Thị trường nhà ở Đức có khả năng uốn cong chứ không gãy đổ

(MENAFN- ING) Giá nhà ở Đức tiến gần hơn mức trước khủng hoảng vào năm 2025

Thị trường nhà ở Đức phản ánh nền kinh tế rộng lớn hơn trong năm 2025: sau hai năm giảm sút, cả GDP và giá nhà đều trở lại vùng tích cực. Theo chỉ số giá nhà mới được Cơ quan Thống kê Đức công bố gần đây, giá nhà đã tăng 3,2% trong năm ngoái. Với mức này, giá nhà vẫn thấp hơn đỉnh cao đạt được vào năm 2022 khoảng 8%, nhưng đồng thời, đã tăng hơn 5% so với đáy đạt được vào năm 2024.

Giá nhà so sánh với mức đỉnh và đáy gần đây

Tuy nhiên, con số hàng năm che giấu một sự mất đà rõ rệt. Sau ba quý liên tiếp tăng trưởng khoảng 1% theo quý, động thái giá đã chậm lại còn 0,1% QoQ trong quý 4 năm 2025. Dữ liệu cho vay cũng kể một câu chuyện tương tự. Các khoản vay thế chấp mới vẫn tăng 37% so với cùng kỳ năm trước trong quý đầu tiên của năm 2025 nhưng đã chậm lại còn 13% YoY vào cuối năm.

Một phần của sự mềm mại này phản ánh các hiệu ứng cơ sở. Nhưng các diễn biến bất lợi về khả năng chi trả và tâm lý tiêu dùng yếu cũng đã tác động tiêu cực. Tăng trưởng tiền lương giảm, giá nhà tăng, và khả năng giảm tiếp lãi suất vay mượn bị hạn chế.

Một bước lùi tạm thời vào đầu năm 2026

Các diễn biến đầu năm 2026 đã có những kết quả trái chiều. Tháng 1, lãi suất vay thế chấp tăng lên mức cao nhất kể từ giữa năm 2024, làm giảm nhu cầu. Tháng 2 mang lại chút nhẹ nhõm: lãi suất thị trường vốn thấp hơn đã giảm chi phí tài chính, điều này có thể đã thúc đẩy một sự phục hồi ngắn hạn trong nhu cầu vay. Nhưng cơ hội này đã nhanh chóng khép lại khi căng thẳng ở Trung Đông đẩy giá năng lượng tăng, làm gia tăng lo ngại về lạm phát, và gây ra một đợt bán tháo mạnh trên thị trường trái phiếu chính phủ. Lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm của Đức đã tăng hơn 30 điểm cơ bản kể từ cuối tháng 2 – có khả năng đủ để đẩy lãi suất vay trở lại trên 4% trong thời gian tới.

Lãi suất thị trường và lãi suất vay

(%)

Do đó, sự phục hồi của thị trường nhà ở có khả năng sẽ gặp phải một bước lùi tạm thời. Sự không chắc chắn gia tăng, chi phí năng lượng tăng và niềm tin tiêu dùng yếu hơn có thể dẫn đến xu hướng tiết kiệm của các hộ gia đình tăng lên, trong khi chi phí vay cao hơn sẽ gây thêm áp lực tài chính.

Tại sao điều này không giống năm 2022

Môi trường vĩ mô hiện tại cảm thấy không thoải mái và gợi nhớ những ký ức đau thương của năm 2022, khi giá năng lượng tăng làm trầm trọng thêm lạm phát, lãi suất chính sách được nâng nhanh chưa từng có, và thị trường nhà ở Đức gần như đứng yên. Tuy nhiên, vào năm 2022, cú sốc lãi suất đã tác động vào một thị trường nhà đang ở cuối một chu kỳ bùng nổ dài hạn, với lãi suất vay trung bình tăng từ gần bằng 0 lên hơn 3,5%. Ở thời điểm hiện tại, lãi suất vay đã cao hơn nhiều và ngay cả trong kịch bản tồi tệ nhất, phần lớn các đợt tăng lãi suất dự kiến từ Ngân hàng Trung ương châu Âu đã được phản ánh trong thị trường. Trong kịch bản cơ sở của chúng tôi, chúng tôi không kỳ vọng ECB sẽ nâng lãi suất trong thời gian tới, thậm chí một số chính sách thắt chặt tiền tệ cũng sẽ không đủ để tạo ra cú sốc lãi suất như năm 2022.

Đồng thời, sự mất cân đối cấu trúc giữa cung và cầu vẫn là một lực ổn định và, giả sử giá năng lượng ổn định, sự phục hồi kinh tế của Đức – nếu không bị cản trở bởi cú sốc giá năng lượng mới – sẽ bắt đầu có đà vào cuối năm nay, tạo thêm hỗ trợ theo chu kỳ cho thị trường.

Do bối cảnh vĩ mô hiện tại, thị trường nhà ở Đức có khả năng sẽ tạm dừng, chứ không phải là sụp đổ. Giá năng lượng tăng và sự không chắc chắn gia tăng sẽ làm chậm quá trình phục hồi trong ngắn hạn, nhưng các nền tảng cấu trúc – nguồn cung hạn chế, điều kiện kinh tế dần cải thiện, và Ngân hàng Trung ương châu Âu ít có khả năng quay lại chính sách thắt chặt mạnh mẽ – đều phản đối một đợt điều chỉnh kiểu năm 2022. Hiện tại, điều này có vẻ chỉ là một bước lùi ngắn hạn, chứ không phải là kết thúc của đà phục hồi.