40 tỷ nhân dân tệ thu nhập tái cấu trúc được bảo đảm tối thiểu, Xuân Hui dự kiến 2025 từ lỗ chuyển sang lãi, các doanh nghiệp bất động sản giải quyết nợ bước vào giai đoạn sau

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

Nguồn: Huaxia Shibao

Phóng viên Huaxia Shibao, Lý Bê Bê, đưa tin tại Thượng Hải

Ngày 16 tháng 3, Cổ phần Tập đoàn Xu Hui (gọi tắt là “Xu Hui Holdings”, mã HK: 00884.HK) công bố rằng, nhờ khoản lợi nhuận khoảng 40 tỷ nhân dân tệ từ việc hoàn tất tái cấu trúc nợ nước ngoài vào ngày 29 tháng 12 năm 2025, dự kiến năm 2025 sẽ chuyển từ lỗ sang lãi, lợi nhuận thuộc về cổ đông (lợi nhuận ròng thuộc về chủ sở hữu) khoảng 17 tỷ đến 19 tỷ nhân dân tệ.

Đây là lần đầu tiên Xu Hui đạt lợi nhuận hàng năm kể từ năm 2022. Tính đến cuối năm 2025, tỷ lệ nợ ngắn hạn của công ty dưới 30%, tỷ lệ nợ ròng cũng giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Nhờ tin tích cực này, ngày 17 tháng 3, cổ phiếu Xu Hui Holdings mở cửa tăng mạnh, trong phiên tăng hơn 10%, đến cuối ngày tăng 5,56%.

Cần lưu ý rằng, mặc dù trên sổ sách đã thoát khỏi lỗ, nhưng phía Xu Hui thẳng thắn thừa nhận, sau khi loại trừ khoản lợi nhuận từ tái cấu trúc này, hoạt động kinh doanh của công ty vẫn còn áp lực, dự kiến trong năm 2025, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông (lỗ ròng cốt lõi) khoảng 7,5 tỷ đến 9 tỷ nhân dân tệ, so với khoản lỗ cốt lõi khoảng 5,825 tỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm 2024, sẽ mở rộng hơn.

Khủng hoảng của doanh nghiệp bất động sản tư nhân “đảo chiều”

Sau ba năm liên tiếp ghi nhận khoản lỗ lớn, Xu Hui Holdings tuyên bố thoát lỗ và chuyển sang có lãi, trở thành tín hiệu quan trọng cho sự “đảo chiều” của các doanh nghiệp bất động sản tư nhân.

Thông báo cho biết, dựa trên đánh giá sơ bộ từ các số liệu quản lý chưa qua kiểm toán, Xu Hui dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về chủ sở hữu trong năm 2025 sẽ đạt khoảng 17 tỷ đến 19 tỷ nhân dân tệ. Ngày 3 tháng 1 năm nay, Tập đoàn Xu Hui công bố dữ liệu hoạt động chưa qua kiểm toán, tổng doanh số hợp đồng bán hàng tích lũy trong năm 2025 khoảng 16,1 tỷ nhân dân tệ, trong đó doanh thu bán hàng thuộc về quyền lợi khoảng 8,29 tỷ nhân dân tệ. Trước đó, trong các năm 2022-2024, Xu Hui lần lượt lỗ 13,049 tỷ, 8,983 tỷ và 7,076 tỷ nhân dân tệ.

Xu Hui chỉ rõ, lý do dự kiến chuyển từ lỗ sang lãi trong năm 2025 là “nhờ khoản lợi nhuận khoảng 40 tỷ nhân dân tệ từ việc hoàn tất và công bố tái cấu trúc nợ nước ngoài vào ngày 29 tháng 12 năm 2025”.

Theo thông tin công khai, Xu Hui Holdings đã tuyên bố khởi động tái cấu trúc nước ngoài vào ngày 1 tháng 11 năm 2022. Trong đó, nợ nước ngoài gồm 10 trái phiếu cao cấp, 1 trái phiếu chuyển đổi, 1 trái phiếu vĩnh viễn và 13 khoản vay nước ngoài, liên quan đến các nhà đầu tư gồm ngân hàng, nhóm ngân hàng, quỹ dài hạn, quỹ ngắn hạn, quỹ phòng hộ và các loại nhà đầu tư khác.

Vào ngày 15 tháng 9 năm 2025, kế hoạch tái cấu trúc toàn diện 7 trái phiếu thị trường trong nước của Xu Hui đã được hội nghị chủ nợ thông qua. Tổng số tiền liên quan khoảng 10,06 tỷ nhân dân tệ. Kế hoạch tái cấu trúc dự kiến giảm nợ hơn 5 tỷ nhân dân tệ thông qua thu hồi tiền mặt, chuyển đổi nợ thành cổ phần, bù trừ nợ bằng tài sản, và trong hai năm tới không phải trả lãi gốc và lãi vay;

Đến ngày 29 tháng 12 năm 2025, Xu Hui Holdings đã công bố, tất cả các điều kiện để tái cấu trúc nợ nước ngoài đều đã đạt, kế hoạch tái cấu trúc chính thức có hiệu lực, qua chuyển đổi nợ thành cổ phần, giảm gốc, dự kiến sẽ giảm nợ khoảng 38 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ giảm nợ đạt 67%, và trong ba năm tới công ty không có yêu cầu thanh toán tiền mặt cho nợ nước ngoài gốc lẫn lãi.

Trong khi đó, bên cạnh việc chuyển từ lỗ sang lãi, Xu Hui còn thông qua tái cấu trúc nợ trong và ngoài nước để cải thiện rõ rệt cấu trúc nợ, giảm quy mô nợ ngắn hạn. Thông báo cho biết, tính đến cuối năm 2025, tỷ lệ nợ ngắn hạn của công ty dưới 30%. Đồng thời, việc tái cấu trúc nợ đã giảm mạnh quy mô nợ có lãi suất, nâng cao quy mô tài sản ròng, giúp tỷ lệ nợ ròng của công ty giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2024.

Mô hình phát triển mới “ít nợ, tài sản nhẹ, chất lượng cao”

Việc tái cấu trúc nợ thành công đã đặt nền móng cho quá trình chuyển đổi phát triển của Xu Hui. Đối mặt với áp lực liên tục của ngành, công ty cũng đã xác định rõ hướng phát triển mới.

Vào cuối năm ngoái, khi Xu Hui hoàn tất toàn bộ tái cấu trúc nợ trong và ngoài nước, Giám đốc Tài chính Yang Xin của Xu Hui từng chia sẻ với phóng viên Huaxia Shibao rằng, việc hoàn tất thành công tái cấu trúc trong và ngoài nước đã giảm hơn một nửa quy mô nợ có lãi, áp lực dòng tiền ngắn hạn được giảm rõ rệt, “đã giúp Xu Hui có cơ hội đứng dậy và phục hồi phát triển”.

Khách quan mà nói, hoàn tất tái cấu trúc trái phiếu tín dụng trong và ngoài nước chỉ là điều kiện tiên quyết để Xu Hui “sống sót”, còn “đứng dậy” không phải là con đường dễ dàng, việc phục hồi hoạt động kinh doanh vẫn cần thời gian kiểm nghiệm.

Nhìn chung, ngành bất động sản vẫn còn trong giai đoạn chịu áp lực tiếp tục tiến lên. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2025, tổng vốn đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc đạt 82.778 tỷ nhân dân tệ, giảm 17,2% so với cùng kỳ; diện tích xây dựng mới giảm 20,4%; doanh thu bán hàng căn hộ mới đạt 83.937 tỷ nhân dân tệ, giảm 12,6%. Trong hai tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc là 9.612 tỷ nhân dân tệ, giảm 11,1%; doanh thu bán hàng căn hộ mới là 8.186 tỷ nhân dân tệ, giảm 20,2%.

Trong thông báo, Xu Hui cũng thừa nhận, sau khi loại trừ lợi nhuận từ tái cấu trúc nợ, dự kiến trong năm 2025, khoản lỗ ròng cốt lõi thuộc về cổ đông sẽ khoảng 7,5 đến 9 tỷ nhân dân tệ, so với 5,825 tỷ nhân dân tệ của cùng kỳ năm 2024, sẽ mở rộng hơn. Nguyên nhân chính là do số lượng dự án bất động sản có thể ghi nhận doanh thu giảm do hoàn thành ít hơn, cùng với việc thị trường tiếp tục điều chỉnh gây áp lực lên tỷ lệ lợi nhuận gộp.

Có thể thấy, trong bối cảnh ngành bất động sản tiếp tục điều chỉnh, Xu Hui đang chuyển hướng sang con đường phát triển mới.

Tại cuộc họp giải thích về tái cấu trúc nợ nước ngoài ngày 12 tháng 5 năm 2025, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Lin Zhong đã rõ ràng đề xuất mô hình phát triển “ít nợ, tài sản nhẹ, chất lượng cao”, đồng thời xác định ba hướng chuyển đổi chính dựa trên mô hình này, bao gồm tập trung vào phát triển tự doanh, mở rộng hoạt động cho thuê, và khám phá hoạt động quản lý tài sản; vào tháng 8 năm 2025, Lin Zhong một lần nữa nhấn mạnh rằng, trong tương lai, Xu Hui sẽ hoàn toàn từ bỏ mô hình cũ “đòn bẩy cao, nợ cao, vòng quay cao”, chuyển sang con đường mới, hướng tới các doanh nghiệp quốc tế nổi tiếng như Iron Mountain, Blackstone, và dự kiến trong vòng ba năm sẽ “đứng dậy” trở lại.

Theo thông tin, từ nửa cuối năm 2025, Xu Hui đã bắt đầu đưa ra thị trường các sản phẩm mới tại nhiều thành phố như Quảng Châu, Quý Dương, Thành Đô, nhận được phản hồi tích cực từ thị trường. Dự kiến, năm 2026, Xu Hui sẽ ra mắt các dự án mới tại Quảng Châu, Thành Đô, Thái Nguyên và các thành phố khác, nhằm thúc đẩy doanh số bán hàng ra thị trường.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tư nhân hàng đầu đạt thành quả rõ rệt trong việc chuyển đổi nợ

Việc tái cấu trúc nợ và thoát lỗ của Xu Hui Holdings không phải là trường hợp cá biệt. Từ năm 2025 trở đi, nhiều doanh nghiệp bất động sản tư nhân đã đạt được bước đột phá trong tái cấu trúc nợ, quá trình loại bỏ rủi ro ngành cũng đang diễn ra nhanh hơn.

Theo thống kê chưa đầy đủ của CRERui (Prui Digital Research), tính đến cuối tháng 1 năm 2026, có 43 doanh nghiệp bất động sản niêm yết gặp rủi ro, tổng số nợ có lãi là 2,65 triệu tỷ nhân dân tệ. Trong đó, khoảng 18 doanh nghiệp đã công bố các phương án tái cấu trúc nợ liên quan, tổng quy mô nợ có lãi của các doanh nghiệp này khoảng 1,84 triệu tỷ nhân dân tệ, chiếm khoảng 69,4%.

“Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản có quy mô nợ lớn đã bước vào giai đoạn thực hiện nửa cuối của quá trình tái cấu trúc nợ, sau khi thành công, quy mô nợ có lãi của các doanh nghiệp này sẽ giảm mạnh, thúc đẩy quá trình loại bỏ rủi ro ngành nhanh hơn, các doanh nghiệp nhỏ và vừa còn lại cũng sẽ tăng tốc trong quá trình tái cấu trúc.” CRERui nhấn mạnh.

Ngay khi Xu Hui Holdings tuyên bố “thoát lỗ”, ngày 16 tháng 3, Tập đoàn Hóa Trang (Hua Yang Holdings Group, mã HK: 01777.HK) đã công bố, tòa án Hồng Kông và tòa án Cayman đã phê duyệt kế hoạch tái cấu trúc nợ nước ngoài của công ty này, lần này, kế hoạch bao gồm khoản nợ nước ngoài chưa thanh toán trị giá 4,655 tỷ USD. Hua Yang không tiết lộ quy mô giảm nợ của khoản nợ nước ngoài, nhưng nhấn mạnh rằng, sau tái cấu trúc, tình hình tài chính tổng thể sẽ được cải thiện rõ rệt, giảm áp lực thanh khoản tức thì. Trước đó, công ty đã điều chỉnh phương án thanh toán gốc và lãi của 5 trái phiếu trong nước, chuẩn bị cho quá trình tái cấu trúc.

Điều đáng chú ý là, sau khi tái cấu trúc nợ thành công và các trở ngại phát triển dần được loại bỏ, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp rủi ro cũng đã trở lại quỹ đạo hoạt động bình thường.

Ví dụ, ngày 6 tháng 3, Vạn Thịnh Phát tổ chức cuộc họp quản lý hàng tháng, lần đầu tiên phác thảo hướng phát triển và khung trong 3-5 năm tới. Chủ tịch Hội đồng Quản trị Yang Huiyan yêu cầu các dự án khu vực hoàn thành vững chắc các nhiệm vụ từng giai đoạn, để chuẩn bị cho “tái trưởng thành”. Theo bà, năm 2026 là năm mở đầu của “kế hoạch 15 năm”, là năm quan trọng nhất để Vạn Thịnh Phát chuyển từ giai đoạn bảo đảm bàn giao nhà sang hoạt động bình thường, còn 3-5 năm tới sẽ là thời kỳ Vạn Thịnh Phát tích lũy dày đặc, bùng phát mạnh mẽ.

CRERui cho rằng, năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã đạt được bước đột phá trong tái cấu trúc nợ, ngành bất động sản đã bước vào giai đoạn mới của quá trình loại bỏ rủi ro. Việc các doanh nghiệp quy mô lớn liên tục thực hiện tái cấu trúc nợ cũng tạo niềm tin cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa khác, thúc đẩy quá trình tái cấu trúc nợ nhanh hơn, giúp nâng cao niềm tin ngành và thúc đẩy thị trường ổn định trở lại. Tuy nhiên, sau khi các doanh nghiệp bất động sản giải quyết xong vấn đề trái phiếu tín dụng, việc làm thế nào để nhanh chóng trở lại hoạt động bình thường, tăng cường dòng tiền là điều then chốt hơn cả.