien correspondant.

La double dynamique des politiques et de la finance ne réduit pas seulement efficacement les seuils d’achat immobilier des résidents ; elle joue aussi un rôle important dans l’atténuation de la pression de liquidité des promoteurs, et dans la relance de la reprise de l’ensemble des segments de la chaîne liée à l’immobilier en amont et en aval. Elle injecte une motivation durable pour réaliser une boucle vertueuse de l’écosystème immobilier et un développement de haute qualité.

(Rédaction : Wen Jing)

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                                                            Marché immobilier