Le marché immobilier égyptien entre dans une phase de correction structurelle et de repositionnement mondial

(MENAFN- Daily News Egypt) Les hauts responsables des principaux promoteurs immobiliers en Égypte affirment que le secteur entre dans une nouvelle phase — une phase caractérisée par une correction structurelle, des fondamentaux plus solides et une importance croissante à l’échelle mondiale, stimulée par la stabilisation économique, l’augmentation des investissements étrangers, l’expansion du tourisme et l’évolution des modèles de développement urbain.

Ayman Amer, directeur général de SODIC, a déclaré que l’Égypte suit une trajectoire similaire à celle de la transformation de l’Inde au cours des deux dernières décennies, se positionnant pour devenir un hub mondial majeur dans les 10 à 15 prochaines années.

Lors de la conférence annuelle sur l’immobilier d’AmCham Égypte, « Égypte en pleine ascension : l’immobilier comme puissance régionale », Amer a comparé le stade actuel de développement de l’Égypte à la position de l’Inde il y a 20 ans. Alors que la Chine dominait autrefois les récits de croissance mondiaux, il a noté que la montée de l’Inde était alimentée par sa population, son capital humain et le professionnalisme croissant des institutions — des facteurs que l’Égypte commence désormais à partager.

Amer a souligné que la technologie de l’information et l’entrepreneuriat sont des moteurs clés de croissance, décrivant l’Égypte comme un hub régional émergent rapidement pour l’innovation numérique et technologique, soutenu par un vivier de talents diversifié dans l’ingénierie, la santé et l’éducation.

Le tourisme, a-t-il ajouté, reste une pierre angulaire de la croissance à long terme de l’Égypte. Le pays génère actuellement environ 15 milliards de dollars par an grâce au tourisme — bien en dessous de ses pairs mondiaux comme les Émirats arabes unis (70 milliards de dollars) et l’Espagne (près de 129 milliards de dollars). Cependant, les atouts historiques uniques de l’Égypte, combinés à de nouveaux monuments tels que le Grand Musée Egyptien, aident à repositionner le pays sur la carte mondiale du tourisme et à débloquer un potentiel considérable encore inexploité.

Concernant la stratégie d’investissement, Amer a soutenu que l’immobilier offre des fondamentaux plus solides que les actifs refuges traditionnels tels que l’or ou l’argent, en particulier pour les investisseurs institutionnels et fortunés.

« De grands pools de capitaux nécessitent de grands actifs tangibles », a-t-il déclaré, notant que l’immobilier répond de manière unique à cette exigence tout en restant relativement liquide, avec un horizon d’investissement à moyen terme de cinq à sept ans.

La crédibilité et l’exécution, a-t-il ajouté, sont essentielles pour attirer le capital régional. Les promoteurs qui livrent systématiquement leurs projets à temps et conformément aux spécifications renforcent la position de l’Égypte auprès des investisseurs venus d’Arabie Saoudite, des Émirats Arabes Unis et au-delà.

** ** Investissement étranger et fondamentaux du marché ** **

Hazem Helal, directeur général d’Owest, Makadi Heights et Byoum, a déclaré que le secteur immobilier égyptien continue d’attirer des investissements directs étrangers, soutenus par de fortes entrées de capitaux en provenance des Émirats arabes unis, d’Arabie Saoudite et du Qatar.

Il a noté que les flux de devises étrangères sont de plus en plus renforcés par les remises de fonds des Égyptiens à l’étranger, qui dépassent désormais les revenus issus du Canal de Suez et du tourisme — renforçant la résilience du secteur face à l’incertitude économique mondiale.

Le tourisme continue de soutenir la demande immobilière, a ajouté Helal, soulignant que l’Égypte a accueilli un record de 15 millions de touristes en 2024, avec une contribution de plus de 15 milliards de dollars au PIB. Cette croissance a directement bénéficié aux développements hôteliers et aux projets à usage mixte, notamment dans les destinations côtières.

Helal a indiqué que le développement immobilier s’éloigne de plus en plus des centres urbains congestionnés vers des zones émergentes et périphériques, motivé par la demande pour des communautés intégrées combinant résidentiel, soins de santé, éducation, divertissement et services commerciaux.

Tout en reconnaissant que les prix de l’immobilier ont augmenté fortement ces dernières années, il a déclaré que le marché est entré dans une phase de correction en 2025, avec des attentes plus optimistes pour 2026, soutenues par l’amélioration des indicateurs économiques et des stratégies de tarification plus équilibrées.

Amer a rejeté les affirmations selon lesquelles les prix de l’immobilier en Égypte seraient gonflés, arguant que les évaluations doivent être faites en dollars américains plutôt qu’en monnaie locale. Les prix résidentiels haut de gamme en Égypte tournent en moyenne autour de 1 000 dollars par mètre carré, contre 6 000 à 7 000 dollars dans les marchés du CCG et 10 000 dollars ou plus en Europe.

« Ces chiffres montrent que l’Égypte offre de l’immobilier haut de gamme à environ 30 % du prix européen et à la moitié ou moins des niveaux du CCG », a-t-il déclaré.

Près de 70 % du portefeuille de SODIC est classé en ultra-luxe, a ajouté Amer, avec une demande toujours forte provenant d’une clientèle bien voyageuse, mondialement benchmarkée.

Helal a insisté sur le fait qu’une baisse des prix par mètre carré est peu probable, citant la pression continue à la hausse sur la valeur des terrains, les coûts de construction, les frais de financement et les coûts d’exploitation. La question de l’accessibilité sera abordée non pas par des réductions de prix, mais par une conception plus intelligente des unités.

Le marché, a-t-il expliqué, s’éloigne des villas de 400 à 1 000 mètres carrés pour privilégier des agencements plus efficaces qui réduisent le prix total sans compromettre la qualité.

** ** Correction, consolidation et passage à la qualité ** **

Ahmed Fathy, co-directeur général de Misr Italia Properties, a décrit la phase actuelle comme une correction du marché caractérisée par une consolidation et une compétition axée sur la qualité.

Ce changement, a-t-il dit, ne concerne pas la baisse des prix, mais l’adéquation de l’offre à la demande réelle. Le secteur voit une augmentation des joint-ventures et des partenariats stratégiques, alors que les acteurs faibles quittent le marché.

« Cette phase signifiera probablement moins de promoteurs — mais des acteurs plus solides », a déclaré Fathy, notant que les projets bien positionnés continuent de réaliser des ventes robustes, certains lancements étant vendus en quelques heures.

Fathy a également souligné une transformation structurelle dans l’immobilier commercial, où le marché est passé d’un modèle axé sur le propriétaire à un modèle favorisant de plus en plus les locataires et les occupants.

Avec l’augmentation de l’offre, les propriétaires rivalisent désormais sur les prix, la flexibilité des baux, la fonctionnalité et les services à valeur ajoutée, tandis que la demande reste forte pour des espaces de bureaux bien conçus et adaptables.

Les responsables ont conclu que le secteur immobilier égyptien évolue vers un marché plus mature, compétitif et intégré à l’échelle mondiale — où la réussite à long terme sera définie par l’exécution, l’innovation, le développement intégré et la conception centrée sur le client, plutôt que par des prix spéculatifs seuls.