Ryland Real Estate: Liên tục duy trì chiến lược vốn thận trọng, bảy điều chỉnh thị trường bất động sản Thượng Hải đã nâng cao tâm lý thị trường

Hỏi AI · Liệu chiến lược chuyển đổi của Tập đoàn Bất động sản Ryan có thể đối phó với điều chỉnh ngành không?

Ngày 26 tháng 3, Công ty TNHH Bất động sản Ryan (Ryan Real Estate, 00272.HK) đã công bố kết quả hoạt động cả năm 2025.

Dữ liệu tài chính cho thấy, tổng doanh thu của Ryan Real Estate trong năm 2025 khoảng 4,093 tỷ nhân dân tệ (đồng nhân dân tệ, dưới đây gọi tắt là RMB), giảm 50% so với cùng kỳ năm trước; lỗ ròng thuộc về chủ sở hữu công ty mẹ khoảng 1,782 tỷ RMB, trong khi năm ngoái có lợi nhuận 180 triệu RMB.

Phó chủ tịch Ryan Real Estate, Lô Bảo Ngọc, tại cuộc họp báo cáo kết quả cho biết, khoản lỗ ròng lớn chủ yếu do biến động đánh giá tài sản đầu tư phi tiền mặt, tức là giảm giá trị tồn kho chưa bán và dự phòng ảnh hưởng.

Dữ liệu báo cáo tài chính cho thấy, Ryan Real Estate đã ghi nhận giảm giá trị công bằng của tài sản đầu tư trong năm 2025 là 643 triệu RMB; các khoản thu nhập và lỗ khác ghi nhận lỗ ròng là 924 triệu RMB.

Lô Bảo Ngọc còn chỉ ra rằng, nguyên nhân chính khiến tổng doanh thu của công ty giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước là do trong năm 2025 không có dự án nhà ở mới hoàn thành và bàn giao, tổng lượng đặt chỗ bán nhà ở thực tế khá thấp. Tuy nhiên, doanh thu cho thuê, bao gồm các công ty liên doanh và liên kết, đã tăng 2%, “đây là kết quả khá quý giá trong môi trường tiếp thị hiện tại”.

Tính đến cuối kỳ báo cáo, tỷ lệ nợ trên vốn của Ryan Real Estate khoảng 52%, giữ nguyên so với cùng kỳ; tổng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng khoảng 6,451 tỷ RMB.

Tính đến ngày 26 tháng 3, giá cổ phiếu của Ryan Real Estate đóng cửa ở mức 0,6 HKD/cổ phiếu.

Duy trì chiến lược vốn thận trọng, áp lực lớn nhất về nợ đã qua

“Trong năm qua, các nhà vận hành bất động sản đều cảm thấy môi trường không dễ dàng, áp lực rất lớn, thị trường tiêu dùng tăng trưởng rất chậm. Là nhà phát triển, chúng tôi cảm thấy thị trường huy động vốn rất khó khăn, cần chú ý đến tính thanh khoản.” Chủ tịch Ryan Real Estate, Lô Khánh Duệ, tại cuộc họp báo cáo kết quả nói, “Thêm vào đó, việc điều chỉnh toàn thị trường vẫn chưa kết thúc, rất chậm, thị trường rất yếu, nhưng vẫn có nhu cầu đối với các bất động sản chất lượng cao. Cập nhật đô thị và các khu dân cư cũ là trọng điểm phát triển trong tương lai.”

Điều đáng chú ý là, khi trả lời câu hỏi liệu thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa, Lô Khánh Duệ thừa nhận, “đây là một câu hỏi khó.”

“Nhưng theo đánh giá của chúng tôi, toàn ngành này vẫn còn tiếp tục điều chỉnh, và ngành cần tăng tốc tìm kiếm một mô hình vận hành phù hợp với tình hình mới.” Lô Khánh Duệ dự đoán, ngành bất động sản Trung Quốc sẽ còn tiếp tục điều chỉnh sâu trong vòng hai đến ba năm, và xu hướng chạm đáy vẫn sẽ kéo dài.

Tuy nhiên, Ryan Real Estate trong báo cáo tài chính cho biết, dưới tác động của nhiều yếu tố như bất ổn địa chính trị, căng thẳng thương mại và tâm lý người tiêu dùng thấp, sau khi loại trừ biến động giá trị công bằng của tài sản đầu tư phi tiền mặt và ảnh hưởng của dự phòng giảm giá, tập đoàn đã ghi nhận lợi nhuận cốt lõi khoảng 397 triệu RMB trong năm 2025.

Về doanh thu, Ryan Real Estate xác nhận, doanh số bán bất động sản được ghi nhận là khoảng 499 triệu RMB, giảm 89% so với cùng kỳ; doanh thu cho thuê và các khoản liên quan (không tính các công ty liên doanh và liên kết) khoảng 1,949 tỷ RMB, giảm 21% so với cùng kỳ.

Trong kỳ báo cáo, tổng doanh thu từ cho thuê và các khoản liên quan của Ryan Real Estate khoảng 3,625 tỷ RMB, tăng 2%, duy trì tăng trưởng liên tiếp 3 năm.

Lô Bảo Ngọc cho biết, về mặt tài chính, công ty vẫn duy trì chiến lược vốn rất thận trọng.

“Trong đầu năm nay, chúng tôi đã thành công phát hành trái phiếu ưu tiên trị giá 300 triệu USD, đồng thời mua lại trái phiếu ưu tiên trị giá 295 triệu USD đáo hạn năm 2026.” Lô Bảo Ngọc nói, “Tính đến ngày 25 tháng 3, tập đoàn của chúng tôi đã trả tổng cộng 48,6 tỷ RMB nợ ngoài khơi kể từ năm 2021, thể hiện rõ quyết tâm thực hiện trách nhiệm tài chính của mình.”

“Tổng nợ của công ty, nợ đến hạn năm 2023 khoảng 14,4 tỷ RMB, đến năm 2026 giảm xuống dưới 7 tỷ RMB, và các khoản nợ đến hạn tương đối thấp vào năm 2027, 2028, rõ ràng là áp lực nợ của công ty, của tập đoàn trong vài năm qua đã dần qua đi, và hy vọng trong vài năm tới chúng tôi có thể duy trì mức nợ đáo hạn tương đối thấp.” Giám đốc tài chính và Giám đốc đầu tư Ryan Real Estate, Tôn Hi Hào, nói, “Chúng tôi tin rằng áp lực lớn nhất đã qua rồi.”

Theo giới thiệu của Tổng giám đốc Ryan Real Estate, Vương Ứng, hiện có bốn dự án nhẹ đang tiến hành, quy mô nhà ở đang xây dựng và chờ xây là 1,22 triệu mét vuông, còn 291.000 mét vuông thương mại. Vương Ứng cho biết, dự án nhẹ không phải là mục đích cuối cùng, mục tiêu của công ty là liên tục tối ưu hóa định vị chiến lược của tập đoàn trong bối cảnh thị trường biến đổi, và đạt được phát triển và tăng trưởng chất lượng cao.

“Trên thị trường, chúng tôi muốn chiếm vị trí dẫn đầu trong các thị trường cụ thể, lấy Thượng Hải làm trung tâm nội địa, mở rộng hơn nữa hoạt động tại Vùng Vịnh lớn, và trong mô hình, chúng tôi hy vọng dần dần cân bằng giữa phát triển bất động sản và quản lý tài sản trong đóng góp lợi nhuận của tập đoàn. Trong định vị chiến lược của tập đoàn, phù hợp với sự biến đổi của ngành, chúng tôi sẽ từ nhà phát triển tổng hợp chuyển dần thành nhà phát triển + nhà đầu tư + nhà quản lý tài sản, hình thức đa dạng.” Vương Ứng nói.

Bảy chính sách của Thượng Hải nâng cao tâm lý thị trường

Về bán hàng bất động sản, tính đến cuối kỳ báo cáo, doanh số bán hợp đồng của Ryan Real Estate khoảng 7,916 tỷ RMB, giảm 47% so với cùng kỳ, trong đó bán nhà ở chiếm 92%, phần còn lại do bán các đơn vị thương mại. Dữ liệu báo cáo cho thấy, giá bán trung bình của nhà ở trong năm 2025 là 64.600 RMB/m2, năm 2024 là 134.900 RMB/m2.

Ryan Real Estate chỉ ra rằng, giảm giá trị trung bình của hợp đồng bán hàng và giá bán trung bình của nhà ở chủ yếu do sự thay đổi trong danh mục dự án. Trong năm 2025, tỷ lệ các dự án cao cấp tại Thượng Hải chiếm trong hợp đồng bán hàng đã giảm, “chúng tôi dự định trong năm 2026 và sau đó sẽ ra mắt nhiều dự án hơn, chủ yếu tập trung tại Thượng Hải và Vũ Hán.”

Điều đáng chú ý là, Lô Khánh Duệ tại cuộc họp báo cáo kết quả nói: “Sau Tết Nguyên Đán, Thượng Hải đã ban hành các chính sách Thượng Hải 7, trong thời gian ngắn đã kích hoạt một đợt giao dịch, nâng cao tâm lý thị trường. Là trung tâm kinh tế quốc gia, Thượng Hải liên tục duy trì dòng người nhập cư ròng, nhu cầu mua nhà vẫn rất vững chắc, giá các bất động sản trung cao cấp vẫn còn vững, niềm tin của người mua khá ổn định, dự kiến năm 2026 giá nhà tại các vị trí trung tâm của Thượng Hải sẽ sớm ổn định, các khu vực không trung tâm sẽ tiếp tục xu hướng đổi giá lấy lượng.”

Ngoài ra, Lô Khánh Duệ bổ sung, về phân hóa đô thị, xu hướng của các thành phố trung tâm và thành phố cấp 3, 4 sẽ tiếp tục phân hóa, các thành phố cấp 1 và các thành phố cấp 2 mạnh dựa trên nền tảng công nghiệp, hiệu ứng dân số và tài nguyên tập trung sẽ có ảnh hưởng thị trường khá lớn, nhưng phần lớn các thành phố cấp 3, 4 vẫn sẽ đối mặt với áp lực tiêu thụ lớn. Đồng thời, trong cùng một thành phố, giá đất ở trung tâm và ngoại ô sẽ càng ngày càng chênh lệch, các vị trí đắc địa sẽ nổi bật hơn, trở thành lựa chọn quan trọng để tránh rủi ro về vốn. “Trong tương lai, thị trường phân hóa có thể sẽ rất rõ ràng, nhưng điều này cũng rất bình thường.” Lô Khánh Duệ nói.

“Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang trong quá trình chuyển đổi và điều chỉnh, năm ngoái, diện tích và doanh số bán hàng hàng hóa toàn quốc tiếp tục giảm lần lượt 8,7% và 12,6%, trong môi trường hoạt động thị trường ảm đạm như vậy, tâm lý người mua vẫn rất thận trọng.” Lô Bảo Ngọc tại cuộc họp báo cáo kết quả nói, “Nhưng tại các thành phố cấp 1, đặc biệt là Thượng Hải, phân khúc nhà cao cấp thể hiện tính kiên cường tương đối, chủ yếu nhờ vào sự quan tâm ngày càng tăng của người mua đối với các sản phẩm chất lượng cao và giá trị dài hạn của tài sản. Tăng trưởng trong tương lai sẽ dựa vào các dự án đô thị nâng cao chất lượng, phù hợp với hướng chuyển đổi của quốc gia hướng tới phát triển bền vững và chất lượng cao. Trong quá trình này, tập đoàn vẫn còn những lợi thế nhất định.”

Điều đáng chú ý là, Vương Ứng tại cuộc họp báo cáo kết quả cho biết, các biệt thự phong cách của dự án Lục Hợp Thạch Lộ đã nhận được giấy phép bán trước, tất cả các biệt thự và nhà liền kề đã bán hết, giá trung bình đạt 311.000 RMB/m2, các biệt thự còn lại chờ giấy phép bán trước để hoàn tất ký hợp đồng. Ngoài ra, vào tháng 11 năm 2025, dự án nhà ở mới của Vũ Hán, Tian Di Xin Tian, đã ra mắt, doanh số bán hàng khá mạnh, đến cuối năm 2025, tỷ lệ tiêu thụ đã vượt quá 72%, hiện dự án gần như đã hết hàng. Đến cuối năm 2025, tập đoàn đã xác định doanh số bán hàng dự kiến sẽ chính thức ghi nhận là 17,231 tỷ RMB, sẽ được bàn giao trong năm 2026 và các năm sau, và sẽ được ghi nhận trong kết quả tài chính.

Tổng hợp cho thuê trung bình của các bất động sản bán lẻ đạt 94%

Trong lĩnh vực thương mại, dữ liệu của Ryan Real Estate cho thấy, trong kỳ báo cáo, tỷ lệ thuê trung bình của danh mục bất động sản bán lẻ đạt 94%, “thể hiện sức mạnh của cộng đồng mới Tian Di”. Tổng doanh số bán hàng của danh mục này tăng 15%, lượng khách tăng 12%. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của sự thay đổi mô hình tiêu dùng trong thị trường bán lẻ, giá thuê gia hạn giảm.

Dữ liệu báo cáo cho thấy, doanh thu cho thuê và các khoản liên quan của tập đoàn trong năm 2025 là 1,949 tỷ RMB, giảm 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do doanh thu cho thuê từ Chuang Zhi Tian Di được phân loại lại thành doanh thu từ các công ty liên doanh bắt đầu từ năm 2025, với số tiền 435 triệu RMB.

Trong năm 2025, tổng doanh thu từ cho thuê và các khoản liên quan (bao gồm từ các bất động sản của các công ty liên doanh và liên kết) của Ryan Real Estate là 3,625 tỷ RMB, tăng 2%. Trong đó, 78% đến từ danh mục bất động sản tại Thượng Hải.

Về tỷ lệ thuê, tính đến cuối kỳ báo cáo, tỷ lệ thuê của khu phố Shikumen tại Tian Di Xin Tian của Thượng Hải là 99%, các tỷ lệ thuê của các khu vực thời trang, Quảng trường Ryan và Quảng trường Tian Di, số 5 Khu công nghiệp và Hồ bơi Tian Di, Tian Long Tian Di, Lingnan Tian Di và Tian Di Xin Tian tại Trùng Khánh đều vượt quá 95%.

Ryan Real Estate chỉ ra rằng, do tình trạng cung cầu mất cân đối kéo dài, thị trường văn phòng vẫn còn áp lực, các yếu tố không chắc chắn ảnh hưởng đến niềm tin doanh nghiệp. Tuy nhiên, Ryan Real Estate cho biết, mặc dù thị trường văn phòng có phần yếu, tỷ lệ thuê của các tòa nhà văn phòng trưởng thành tại Thượng Hải vẫn duy trì ổn định, tính đến cuối kỳ báo cáo, tỷ lệ thuê trung bình là 93%.

Giám đốc điều hành Ryan Real Estate, Trương Bân, tại cuộc họp báo cáo kết quả nói rằng, năm 2026, trong lĩnh vực bán lẻ, công ty sẽ tiếp tục nâng cao các chỉ số cơ bản, bao gồm doanh thu và lượng khách, “để đạt được sự tăng trưởng liên tục về doanh thu và lượng khách, chúng tôi sẽ sử dụng các phương pháp sáng tạo đa dạng.” Trong lĩnh vực văn phòng, công ty sẽ đặt tỷ lệ thuê làm nhiệm vụ hàng đầu.

“Dựa trên môi trường thị trường vừa đề cập, chúng tôi sẽ tiếp tục thực hiện các chiến lược sau, trong ngắn hạn, quản lý dòng tiền và an toàn tài chính vẫn là ưu tiên hàng đầu. Đồng thời, chúng tôi sẽ phát huy tối đa lợi thế thương hiệu, đặc biệt là thương hiệu cộng đồng Tian Di Xin Tian vừa mới công bố, cũng như thương hiệu nhà cao cấp Lục Hợp Thạch Lộ để mở rộng hoạt động trong tương lai.” Lô Bảo Ngọc chỉ rõ, “Chúng tôi tập trung vào Thượng Hải và các thành phố cấp 1 khác trong Vùng Vịnh lớn, tiếp tục mở rộng quy mô. Ngoài ra, chúng tôi còn sử dụng chiến lược nhẹ tài sản để thúc đẩy phát triển kinh doanh và tăng cường dự trữ đất đai, cẩn trọng nắm bắt các cơ hội mới của thị trường. Trong dài hạn, qua các chiến lược này, chúng tôi hy vọng đạt được sự phát triển ổn định của phát triển bất động sản, quản lý tài sản và doanh thu phí quản lý.”