Politique financière à double impulsion : une chaleur croissante dans le marché immobilier de Beijing, Shanghai et Shenzhen

Les journalistes Li Bing et Xiong Yue

La marée printanière monte, la chaleur commence à se faire sentir.

Le “courant chaud” du marché immobilier de première ligne est en pleine expansion, et la tendance à la stabilisation du marché devient de plus en plus claire. En se concentrant sur la stratégie de “promouvoir un développement immobilier de haute qualité” dans le cadre du plan “15e Cinq Ans”, et en s’appuyant sur la directive du rapport de travail du gouvernement de 2026 “se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier”, les politiques et la pratique financière avancent de concert pour continuer à dynamiser le marché de première ligne et favoriser un cycle sain dans le secteur immobilier.

Le 25 février 2026, le Comité de gestion du logement et du développement urbain et rural de Shanghai, ainsi que quatre autres départements, ont publié l’« Avis sur l’optimisation et l’ajustement supplémentaires des politiques immobilières de la ville » (ci-après « Avis »). Au 25 mars, cette nouvelle politique a été mise en œuvre depuis un mois. Selon l’Institut de recherche Lianjia de Shanghai, du 1er au 23 mars 2026, le nombre de transactions de logements d’occasion à Shanghai s’élevait à 22 400 unités, en hausse de 11 % par rapport à la même période en 2025. Non seulement Shanghai, mais aussi Beijing, Shanghai et Shenzhen ont simultanément réduit les taux d’intérêt des prêts hypothécaires et le pourcentage d’acompte initial, avec des mesures d’optimisation de la politique locale qui entrent dans une phase de stabilité.

Les journalistes du « Securities Daily » ont effectué une enquête sur le terrain dans ces trois villes, dialoguant directement avec des acteurs du marché tels que des institutions financières, des agents immobiliers, des résidents acheteurs, et des propriétaires vendeurs, afin de dresser un tableau complet de la situation réelle du marché de première ligne. Selon cette enquête, le marché immobilier dans les zones centrales de ces trois villes montre déjà des signes de stabilisation, avec la demande essentielle pour l’achat de logements par emprunt et la demande d’amélioration étant les principales forces motrices des transactions actuelles.

Double effort des politiques et de la finance

Réduire concrètement le coût d’acquisition

Dans le cadre de la politique macroéconomique, Beijing, Shanghai et Shenzhen ont toutes adopté des mesures adaptées pour assouplir le marché immobilier, allant de l’assouplissement des restrictions d’achat, à l’optimisation des politiques de prêt commercial, en passant par le renforcement du soutien au fonds de logement, afin de soutenir de manière ciblée les besoins raisonnables en logement des résidents, formant ainsi une synergie politique.

L’« Avis » mentionne l’optimisation et l’ajustement de sept politiques, notamment celles concernant la restriction d’achat, les prêts via le fonds de logement, et la taxe foncière sur les propriétés résidentielles. Sur cette base, la politique de crédit pour les locaux commerciaux a été encore améliorée. Depuis le 16 mars, le pourcentage d’acompte initial pour l’achat de locaux commerciaux (y compris les logements mixtes) à Shanghai a été ajusté à au moins 30 %.

Li Gen, responsable de l’Institut de recherche Lianjia de Shanghai, a déclaré dans une interview au « Securities Daily » : « Actuellement, le nombre moyen de visites quotidiennes à Shanghai a augmenté de 30 % par rapport à avant la nouvelle politique, et le nombre de nouveaux clients par jour a augmenté de 51 %, ce qui montre une confiance accrue des clients dans le marché, avec une activité très dynamique dans les visites et les transactions. »

Beijing a publié deux autres documents en 2025 pour optimiser davantage la politique immobilière. Le 8 août 2025, la restriction d’achat en dehors du 5e cercle a été assouplie, permettant l’achat de logements commerciaux (neufs ou d’occasion) sans limite de nombre. Le 24 décembre 2025, le Comité de gestion du logement et du développement urbain et rural de Beijing a publié une nouvelle politique, ajustant la période de paiement des cotisations sociales ou de l’impôt sur le revenu pour l’achat de logements dans ou hors du 5e cercle par des ménages non résidentiels, et supprimant la distinction entre le premier et le deuxième logement dans la fixation des taux d’intérêt.

Plusieurs grandes banques publiques ont indiqué que, pour le crédit immobilier commercial à Beijing, le taux de référence LPR à plus de 5 ans (3,50 %) est généralement appliqué, avec un taux effectif courant d’environ 3,05 %. Selon nos calculs, pour l’achat d’un deuxième logement dans le 5e cercle, un prêt de 1 million de yuans sur 30 ans avec remboursement par amortissement constant, le paiement mensuel après la nouvelle politique peut diminuer de plus de 100 yuans par rapport au taux de 3,45 % appliqué avant le 24 décembre 2025, permettant d’économiser plusieurs dizaines de milliers de yuans sur le total des remboursements.

Shenzhen a commencé à appliquer, depuis le 6 septembre 2025, des mesures d’optimisation et d’ajustement de la politique immobilière, notamment en améliorant la politique de crédit pour les logements personnels. La distinction entre premier et deuxième logement pour le taux d’intérêt du prêt commercial a été supprimée.

« Depuis l’année dernière, les villes de première ligne ont intensifié les mesures de réduction de l’acompte, de baisse des taux d’intérêt, et d’optimisation des restrictions d’achat et de prêt, ce qui a efficacement réduit les barrières à l’achat pour les résidents, formant un ensemble de mesures de soutien financier puissantes, et stimulant la récupération du sentiment du marché », a déclaré Cao Jingjing, directrice du département de recherche de l’indice à l’Institut de recherche Zhongzhi, à « Securities Daily ». Selon elle, cela s’explique d’une part par l’efficacité des nouvelles politiques, qui ont libéré la demande potentielle d’achat, et d’autre part par le fait que les prix dans les quartiers de qualité des villes centrales ont progressivement atteint un niveau raisonnable. Le marché présente actuellement une différenciation structurelle évidente : les projets de qualité dans les quartiers centraux sont très actifs, tandis que la pression sur le stock dans les zones périphériques demeure.

Une série de mesures politiques combinées à un soutien financier continu ont maintenu une activité soutenue dans le marché immobilier de première ligne. Le 16 mars, le Bureau national des statistiques a publié les données sur l’évolution des prix de vente des logements résidentiels dans 70 grandes et moyennes villes en février, montrant une réduction continue de la baisse mensuelle des prix.

Selon le Bureau national des statistiques, en février, le prix de vente des logements neufs dans les villes de première ligne est resté stable par rapport au mois précédent, après une baisse de 0,3 % le mois précédent. Beijing et Shanghai ont tous deux enregistré une hausse de 0,2 %, Guangzhou est restée stable, et Shenzhen a diminué de 0,3 %. Les prix des logements d’occasion dans ces villes ont diminué de 0,1 %, une réduction de 0,4 point de pourcentage par rapport au mois précédent, avec Beijing et Shanghai en hausse de 0,3 % et 0,2 % respectivement.

« D’après les données objectives, le marché immobilier des premières villes montre déjà des signes positifs, notamment la correction des prix et la libération des effets des politiques, qui ont produit un effet global très favorable », a déclaré Yan Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilier E-House à Shanghai, au « Securities Daily ». En ce qui concerne Shanghai, cette vague de volume de transactions n’est pas due à un seul facteur, mais résulte de la combinaison de plusieurs éléments favorables : d’une part, la libération continue des bénéfices politiques, avec un soutien financier précis qui insuffle une dynamique forte ; d’autre part, la correction des prix a renforcé la confiance ; enfin, la demande potentielle existe objectivement.

Les agents immobiliers “s’activent”

Témoins de la chaleur du marché de première ligne

« Les fleurs de soleil sont faciles à faire pousser au printemps », et les agents immobiliers dans les villes de première ligne sont les plus sensibles à la chaleur du marché. Sous l’effet des nouvelles politiques, l’activité dans le marché immobilier de Beijing, Shanghai et Shenzhen s’est nettement intensifiée.

« Je suis occupé depuis 7 heures du matin, après avoir mangé trois œufs, jusqu’à plus de 20 heures », raconte Li Kai (pseudonyme), un agent de vente de logements neufs à Beijing, illustrant la forte activité après la mise en œuvre des nouvelles politiques. Il avoue avoir signé sept contrats en une seule journée de samedi, et doit réserver son déjeuner à l’avance. La situation de Li Kai n’est pas isolée, mais représentative de la tendance générale chez les agents immobiliers dans ces trois villes.

À la tombée de la nuit, dans un bureau d’agence immobilière du district de Xicheng à Beijing, les lumières sont encore allumées, trois salles de signature sont pleines, des banderoles de remerciement envoyées par des propriétaires et des acheteurs ornent les murs, et les imprimantes ne cessent de sortir des contrats. Lors d’un entretien, Zhang Li (pseudonyme), agent de biens d’occasion, indique que les demandes de visites, de mise en vente, et de conseils politiques ont considérablement augmenté récemment. Elle précise que, le 14 mars, le volume de transactions dans la région a dépassé 170 unités, avec plus de 5 unités dans quatre grandes zones et 4 unités dans neuf zones.

À plusieurs milliers de kilomètres, Shanghai connaît également une activité intense. L’agent Chen Jun (pseudonyme) indique qu’à 21 heures, il répond encore aux demandes de visites de clients. Il explique que depuis le début de l’année, le rythme du marché s’est accéléré, avec une augmentation continue des demandes et des visites. Dès le jour de la publication de l’« Avis », ses collègues ont rapidement analysé, interprété et diffusé l’information, ce qui a encore accru le volume de demandes, notamment pour les logements de haute qualité dans le centre-ville.

Selon un agent d’une plateforme immobilière, le 14 mars, le volume de transactions de logements d’occasion à Shanghai a dépassé 1 400 unités.

Ce rythme effervescent témoigne de la volonté proactive des agences. Lors de nos visites, plusieurs agences ont renforcé leur formation sur les politiques, afin que leurs agents maîtrisent parfaitement les nouvelles mesures, notamment en ce qui concerne le pourcentage d’acompte, les taux d’intérêt, etc. La forte activité des agents immobiliers est une illustration concrète du renouveau du marché immobilier actuel.

Les deux extrémités du marché ont leurs propres considérations

Soutenir un développement stable de la chaîne industrielle

Les bénéfices principaux des nouvelles politiques immobilières ne profitent pas seulement aux acheteurs, mais aussi à l’ensemble de l’écosystème immobilier, injectant une dynamique forte dans un cycle vertueux. La précision des politiques, l’action ciblée dans chaque ville, et le soutien financier actif forment un tout cohérent pour faire progresser le secteur vers un développement de haute qualité, créant ainsi une boucle positive dans l’écosystème immobilier.

Les acheteurs en besoin urgent constatent que « les logements abordables se multiplient ». Li Hui, qui travaille à Beijing, a commencé à chercher un logement début 2025. Faute de budget, il hésitait, mais avec la nouvelle politique, il peut désormais envisager d’acheter un petit deux-pièces, et prévoit de passer à l’achat prochainement.

Liu Hong, un employé de Shanghai dans le district Minhang, confie que ses collègues et amis non résidentiels discutent désormais davantage de logements. « Avec les politiques favorables, certains commencent à observer le marché, à voir si des bonnes affaires apparaissent. »

Les ménages cherchant à améliorer leur logement profitent aussi de ces mesures. La libération de la demande de remplacement dynamise le marché des stocks existants, favorise la circulation, et crée un cycle vertueux de « vendre l’ancien pour acheter le neuf ». Wang Zongxu, de Shenzhen, souhaite acheter un logement d’occasion. Il explique : « Je suis encore en observation, principalement pour améliorer mon logement. Je veux échanger dans un quartier central, c’est une décision d’investissement stable pour moi. »

En parallèle, la mentalité des vendeurs évolue sous l’effet des nouvelles politiques. Certains vendeurs ayant besoin de changer de logement profitent de la dynamique du marché pour mettre en vente, faire des concessions modérées, et vendre rapidement. D’autres, par contre, restent attachés à leur prix, témoignant d’une confiance croissante dans le marché. Lors d’une négociation, un agent a indiqué qu’un propriétaire refusait de vendre en dessous de 5 millions de yuans, ce qui n’a pas permis de conclure la transaction en moins d’une heure. Ce type de comportement traduit une confiance croissante dans le marché.

Zhang Li indique que, dans son secteur, le volume de transactions a effectivement augmenté, mais que les prix n’ont pas encore connu une hausse généralisée, seulement quelques quartiers centraux voient une légère augmentation.

Globalement, après la mise en œuvre des nouvelles politiques, l’activité sur le marché immobilier de Beijing, Shanghai et Shenzhen continue de croître. Que ce soit pour changer, vendre ou attendre, les acteurs du marché cherchent la meilleure solution selon leurs besoins. Cette diversité de comportements contribue à un écosystème immobilier sain et ordonné, et la hausse de l’activité ainsi que le retour à une transaction rationnelle renforcent la tendance à la stabilisation du marché.

Selon Cao Jingjing, cette vague d’optimisation des politiques se caractérise par une « mise en œuvre ciblée selon chaque ville, avec une distribution précise des ressources », en relâchant progressivement les conditions d’achat et en réduisant les coûts de financement, ce qui réduit concrètement la barrière à l’achat pour les résidents.

Plus important encore, en tant que levier clé pour la stabilisation et la relance du marché immobilier, la stabilisation des marchés de première ligne envoie des signaux positifs durables, contribuant à renforcer la base du secteur immobilier tout entier.

« La stabilité du marché immobilier de première ligne a déjà un impact positif sur toute la chaîne industrielle. À Shanghai, par exemple, la transaction de logements d’occasion dans les quartiers centraux reste très active, ce qui stimule la croissance rapide des secteurs liés à la décoration, à l’ameublement, et à l’électroménager », indique Yan Yuejin. Lorsqu’un marché immobilier en bonne santé et que la situation financière des entreprises s’améliorent, combiné à une demande accrue pour des logements de haute qualité, cela crée également plus de débouchés pour des secteurs émergents comme l’IA ou la robotique.

Du Juan, chercheur senior à l’Institut de recherche de la Banque Sushang, déclare : « La chaîne de l’industrie immobilière est longue, allant des matériaux de construction à la décoration et à l’électroménager. La stabilisation du marché ne se limite pas à un simple rebond des transactions, mais implique aussi la reprise de toute la chaîne industrielle et la stimulation de la consommation. Cette rétroaction multidimensionnelle améliore continuellement l’écosystème immobilier, créant un cycle vertueux de ‘stabilisation du marché, reprise de la chaîne industrielle, montée en gamme de la consommation, optimisation de l’écosystème’. »

Pour les acheteurs, Juan conseille : « La priorité est de satisfaire leurs besoins résidentiels, puis de considérer leur pouvoir d’achat, en restant dans leurs moyens et en renforçant la conscience de la protection de leurs droits ; ensuite, il faut faire attention aux dépenses annexes, en planifiant bien le financement ; enfin, il faut suivre attentivement les nouvelles politiques pour bénéficier des soutiens. »

Les efforts conjoints des politiques et de la finance ont non seulement réduit efficacement la barrière à l’achat pour les résidents, mais aussi joué un rôle crucial dans l’atténuation de la pression de liquidité sur les promoteurs, la relance de la chaîne industrielle en amont et en aval, et l’instauration d’un cycle vertueux dans l’écosystème immobilier, favorisant un développement durable et de haute qualité.