Kaisa Group prévoit un bénéfice d'au moins 50 milliards de yuans en 2025 ! Après l'accélération de la restructuration de la dette, ces promoteurs immobiliers en difficulté concentrent leurs efforts pour "retourner la situation"

Le 25 mars, le promoteur immobilier cotée à Hong Kong, Kaisa Group (HK01638, prix de l’action 0,098 HKD, capitalisation boursière de 9,42 milliards HKD), a connu une performance forte après une longue période, avec une augmentation de son action qui a atteint un pic de 60 % en cours de séance, et une hausse de 27,27 % à la clôture.

Le soir du 24 mars, Kaisa a publié un communiqué annonçant que la société s’attendait à enregistrer un bénéfice net attribuable aux actionnaires d’au moins 50 milliards de RMB en 2025, réalisant ainsi un retournement par rapport à une perte de 28,5 milliards de RMB au même moment en 2024.

Il convient de noter que récemment, CIFI Holdings, China Oceanwide Holdings et Country Garden ont tous publié des prévisions de résultats pour 2025, annonçant un retournement grâce à une restructuration de la dette. Les journalistes de “Daily Economic News” (ci-après “journalistes de chaque jour”) ont constaté que les bénéfices annoncés par Kaisa, CIFI Holdings, China Oceanwide Holdings et Country Garden s’élevaient déjà entre 74 milliards et 78,7 milliards de RMB.

Quatre entreprises en difficulté se concentrent sur le “retournement”

La prévision de bénéfice de Kaisa d’au moins 50 milliards de RMB a ouvert la voie à une vague de “restructuration de retournement” parmi les entreprises en difficulté.

Les journalistes de chaque jour ont examiné les données des quatre entreprises ayant déjà publié des prévisions de retournement et ont constaté que cette tendance au retournement parmi les entreprises en difficulté présente des caractéristiques évidentes telles que “grande échelle, concentration temporelle et cheminement similaire”, avec des bénéfices comptables dépassant 74 milliards de RMB, devenant le point focal des rapports annuels de l’industrie immobilière en 2025.

En consultant l’annonce publiée par Kaisa, il a été constaté que la restructuration de sa dette à l’étranger s’élevait à environ 13,372 milliards de dollars américains, permettant une réduction de la dette d’environ 8,6 milliards de dollars américains par l’émission de nouveaux titres et d’obligations convertibles obligatoires, avec un report de la dette moyenne de 5 ans, sans pression de remboursement rigide avant fin 2027, et un taux d’intérêt des nouveaux titres abaissé entre 5 % et 6,25 %. Ce montant important de bénéfices non monétaires résultant de cette restructuration a soutenu le bénéfice de Kaisa d’au moins 50 milliards de RMB en 2025.

En fait, Kaisa n’est pas la première entreprise à réaliser un retournement par le biais d’une restructuration de la dette cette année. Les journalistes ont noté que dans les prévisions de résultats 2025 publiées par les promoteurs immobiliers, CIFI Holdings, China Oceanwide Holdings et Country Garden ont également rejoint le camp des retournements.

Le soir du 23 mars, Country Garden a publié une prévision de bénéfice, s’attendant à un bénéfice net de 1 à 2,2 milliards de RMB en 2025, le retournement étant principalement dû à des bénéfices non monétaires issus de la restructuration de la dette ; le soir du 20 mars, China Oceanwide Holdings a publié ses prévisions pour 2025, s’attendant à un bénéfice net de 6 à 7,5 milliards de RMB, principalement provenant de la restructuration de la dette à l’intérieur et à l’extérieur du pays ; le soir du 16 mars, CIFI Holdings a publié un communiqué, s’attendant à un bénéfice net attribuable aux actionnaires de 17 à 19 milliards de RMB en 2025, le principal facteur de retournement étant la restructuration de sa dette à l’étranger réalisée fin 2024, entraînant des bénéfices uniques d’environ 40 milliards de RMB.

Il convient de noter que les restructurations de dette de ces quatre entreprises sont majoritairement concentrées dans la seconde moitié de 2025. En examinant la situation de désendettement de ces entreprises en difficulté en 2025, il est révélé que l’accord de restructuration de la dette à l’étranger de Kaisa a été approuvé en septembre 2025 ; les restructurations de CIFI et Country Garden prendront effet entre le 29 et le 30 décembre 2025 ; la restructuration de la dette à l’étranger de China Oceanwide Holdings prendra effet le 27 mars 2025, tandis que le plan clé de restructuration de la dette intérieure sera approuvé le 26 novembre 2025.

Dans l’industrie : actuellement, il ne s’agit que de “bénéfices comptables”

Certains professionnels du secteur ont déclaré que ce “retournement” est davantage une amélioration des états financiers et ne signifie pas que la situation opérationnelle des entreprises s’est substantiellement améliorée.

“Le fait que certaines entreprises en difficulté aient réalisé un retournement grâce à une restructuration de la dette reflète principalement un ajustement financier plutôt qu’une amélioration opérationnelle. Ce type de retournement comptable peut temporairement atténuer la pression de radiation et stimuler le moral du marché, mais en excluant les bénéfices de restructuration, les quatre entreprises continuent de subir des pertes dans leur activité principale, ce qui indique que leur capacité de développement immobilier, de vente et de génération de flux de trésorerie n’a pas encore été rétablie.” a analysé Fu Yifu, chercheur associé à Su Shun Bank.

Bai Wenxi, vice-président de la China Enterprise Capital Alliance, a également expliqué aux journalistes la “logique comptable” derrière ce “retournement collectif” : “Selon les normes comptables, lorsqu’une entreprise de construction atteint un accord de restructuration de la dette avec ses créanciers, la différence entre le principal de la dette, les intérêts ou la valeur actuelle de la dette reportée et la valeur comptable doit être comptabilisée en une fois dans le résultat de la période. Prenons Kaisa comme exemple, ses 50 milliards de bénéfices proviennent presque entièrement de la réduction de la dette, et non des paiements de vente ou de l’appréciation des actifs.”

Selon le “Norme comptable des entreprises numéro 12 - Restructuration de la dette”, la restructuration de la dette fait référence à un accord atteint entre le créancier et le débiteur concernant le remboursement de la dette en termes de temps, de montant ou de méthode, sans changer de parties contractantes. En cas de restructuration de la dette avec modification d’autres clauses, le débiteur doit reconnaître de nouvelles dettes financières selon les clauses modifiées, et la différence entre la valeur comptable de la dette restructurée et la juste valeur de la nouvelle dette est comptabilisée en tant que produits d’investissement/autres produits, reflétée dans le bénéfice net de la période.

Bai Wenxi a souligné que cette “richesse sur papier” a une nature non monétaire et n’est pas durable. Il s’agit d’un revenu unique qui ne sera pas présent l’année suivante. Si l’on se concentre excessivement sur ce “retournement collectif”, cela peut induire le marché en erreur en lui faisant croire que le secteur est en pleine reprise. En réalité, les indicateurs opérationnels clés de ces entreprises, tels que la marge brute, le flux de trésorerie, et la qualité des réserves foncières, doivent être évalués séparément.

“Une restructuration financière seule ne peut pas résoudre le problème. Les entreprises doivent réaliser des améliorations substantielles en termes d’exploitation, de gestion et de stratégie.” a déclaré Fu Yifu, affirmant que pour se sortir de l’ornière, les entreprises immobilières doivent répondre à un redressement des ventes pour réaliser un cycle positif de flux de trésorerie, disposer d’actifs inefficaces pour optimiser leur structure, établir un système financier sain pour contrôler la taille de la dette, et achever une transformation des affaires adaptée à un nouveau modèle de développement.

Bai Wenxi a ajouté qu’actuellement, les entreprises en difficulté font face à une crise de confiance des acheteurs, avec un rythme de désengagement des projets plus lent que celui des entreprises saines. Ce n’est que lorsque les canaux de financement se rétablissent substantiellement, et que la marge brute remonte à plus de 15 %, et que le retour sur les capitaux propres (ROE) devient positif, que l’on peut considérer qu’elles se sont redressées. Cela nécessite souvent une période de récupération de 2 à 3 ans.