Huatai Securities : Le fond du marché immobilier commence à devenir évident, attention aux opportunités d'investissement dans les promoteurs immobiliers de qualité et les entreprises de gestion immobilière

Huatai Securities indique qu’après la fête, les ventes de nouvelles maisons ont diminué en glissement annuel, mais le marché de l’occasion connaît le plus fort “petit printemps” depuis trois ans. Avant la fête, les prix sont globalement stables, avec une performance relativement solide dans les villes de premier rang. Les indicateurs prospectifs montrent que la demande pour l’immobilier d’occasion reste élevée, la mentalité des propriétaires à mettre en vente se stabilise, mais le taux de négociation entre acheteurs et vendeurs s’élargit, et la restauration des attentes de prix prendra encore du temps. L’efficacité des politiques de soutien ciblées au marché immobilier est vérifiée. La proportion de transactions de petits appartements augmente significativement, ce qui pourrait permettre aux prix de se stabiliser en premier, tout en facilitant la première étape de la chaîne de remplacement, accumulant ainsi des forces pour la stabilisation du marché immobilier. Le fond du marché immobilier devient progressivement clair, avec une attention portée aux opportunités d’investissement dans des promoteurs immobiliers de qualité et des entreprises de gestion immobilière.

Texte complet

Huatai | Immobilier : En quoi le “petit printemps” de cette année diffère-t-il des années précédentes ?

Après la fête, les ventes de nouvelles maisons ont diminué en glissement annuel, mais le marché de l’occasion connaît le plus fort “petit printemps” depuis trois ans. Avant la fête, les prix sont globalement stables, avec une performance relativement solide dans les villes de premier rang. Les indicateurs prospectifs montrent que la demande pour l’immobilier d’occasion reste élevée, la mentalité des propriétaires à mettre en vente se stabilise, mais le taux de négociation entre acheteurs et vendeurs s’élargit, et la restauration des attentes de prix prendra encore du temps. L’efficacité des politiques de soutien ciblées au marché immobilier est vérifiée. La proportion de transactions de petits appartements augmente significativement, ce qui pourrait permettre aux prix de se stabiliser en premier, tout en facilitant la première étape de la chaîne de remplacement, accumulant ainsi des forces pour la stabilisation du marché immobilier. Le fond du marché immobilier devient progressivement clair, avec une attention portée aux opportunités d’investissement dans des promoteurs immobiliers de qualité et des entreprises de gestion immobilière.

Points clés

Volume et prix des transactions : Le “petit printemps” de l’immobilier d’occasion contraste avec la chaleur du marché des nouvelles maisons, les prix restent stables

Après la fête, la superficie des nouvelles ventes en ligne a diminué de 8,8 % en glissement annuel. Le volume de transactions de l’immobilier d’occasion est l’indicateur le plus remarquable de ce “petit printemps”. Depuis le début de la fête, le volume de signatures en ligne dans 22 villes a atteint un sommet depuis 2023, avec une croissance annuelle de 22 % dans 26 villes pour les ventes en temps réel de l’occasion après la fête. Avant la fête, les prix se sont stabilisés, avec une légère fluctuation depuis mars, notamment dans les villes de premier rang, qui restent relativement solides. Depuis le 28 décembre 2025, l’indice Iceberg dans 84 villes a vu sa baisse hebdomadaire diminuer, entrant en mars avec une légère fluctuation, la baisse hebdomadaire restant inférieure à 0,2 %. Au 22 mars, l’indice Iceberg dans ces 84 villes a diminué de 0,5 % en glissement mensuel, avec des baisses respectives de -0,3 %, -0,6 % et -0,4 % dans les villes de premier, deuxième et troisième/quatrième rangs.

Indicateurs prospectifs : La chaleur du volume de transactions reste soutenue, mais les attentes de prix oscillent

1. La quantité de propriétés en vente augmente saisonnièrement, mais à un rythme plus lent que l’an dernier, reflétant une stabilisation de la mentalité des propriétaires : au 21 mars, l’augmentation de l’offre dans 49 villes clés par rapport au Nouvel An n’est que de 1,0 %, les propriétaires n’ayant pas accéléré la mise en vente malgré l’augmentation des transactions (notamment dans les villes de premier rang) ; 2. La fréquentation des visites augmente d’abord puis se stabilise, il faut surveiller l’impact de la baisse de cette fréquentation sur les transactions futures : au 22 mars, la croissance annuelle de la fréquentation a été de -2,0 %. Au cours des quatre semaines après la fête, la croissance annuelle cumulée de la fréquentation a été de -2,6 % ; 3. Le taux de négociation reflète une différence importante dans les attentes de prix entre acheteurs et vendeurs. Fin février 2026, ce taux a continué de s’élargir à 10,8 %, en hausse de 0,5 point de pourcentage par rapport à janvier, mais dans les villes de premier rang, cette différence s’est resserrée. La différence d’attentes de prix n’a pas diminué malgré la hausse de la chaleur du marché, ce qui indique que la logique de transaction reste basée sur le rapport qualité-prix, et que la transmission de la volume de transactions aux attentes de prix prendra encore du temps.

Caractéristiques du “petit printemps” : Les villes où les politiques ont été renforcées affichent une croissance remarquable, avec une forte proportion de petits appartements

1. Les villes comme Shanghai, où des politiques renforcées ont été mises en œuvre, ont mieux performé, avec une croissance plus forte dans les villes de rang inférieur : “Les sept mesures de Shanghai” ont été très efficaces, avec un retour positif du marché. Après la fête, Shanghai a enregistré une augmentation de 17,4 % du volume de signatures en ligne, et l’indice Iceberg (au 22 mars) n’a enregistré qu’une baisse de 0,04 % par rapport à avant la nouvelle politique, avec des performances de volume et de prix supérieures à celles d’autres villes de premier rang. De plus, des villes comme Quzhou et Lhasa, de rang inférieur, ont connu une forte croissance, en raison d’une moindre pression de déstockage et d’une sensibilité accrue aux politiques de subventions ; 2. Les petits appartements sont la principale catégorie de transactions dans cette période, leur part augmentant également de manière homogène entre les villes. Nous pensons que cela s’explique par : 1) une correction continue des prix qui met en avant le rapport qualité-prix des petits appartements ; 2) la libération de la demande par des politiques telles que le fonds de logement, améliorant ainsi le pouvoir d’achat ; 3) le relâchement des restrictions d’achat dans les villes clés, favorisant davantage les acheteurs de petits appartements.

Conclusion d’investissement

Sans soutien politique exceptionnel, la reprise de la demande pour l’immobilier d’occasion après la fête indique une progression vers la stabilisation du marché. Nous pensons que les promoteurs immobiliers de qualité dans les villes clés, ainsi que les fournisseurs de services associés, bénéficieront d’opportunités de développement à long terme. Recommandations principales : 1) actions immobilières “triples A” combinant “bonne crédibilité, bonnes villes, bons produits” ; 2) promoteurs maîtrisant leur flux de trésorerie grâce à leur capacité opérationnelle lors du ajustement du marché ; 3) promoteurs locaux de Hong Kong profitant de la reprise du marché hongkongais ; 4) entreprises de gestion immobilière bénéficiant d’une trésorerie saine et d’avantages en dividendes.

Avertissement sur les risques : fluctuations des politiques immobilières, reprise du marché inférieure aux attentes, risques opérationnels pour certains promoteurs.

(Source : Yicai)