Chính sách tài chính song phương hỗ trợ, thị trường bất động sản Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến ấm áp trỗi dậy

Chơi chứng khoán thì xem báo cáo phân tích của chuyên gia Kim Kỳ Lân, uy tín, chuyên nghiệp, kịp thời, toàn diện, giúp bạn khai thác cơ hội chủ đề tiềm năng!

Tất cả hình ảnh trên đều do Li Băng Hùng Việt chụp tại một văn phòng bán hàng ở Bắc Kinh

Phóng viên của chúng tôi Li Băng Hùng Việt

Xuân trào dâng, ấm áp dần lan tỏa.

Thị trường bất động sản một tuyến

“Dòng ấm” đang dâng trào, tình trạng ổn định của thị trường ngày càng rõ ràng. Bám sát hướng chiến lược “thúc đẩy phát triển bất động sản chất lượng cao” trong kế hoạch “15 năm”, xác định triển khai trong báo cáo công tác của chính phủ năm 2026 “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, chính sách dẫn dắt và thực tiễn tài chính cùng nhau nỗ lực, liên tục kích hoạt thị trường một tuyến, thúc đẩy ngành bất động sản phát triển lành mạnh.

Ngày 25 tháng 2 năm 2026, Ủy ban Quản lý Nhà ở và Xây dựng Đô thị Thượng Hải cùng năm cơ quan đã phát hành “Thông báo về việc tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách bất động sản của thành phố” (sau đây gọi là “Thông báo”). Đến ngày 25 tháng 3, chính sách mới này đã được triển khai tròn một tháng. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Chuỗi Nhà ở Thượng Hải cho thấy, từ ngày 1 tháng 3 đến ngày 23 tháng 3 năm 2026, thành phố Thượng Hải đã có 22.400 giao dịch nhà ở thứ cấp, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2025. Không chỉ Thượng Hải, hiện tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất vay mua nhà cá nhân và tỷ lệ đặt cọc, các biện pháp tối ưu hóa chính sách đã được triển khai toàn diện, chính sách liên quan đã bước vào giai đoạn quan sát ổn định.

Phóng viên của “Báo Chứng khoán” đã đến Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến để tiến hành khảo sát thực địa, trực tiếp đối thoại với các chuyên gia tài chính, nhân viên môi giới bất động sản, cư dân mua nhà, chủ nhà bán nhà và nhiều chủ thể thị trường khác, toàn diện nắm bắt tình hình thực tế của thị trường một tuyến. Từ các kết quả khảo sát tổng hợp cho thấy, thị trường bất động sản ở khu vực trung tâm ba thành phố đã xuất hiện tình trạng ổn định, nhu cầu mua nhà của những người có nhu cầu thực sự và nhu cầu cải thiện trở thành lực lượng chính trong giao dịch thị trường hiện tại.

Chính sách và tài chính cùng nhau nỗ lực

Thực sự giảm chi phí sở hữu nhà

Trong khuôn khổ chính sách vĩ mô, ba thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã đưa ra các chính sách nới lỏng thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện địa phương, từ việc nới lỏng hạn chế mua nhà, tối ưu hóa chính sách cho vay thương mại đến tăng cường hỗ trợ quỹ tiết kiệm nhà ở, chính xác hỗ trợ nhu cầu nhà ở hợp lý của cư dân, tạo thành sức mạnh chính sách chung.

Thông báo trước đó cho thấy, đã tối ưu hóa và điều chỉnh chính sách liên quan đến việc hạn chế mua nhà, cho vay quỹ tiết kiệm nhà ở, thuế bất động sản cá nhân và bảy lĩnh vực khác. Trên cơ sở này, chính sách tín dụng cho bất động sản thương mại tại địa phương đã được tối ưu hóa thêm. Kể từ ngày 16 tháng 3, tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho khoản vay mua bất động sản thương mại (bao gồm “nhà ở thương mại hai trong một”) tại Thượng Hải đã điều chỉnh xuống không dưới 30%.

Ông Li Căn, người phụ trách Viện Nghiên cứu Chuỗi Nhà ở Thượng Hải, cho biết trong cuộc phỏng vấn với phóng viên “Báo Chứng khoán”: “Hiện tại, số lượng khách hàng xem nhà hàng ngày của chuỗi nhà ở Thượng Hải đã tăng 30% so với trước khi có chính sách mới, số lượng khách hàng mới hàng ngày đã tăng 51%, niềm tin của khách hàng khi tham gia thị trường đã rõ rệt tăng lên, cả việc xem và giao dịch đều rất sôi động.”

Bắc Kinh thì vào năm 2025 đã lần lượt phát hành hai thông báo để tối ưu hóa và điều chỉnh các chính sách liên quan đến bất động sản. Vào ngày 8 tháng 8 năm 2025, chính sách đã nới lỏng hạn chế mua nhà ngoài vòng 5; tức là tại khu vực ngoài vòng 5, có thể mua nhà ở thương mại (bao gồm nhà ở thương mại mới xây và nhà ở thứ cấp) không giới hạn số lượng; vào ngày 24 tháng 12 năm 2025, Ủy ban Xây dựng Đô thị và Nhà ở Bắc Kinh cùng các cơ quan đã một lần nữa công bố chính sách mới cho thị trường bất động sản, điều chỉnh thời gian nộp bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân cho các hộ gia đình không có hộ khẩu tại thành phố mua nhà ở thương mại trong và ngoài vòng 5, và không còn phân biệt giữa nhà ở đầu tiên và nhà ở thứ hai về cơ chế định giá lãi suất.

Phóng viên từ nhiều ngân hàng lớn nhà nước được biết, hiện tại lãi suất cho vay mua bất động sản thương mại tại Bắc Kinh được định giá dựa trên LPR kỳ hạn 5 năm trở lên (3,50%), nhiều ngân hàng thực hiện lãi suất phổ biến là 3,05%. Phóng viên đã tính toán rằng, với việc mua nhà thứ hai trong khu vực vòng 5, khoản vay 1 triệu, trả nợ theo phương thức nợ chính hàng tháng trong 30 năm, so với lãi suất 3,45% trước ngày 24 tháng 12 năm 2025, sau chính sách mới, số tiền trả hàng tháng có thể giảm hơn trăm nhân dân tệ, tổng số tiền trả nợ có thể tiết kiệm hàng chục ngàn.

Thành phố Thâm Quyến đã thực hiện các biện pháp tối ưu hóa điều chỉnh chính sách bất động sản từ ngày 6 tháng 9 năm 2025, bao gồm tối ưu hóa điều chỉnh chính sách tín dụng cho nhà ở cá nhân, trong đó lãi suất cho vay thương mại không còn phân biệt giữa nhà ở đầu tiên và nhà ở thứ hai.

“Kể từ năm ngoái, các thành phố một tuyến đã đồng loạt ban hành các biện pháp giảm tỷ lệ đặt cọc, hạ lãi suất cho vay, tối ưu hóa hạn chế mua và cho vay, đã giảm hiệu quả cấp độ tiếp cận mua nhà của cư dân, tạo thành một cú đấm hỗ trợ tài chính mạnh mẽ, thúc đẩy tâm lý thị trường hồi phục theo biên giới.” Bà Tào Kính Kính, Giám đốc Bộ Nghiên cứu Chỉ số Viện Nghiên cứu Trung chỉ cho biết trong cuộc phỏng vấn với phóng viên “Báo Chứng khoán”, nguyên nhân một phần là do chính sách mới có hiệu quả, đã kích thích sự giải phóng nhu cầu mua nhà tiềm năng; một phần do giá cả của các khu vực chất lượng tại các thành phố lõi đã dần gần với mức hợp lý. Hiện tại, thị trường đang thể hiện những đặc điểm phân hóa cấu trúc rõ ràng, các dự án chất lượng cao ở khu vực trung tâm thành phố có độ sôi động giao dịch cao, trong khi khu vực ngoại ô còn tồn tại áp lực tồn kho.

Một loạt chính sách kết hợp với năng lực tài chính, độ sôi động giao dịch của thị trường bất động sản một tuyến tiếp tục gia tăng. Ngày 16 tháng 3, Cục Thống kê Quốc gia công bố tình hình biến động giá bán nhà ở thương mại tại 70 thành phố lớn và vừa trong tháng 2 cho thấy, mức giảm giá bán nhà ở thương mại tại 70 thành phố đã tiếp tục thu hẹp.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia cho thấy, trong tháng 2, giá bán nhà ở thương mại mới xây tại các thành phố một tuyến đã chuyển từ mức giảm 0,3% trong tháng trước sang giữ nguyên. Trong đó, Bắc Kinh và Thượng Hải đều tăng 0,2%, Quảng Châu giữ nguyên, Thâm Quyến giảm 0,3%; giá bán nhà ở thứ cấp tại các thành phố một tuyến giảm 0,1%, mức giảm đã thu hẹp 0,4 điểm phần trăm so với tháng trước, trong đó Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt tăng 0,3% và 0,2%.

“Từ dữ liệu khách quan, thị trường bất động sản một tuyến đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực, đặc biệt là điều chỉnh giá nhà và hiệu ứng chính sách đã phát huy tác dụng tổng hợp rất tốt.” Ông Diên Nhược Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Dễ Cư Thượng Hải cho biết trong cuộc phỏng vấn với phóng viên “Báo Chứng khoán”, đối với thị trường bất động sản Thượng Hải, lần giao dịch thị trường này không phải do một yếu tố đơn lẻ, mà là kết quả của sự tác động cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi: thứ nhất là lợi ích chính sách liên tục được giải phóng, năng lực tài chính chính xác bơm vốn cho thị trường; thứ hai là điều chỉnh giá đã đến nơi, niềm tin dần được phục hồi; thứ ba là nhu cầu tiềm năng tồn tại khách quan.

Các môi giới “bận rộn”

	Chứng kiến sự ấm áp của thị trường bất động sản một tuyến

	“Cúc hướng dương dễ nở vào mùa xuân”, các nhân viên môi giới bất động sản một tuyến nhạy bén nhất về sự ấm áp của thị trường. Dưới sức mạnh của chính sách mới, độ sôi động giao dịch bất động sản tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã tăng lên rõ rệt.

	“Buổi sáng tôi ăn ba quả trứng, bận rộn đến tận hơn 8 giờ tối.” Trải nghiệm của nhân viên bán hàng nhà mới tại Bắc Kinh, Lý Khải (tên giả) sinh động thể hiện độ nóng của thị trường sau khi chính sách mới được ban hành. Anh thừa nhận, chỉ trong một ngày thứ Bảy đã hoàn thành 7 đơn hợp đồng, thậm chí phải đặt trước bữa trưa. Tình huống của Lý Khải không phải là cá biệt, mà là hiện tượng phổ biến trong số các nhân viên môi giới bất động sản tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến.

	Khi màn đêm buông xuống, một cửa hàng môi giới bất động sản tại quận Tây Thành, Bắc Kinh vẫn sáng đèn rực rỡ, ba phòng ký hợp đồng đều chật cứng. Trên tường treo đầy cờ lưu niệm từ chủ nhà gửi tới người mua nhà, khu vực in ấn không ngừng sản xuất hợp đồng giao dịch bất động sản, khắp nơi đều toát lên không khí bận rộn. Cô Zhang Lý (tên giả), một nhân viên môi giới nhà ở thứ cấp tại Bắc Kinh, trong cuộc phỏng vấn cho biết, cuộc gọi tư vấn và dẫn xem nhà liên tục đổ dồn. Cô nói với phóng viên, gần đây nhu cầu khách hàng về việc xem nhà, đăng bán, tư vấn chính sách đã tăng rõ rệt, thông báo giao dịch trong cửa hàng liên tục xuất hiện. Chỉ riêng trong ngày 14 tháng 3, tổng số giao dịch trong khu vực đã vượt quá 170 đơn, trong đó 4 khu vực lớn có trên 5 đơn giao dịch, 9 khu vực có trên 4 đơn giao dịch.

	Tại Thượng Hải, các nhân viên môi giới cũng rất bận rộn. Môi giới Trần Tuấn (tên giả) cho biết, dù đã đến 9 giờ tối, anh vẫn đang trả lời các yêu cầu tư vấn xem nhà từ khách hàng. Anh cho biết, từ đầu năm đến nay, nhịp độ thị trường đã rõ rệt tăng nhanh, số lượng tư vấn và xem nhà liên tục tăng lên. Ngày chính thức ban hành “Thông báo”, các đồng nghiệp trong ngành đã nhanh chóng phân tích, giải thích và truyền bá, số lượng yêu cầu tư vấn từ khách hàng tiếp tục tăng, các nguồn cung cấp giá trị cao trong vòng trung tâm cũng đặc biệt sôi động.

	Một môi giới trên nền tảng giao dịch bất động sản đã cung cấp cho phóng viên “Báo Chứng khoán” dữ liệu cho thấy, chỉ riêng trong ngày 14 tháng 3, số lượng giao dịch nhà ở thứ cấp tại Thượng Hải đã vượt qua 1400 căn.

	Đằng sau sự bận rộn này là sự chủ động thay đổi của ngành môi giới. Phóng viên đã đi khảo sát và phát hiện nhiều cửa hàng môi giới bất động sản đã tăng cường đào tạo chính sách, đảm bảo các nhân viên môi giới nắm vững chính xác chính sách mới nhất, thành thạo các nội dung cốt lõi như tỷ lệ đặt cọc, điều chỉnh lãi suất vay. Hình ảnh bận rộn của các nhân viên môi giới đã trở thành minh chứng sinh động nhất cho sự phục hồi của thị trường bất động sản hiện tại.

	Cả hai bên giao dịch đều có những cân nhắc

	Hỗ trợ sự phát triển ổn định của chuỗi công nghiệp

	Điểm lợi chính của chính sách mới về thị trường bất động sản không chỉ có lợi cho người mua nhà, mà còn sâu sắc có lợi cho toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, tạo động lực mạnh mẽ cho chu trình lành mạnh của ngành. Chính sách từ phía chính phủ đưa ra biện pháp chính xác và dựa vào điều kiện thành phố để xây dựng nền tảng ổn định, trong khi phía tài chính chủ động bơm vốn và phối hợp hành động, thúc đẩy ngành phát triển ổn định hướng tới chất lượng cao, đạt được một chu trình tích cực cho hệ sinh thái bất động sản.

	Cảm nhận của người mua nhà là, “nhà dễ tiếp cận” nhiều hơn. Anh Lý Huy đang làm việc tại Bắc Kinh đã bắt đầu xem nhà từ đầu năm 2025, nhưng vì ngân sách hạn chế nên vẫn còn do dự. Trước đây chỉ có thể đủ khả năng mua một căn hộ một phòng ngủ, nhưng sau khi chính sách mới được ban hành, giờ anh có thể mua được một căn hộ hai phòng ngủ nhỏ, dự định sớm đưa ra quyết định.

	Anh Lưu Hồng sống tại quận Minh Hành, Thượng Hải cũng thừa nhận, gần đây những bạn đồng nghiệp và bạn bè không có hộ khẩu Thượng Hải của anh đã thảo luận nhiều hơn về vấn đề nhà ở, “hiện tại chính sách có lợi, có bạn bè cũng đang từ từ quan sát, xem nhà nào phù hợp”.

	Nhóm người có nhu cầu cải thiện đã tận dụng lợi thế của chính sách để tối ưu hóa điều kiện cư trú. Sự giải phóng nhu cầu đổi mới không chỉ kích hoạt nguồn cung nhà ở tồn kho, mà còn nâng cao tính thanh khoản của thị trường, giúp hệ sinh thái bất động sản hình thành chu trình “bán nhà cũ mua nhà mới” lành mạnh. Ông Vương Tông Húc ở Thâm Quyến dự định mua một căn nhà thứ cấp, ông cho biết: “Hiện tại tôi vẫn đang theo dõi, chủ yếu là do nhu cầu cải thiện, muốn đổi lấy một căn nhà ở khu vực trung tâm, đối với tôi đây được xem là một khoản đầu tư tài sản vững chắc.”

	Đối với người bán nhà, tâm lý cũng đang xảy ra những thay đổi tế nhị dưới ảnh hưởng của chính sách mới. Những người bán nhà có nhu cầu đổi mới trở thành những người phản ứng tích cực với chính sách mới, họ tranh thủ cơ hội thị trường nóng, chủ động đăng bán, giảm giá hợp lý, hy vọng nhanh chóng bán được nhà để hoàn thành việc đổi mới; cũng có một số người bán nhà chỉ đăng bán để thu hồi vốn, làm phong phú thêm các cấp độ cung ứng của thị trường.

	Phóng viên “Báo Chứng khoán” đã từng cùng người mua nhà là ông Trương Tuấn thương lượng về một căn nhà thứ cấp. Giá niêm yết của căn nhà này là 5,28 triệu nhân dân tệ, trước khi đàm phán, môi giới đã tiết lộ, theo mức giá tâm lý của chủ nhà trước đây, giá giao dịch có khả năng giảm xuống dưới 5 triệu nhân dân tệ. Tuy nhiên, trong quá trình thương lượng, thái độ của chủ nhà đã thay đổi rõ rệt, thể hiện tâm lý “tiếc rẻ”, rõ ràng tuyên bố rằng giá dưới 5 triệu nhân dân tệ sẽ không bán, cuộc đàm phán này chưa đến một giờ đã không đạt được giao dịch. Tuy nhiên, tâm lý tiếc rẻ của những chủ nhà cá biệt này lại từ một góc độ phản ánh rằng niềm tin của thị trường hiện đang dần hồi phục.

	Cô Zhang Lý cho phóng viên biết, lượng giao dịch mà cô phụ trách trong khu vực确实 đã có sự phục hồi, nhưng giá nhà không xuất hiện tình trạng tăng đồng loạt, chỉ có một số nguồn cung chất lượng ở khu vực trung tâm tăng giá nhẹ.

	Tổng thể mà nói, sau khi chính sách mới được ban hành, độ sôi động của thị trường bất động sản ở Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến tiếp tục tăng trưởng. Dù là đổi mới, thu hồi hay quan sát, các chủ thể thị trường đều đang tìm kiếm giải pháp tối ưu dựa trên nhu cầu của chính mình. Các hành vi thị trường đa dạng này cùng nhau tạo thành một hệ sinh thái thị trường bất động sản lành mạnh và có trật tự, trong khi độ sôi động tăng lên và giao dịch trở lại lý trí, càng củng cố tình trạng ổn định của thị trường bất động sản.

	Theo bà Tào Kính Kính, đợt tối ưu hóa chính sách này đang thể hiện đặc trưng “áp dụng chính sách theo thành phố, bơm vốn chính xác”, thông qua việc nới lỏng điều kiện đủ điều kiện mua nhà và giảm chi phí tài chính cùng nhau nỗ lực, thực sự giảm ngưỡng tiếp cận sở hữu nhà của cư dân.

	Điều quan trọng hơn là, như một điểm tựa quan trọng thúc đẩy sự ổn định và phục hồi của toàn bộ thị trường bất động sản, sự ổn định và phục hồi của thị trường bất động sản một tuyến sẽ liên tục phát đi tín号 tích cực, giúp thúc đẩy toàn bộ thị trường bất động sản củng cố nền tảng.

	“Hiện tại, sự ổn định của thị trường bất động sản một tuyến đã có tác động tích cực đến các chuỗi công nghiệp ở cả hai đầu. Lấy thị trường nhà ở thứ cấp ở Thượng Hải làm ví dụ, giao dịch nhà ở thứ cấp tại khu vực trung tâm vẫn duy trì sự sôi động, trực tiếp thúc đẩy sự tăng trưởng nhanh chóng của các ngành tiêu dùng sau đó như trang trí nhà ở, nội thất, đồ điện gia dụng.” Ông Diên Nhược Tiến cho biết, khi thị trường bất động sản tích cực, tình hình tài chính của doanh nghiệp được cải thiện, cùng với nhu cầu về cư trú chất lượng cao của con người tăng lên, cũng sẽ mang lại nhiều nhu cầu thị trường hơn cho các lĩnh vực mới nổi như AI, robot.

	Bà Đỗ Tuân, nghiên cứu viên cao cấp của Viện Nghiên cứu Ngân hàng Thương mại Tô Châu cho biết: “Ngành bất động sản có chuỗi dài, từ vật liệu xây dựng đến đồ điện gia dụng, bao trùm nhiều lĩnh vực. Sự ổn định của thị trường bất động sản không chỉ là sự hồi phục của giao dịch thị trường, mà còn là sự phục hồi của toàn bộ chuỗi ngành và kích thích tiêu dùng, sự phản hồi tích cực đa chiều này không ngừng hoàn thiện hệ sinh thái bất động sản, tạo thành một chu trình lành mạnh giữa ‘sự ổn định của thị trường, phục hồi chuỗi ngành, nâng cấp tiêu dùng, tối ưu hóa sinh thái’.”

	Đối với người mua nhà, bà Đỗ Tuân đề xuất, trước tiên là đáp ứng nhu cầu cư trú; thứ hai là xem xét khả năng mua sắm, điều quan trọng là phải có khả năng tài chính và nâng cao ý thức bảo vệ quyền lợi; thứ ba là chú ý đến chi phí phát sinh, cần tổng hợp tài chính; thứ tư là kịp thời chú ý đến chính sách mới, cố gắng nhận được sự hỗ trợ liên quan.

	Các chính sách và tài chính cùng nhau nỗ lực, không chỉ giảm hiệu quả ngưỡng mua nhà của cư dân, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc giảm áp lực thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản, kích thích sự phục hồi của chuỗi ngành hạ nguồn và thượng nguồn bất động sản, tạo ra động lực lâu dài cho sự phát triển chất lượng cao của hệ sinh thái bất động sản.