“Mua đáy” các thành phố trung tâm “nhà cũ hỏng nhỏ” Có người mua vào 8 căn trong một năm

Chengdu giá nhà thứ cấp tiếp tục tăng cao.

Dữ liệu từ Chengdu购房通 cho thấy, vào ngày 23 tháng 3, lượng hợp đồng nhà thứ cấp tại Chengdu đạt 1679 căn, thiết lập kỷ lục giao dịch trong một ngày trong gần một năm qua; tính đến ngày hôm đó, lượng giao dịch nhà thứ cấp tại Chengdu trong tháng 3 đã đạt 17262 căn, tăng hơn 50% so với tháng trước.

Các phóng viên của 《每日经济新闻》 nhận thấy, trong cơn sốt giao dịch nhà thứ cấp này, “căn hộ cũ nhỏ” (chú thích: chủ yếu chỉ các căn hộ nhỏ có tuổi đời lâu năm tại khu vực trung tâm thành phố) có sự bứt phá rõ rệt, thậm chí có hiện tượng người mua mua hàng loạt. Gần đây, một nữ khách hàng đã trở nên nổi tiếng trên mạng xã hội khi chia sẻ trải nghiệm của cô về việc mua 8 căn “căn hộ cũ nhỏ” tại Chengdu trong một năm. Được biết, tổng giá trị của 8 căn nhà này là 4,4 triệu nhân dân tệ, tổng tiền thuê hàng tháng khoảng 22.000 nhân dân tệ.

Chia sẻ của “Tiểu viên” Hội thảo Ảnh: Chen Li

Mua hàng loạt “căn hộ cũ nhỏ”

“Từ năm ngoái đến đầu năm nay, tôi đã mua 8 căn ‘căn hộ cũ nhỏ’ tại Chengdu, tất cả đều bằng tiền mặt, sau khi trừ đi tiền trả hàng tháng, lợi nhuận cho thuê hàng tháng thuần vượt 9000 nhân dân tệ, tỷ lệ cho thuê trung bình khoảng 5%.” Vào chiều ngày 22 tháng 3, các phóng viên đã gặp “Tiểu viên” tại một buổi chia sẻ ở một quán trà tại quận Kim Ngưu, thành phố Chengdu, người đã nổi bật trên mạng xã hội vì đã “mua đáy” 8 căn “căn hộ cũ nhỏ” và chia sẻ trải nghiệm đầu tư của mình với 20 người đã mua hoặc đang chuẩn bị mua “căn hộ cũ nhỏ” tại Chengdu.

Trong buổi chia sẻ của “Tiểu viên”, phân tích khu vực Chengdu, khu vực nổi bật, lợi nhuận cho thuê được chia thành các phần khác nhau, tất cả đều dựa trên kinh nghiệm mua nhà của cô trong hai năm qua.

Năm 2024, “Tiểu viên” đã bán một căn nhà và có một khoản tiền, về việc sử dụng khoản tiền này, cô cũng đã xem xét các hình thức tài chính như bảo hiểm, gửi ngân hàng, nhưng sau khi so sánh lợi nhuận, cô đã chọn đầu tư vào bất động sản. “Tôi là người địa phương ở Chengdu, trước đây cũng có kinh nghiệm cho thuê nhà, có hiểu biết nhất định về nhóm người thuê nhà.” Ngoài ra, với tư cách là mẹ của hai đứa trẻ, cô hy vọng sẽ cung cấp thu nhập ổn định cho tương lai của con cái và tích lũy tiền lương hưu cho bản thân.

Đầu năm 2025, “Tiểu viên” đã bắt đầu đi khảo sát thực địa và tập trung vào việc mua nhà ở: khu vực trung tâm trong vòng hai vòng, chú trọng vào hạ tầng giao thông, nhu cầu thuê nhà cấp bách, đồng thời kiểm soát chặt chẽ giá chỉ dưới 13.000 nhân dân tệ/m2. “Khu vực trung tâm trong vòng hai vòng luôn là nơi có đầy đủ các tiện ích như thương mại và giao thông, nhu cầu thuê nhà cấp bách ổn định, đồng thời có kỳ vọng tiềm năng về cải tạo đô thị, vì vậy ‘căn hộ cũ nhỏ’ với giá thấp và tỷ lệ cho thuê cao có thuộc tính thu nhập ổn định.”

Để làm điều này, cô đã tự làm bảng tính chi tiết, lấy tỷ lệ cho thuê 5% làm tiêu chuẩn chọn lọc chính, xác định rằng các nguồn nhà khoảng 400.000 nhân dân tệ có tiền thuê đạt 1500 nhân dân tệ/tháng mới đủ bù đắp chi phí, cộng thêm nếu sửa chữa thì tỷ lệ cho thuê cần đạt tiêu chuẩn 5%. Cũng trong hai tháng đầu năm 2025, “Tiểu viên” đã đặt cọc khoảng 500.000 đến 600.000 nhân dân tệ để mua 6 căn nhà, sau đó vào nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đã lần lượt mua thêm 2 căn.

Từ tình hình phân bố bất động sản mà cô đã mua, tất cả đều nằm ở khu vực trung tâm thành phố Chengdu với tài nguyên tiện ích như thương mại, y tế đã phát triển, chẳng hạn như khu vực Ngọc Lâm, Hoa Tây Đập, Mạnh Truyền Vịnh; từ tình hình tiền thuê, tất cả đều vượt trên 1500 nhân dân tệ/tháng, trung bình tiền thuê của 8 căn nhà đều vượt 2800 nhân dân tệ/tháng, trong đó “có hai căn hiện đang trong quá trình sửa chữa, theo mức tiền thuê hiện tại của khu vực, sau khi hoàn thành sửa chữa dự kiến tiền thuê sẽ vượt 4000 nhân dân tệ/tháng.”

“Đều là căn hộ nhỏ, mỗi căn có tổng giá khoảng 400.000 nhân dân tệ, hầu hết đều có hợp đồng thuê; tất cả các căn nhà chỉ trả trước 15%, tối đa hóa chính sách cho vay.” “Tiểu viên” cho biết, trong số các bất động sản mà cô đã mua, tỷ lệ cho thuê cao nhất có thể đạt 7%, nhưng cô “quan tâm hơn đến việc giữ lâu dài.”

Trùng hợp. Gần đây, một người mẹ “90” ở Chengdu cũng đã chia sẻ trên một nền tảng bên thứ ba về câu chuyện của mình, từ Tết năm ngoái đến đầu năm nay, đã chi 3.699 triệu nhân dân tệ để mua 5 căn “căn hộ cũ nhỏ” tại Chengdu, thu tiền thuê hàng tháng 10.600 nhân dân tệ, logic cốt lõi của cô cũng tương tự là dựa vào “cải cách đô thị + cho thuê để trả nợ”, logic mua nhà cũng là “chỉ chọn những địa điểm cốt lõi của ‘căn hộ cũ nhỏ’”.

Ngoài ra, vào ngày 16 tháng 3 năm 2026, trên trang web đấu giá của Alibaba, một căn nhà chỉ có diện tích xây dựng 48 mét vuông tại số 1 Đường Điện Tâm, Khu vực Vũ Hầu đã được bán với giá 103 triệu nhân dân tệ, giá đánh giá trên thị trường khoảng 13.000 nhân dân tệ/m2, giá khởi điểm 460.000 nhân dân tệ. Sau 71 lần tăng giá, căn nhà này cuối cùng đã được bán với tổng giá 1,03 triệu nhân dân tệ, tương đương với giá khoảng 21.500 nhân dân tệ/m2.

Với việc ngày càng nhiều người mua tham gia, “Tiểu viên” cảm thấy rõ ràng rằng kể từ đầu năm nay, thị trường “căn hộ cũ nhỏ” tại Chengdu đã xuất hiện một đợt tăng giá. “Tình trạng chủ nhà tạm thời rút danh sách, tăng giá thường xuyên xảy ra, nhiều nguồn nhà chất lượng tốt thường phải ‘giành giật’.” “Tiểu viên” cũng nhắc nhở, đầu tư vào “căn hộ cũ nhỏ” phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, có thể giữ lâu dài, người mới cần thực địa khảo sát, chọn lọc lý trí, không nên mù quáng theo đuổi giá cao.

Đầu tư vào “căn hộ cũ nhỏ” cần cảnh giác với rủi ro thanh khoản

Các phóng viên lưu ý, với sự bùng nổ của thị trường “căn hộ cũ nhỏ”, không chỉ ở Chengdu, mà tại Thượng Hải, Thiên Tân và các khu vực khác cũng xuất hiện một số lượng lớn người “mua đáy” “căn hộ cũ nhỏ”, logic cốt lõi của họ là “giá tổng, tỷ lệ cho thuê cao (tiền thuê hàng tháng × 12 / tổng giá nhà)”.

Tại Thiên Tân, theo báo chí đưa tin, một công dân họ Lý đã chi 3,5 triệu nhân dân tệ để mua 7 căn “căn hộ cũ nhỏ” tại Thiên Tân, “50.000 nhân dân tệ có thể mua được một căn hai phòng ngủ ở khu vực trung tâm Thiên Tân, tiền thuê hàng tháng 2000 nhân dân tệ, tỷ lệ cho thuê 4.8%, mỗi tháng đều có thể có dòng tiền cố định, và có thể bán vào thời điểm thích hợp trong tương lai.”

Tại Thượng Hải, vào ngày 7 tháng 3, lượng hợp đồng nhà thứ cấp trong một ngày đã vượt qua 1324 căn, thiết lập kỷ lục trong gần một năm qua. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu Yiju, trong số này, tỷ lệ giao dịch các tài sản dưới 2 triệu nhân dân tệ đạt 50%, tỷ lệ giao dịch các tài sản dưới 3 triệu nhân dân tệ đạt 70%.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Yiju Thượng Hải, ông Diên Nhược Tiến cho biết, logic cốt lõi hiện nay của thị trường “căn hộ cũ nhỏ” là sự trở lại của định giá tài sản về “dòng tiền”. Trong môi trường lãi suất thấp, liệu tỷ lệ cho thuê có thể bù đắp chi phí vốn, có tốt hơn các sản phẩm tài chính khác hay không, đã trở thành thước đo quan trọng để đánh giá giá trị đầu tư. Tỷ lệ cho thuê tại hầu hết các thành phố đã vượt quá 2%, một số trường hợp thậm chí đã đạt được đột phá “cho thuê để trả nợ”.

Một báo cáo gần đây do Viện Nghiên cứu Yiju phát hành cho thấy, hiện tại tỷ lệ cho thuê trung bình của “căn hộ cũ nhỏ” tại 8 thành phố trọng điểm là 2.67%. Trong đó cao nhất là Chengdu, đạt 3.8%; tiếp theo là Vũ Hán, Trùng Khánh, Ninh Ba, tỷ lệ cho thuê lần lượt đạt 3.20%, 3.03%, 3.0%; Thượng Hải thì là 2.45%, nhưng tỷ lệ cho thuê của các trường hợp “căn hộ cũ nhỏ” tại khu vực thành phố Thượng Hải thường dao động từ 2.3% đến 3.1%.

Theo ông Diên Nhược Tiến, hiện tại tỷ lệ cho thuê đã vượt qua lãi suất tiền gửi, và dần dần gần với lãi suất cho vay thế chấp. “Tỷ lệ cho thuê trung bình của 8 thành phố là 2.67%, cao hơn lãi suất tiền gửi 5 năm là 1.9%, lãi suất trái phiếu quốc gia 10 năm là 1.8% và lãi suất sổ tiết kiệm lớn 3 năm là 2.0%. Đồng thời, với việc một số thành phố lãi suất cho vay đã dưới 3%, điều này có nghĩa là trong trường hợp vay thế chấp, thu nhập từ tiền thuê hầu như đã có thể bù đắp cho khoản trả hàng tháng. Đối với những nhà đầu tư ưa chuộng tài sản nhân dân tệ và coi trọng giá trị vị trí, “căn hộ cũ nhỏ” đã có thuộc tính tương tự như thu nhập cố định.”

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra, trò chơi “dòng tiền” này phụ thuộc rất nhiều vào nhiều yếu tố tiền đề, như không có thời gian trống, tiền thuê liên tục tăng, khoản trả hàng tháng cố định không thay đổi, không có chi phí bảo trì, thuế lớn, môi trường chính sách ổn định, và chi phí thời gian cho việc cho thuê nhà thấp. Nhưng trong thực tế, chỉ các yếu tố như thời gian trống, chi phí cải tạo, thuế phí có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận thực tế.

Do đó, “đầu tư vào ‘căn hộ cũ nhỏ’ cần cảnh giác với rủi ro thanh khoản, như một số căn nhà có tuổi đời trên 30 năm, ngân hàng có thể từ chối cho vay, người mua chỉ có thể mua bằng tiền mặt, nhóm người tiếp nhận rất hạn chế; đồng thời còn có rủi ro giảm giá nhà, giảm thu nhập từ tiền thuê.”

每日经济新闻