Comment la guerre en Iran pourrait écraser la reprise du marché immobilier américain, et ce n'est pas seulement une question de taux hypothécaires

Maisons à San Francisco, Californie, États-Unis, le lundi 23 mars 2026.

David Paul Morris | Bloomberg | Getty Images

L’impact immédiat de la guerre avec l’Iran sur le marché immobilier américain a été une forte hausse des taux hypothécaires. Un jour avant le début des frappes, le taux moyen sur un prêt fixe de 30 ans était de 5,99 %, selon Mortgage News Daily. Il tourne maintenant autour de 6,5 %.

Des taux plus élevés ont freiné ce qui était attendu comme une amélioration de l’accessibilité. Non seulement les taux hypothécaires diminuaient avant la guerre, mais la hausse des prix des maisons ralentissait et l’offre de maisons à vendre augmentait. Tous ces facteurs favorisaient les acheteurs, qui étaient confrontés à un marché tendu et coûteux.

Alors que les taux d’intérêt ont augmenté la semaine dernière, les demandes de prêt hypothécaire pour acheter une maison ont chuté de 5 % par rapport à la semaine précédente, selon la Mortgage Bankers Association. Mais ce n’est pas seulement les taux hypothécaires.

Zillow avait prévu une hausse de 4,3 % des ventes de maisons existantes cette année, par rapport à l’année dernière.

« Bien que cela ne serait bien sûr pas un marché fort, cela représenterait un marché qui aurait tourné la page, avec 2026 comme année de « réinitialisation » », a écrit Mischa Fisher, économiste en chef de Zillow, dans un rapport mardi. « Cependant, une nouvelle incertitude est apparue via les prix de l’énergie et les préoccupations inflationnistes, ajoutant une complexité nouvelle à nos perspectives. »

Fisher a utilisé l’augmentation des taux hypothécaires, due à une inquiétude accrue concernant l’inflation et au « potentiel d’une légère hausse du taux de chômage en raison de la réduction du pouvoir d’achat des consommateurs résultant de la hausse des prix ».

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En modélisant ces scénarios, il prévoit que si la situation actuelle ne durait que jusqu’à la fin avril, les ventes de maisons augmenteraient encore de 3,48 % cette année par rapport à l’année dernière. Si cela se terminait le 1er juillet, cette hausse tomberait à 2,33 %. Si cela se terminait le 1er septembre, la hausse serait de 1,21 %. Enfin, si les taux hypothécaires restaient 50 points de base plus élevés que leur trajectoire initiale et que le chômage augmentait également de 20 points de base pour le reste de 2026, Fisher prévoit une baisse de 0,73 %.

Les effets se font déjà sentir sur le marché de la construction neuve. Après avoir publié des résultats trimestriels décevants mardi, KB Home a abaissé ses prévisions pour l’année entière.

« Les consommateurs ont été confrontés à une variété de défis au cours des deux dernières années, et le conflit au Moyen-Orient qui a débuté fin février a ajouté une couche d’incertitude supplémentaire », a déclaré Jeff Mezger, président de KB Home, lors d’un appel avec des analystes. « Dans ce contexte, et en tenant compte du fait que nos commandes nettes au premier trimestre étaient inférieures au niveau nécessaire pour maintenir nos prévisions de livraison pour l’année précédente, nous réduisons notre fourchette pour l’année. »

Les constructeurs disposent désormais d’une offre très importante de maisons à vendre, et le stock existant augmente également, principalement dans le Sud et l’Ouest, moins dans le Nord-Est et le Midwest.

Même avant le début de la guerre, les acheteurs annulaient des contrats à leur taux le plus élevé depuis 2017, selon un comptage de Redfin. Environ 1 maison sur 7, soit 13,7 % des maisons sous contrat en février, ont été annulées, contre 12,8 % un an plus tôt. Les acheteurs ont soudainement le dessus, avec plus de 600 000 vendeurs en plus que d’acheteurs sur le marché, selon Redfin. C’est un écart proche d’un record, bien qu’il varie considérablement d’un marché à l’autre.

« Alors que le marché immobilier approche de la saison du « meilleur moment pour vendre », il se trouve dans une position précaire, coincé entre des améliorations à long terme et une instabilité soudaine à court terme », a écrit Jake Krimmel, économiste principal chez Realtor.com, dans un rapport hebdomadaire.

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