Điểm ngoặt của thị trường bất động sản đã xuất hiện: các thành phố cấp một chặn đà giảm, giá nhà mới tại 10 thành phố tăng.

Dấu hiệu phục hồi của thị trường ngày càng rõ ràng.

Xu hướng này thể hiện trực tiếp qua số lượng thành phố có giá nhà tăng lên. Ngày 16 tháng 3, Tổng cục Thống kê công bố dữ liệu giá bán nhà thương mại tại 70 thành phố lớn nhỏ tính đến tháng 2 năm 2026: số thành phố có giá nhà mới tăng so với tháng trước là 10, tăng 5 so với tháng trước đó; số thành phố có giá nhà thứ cấp tăng là 2, bằng với tháng 1.

Ngoài ra, theo dữ liệu về tình hình cơ bản của thị trường bất động sản toàn quốc trong tháng 1-2 do Tổng cục Thống kê công bố, tốc độ tăng diện tích tồn kho bất động sản đã giảm xuống mức thấp nhất trong gần 5 năm, giảm áp lực tồn kho.

Tuy nhiên, nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều áp lực. Phần tiêu thụ và nguồn vốn vẫn đối mặt với mức giảm đáng kể.

Trong 1-2 tháng, diện tích bán hàng nhà thương mại mới toàn quốc là 92,93 triệu m², giảm 13,5% so với cùng kỳ năm trước, rõ rệt hơn so với mức giảm 5,1% của năm ngoái; doanh thu bán nhà mới là 818,6 tỷ nhân dân tệ, giảm 20,2% so với cùng kỳ, so với mức giảm 2,6% của năm ngoái cũng giảm mạnh.

“Thị trường nhà mới trong tháng 1-2 giảm do nền cao của năm ngoái, kỳ nghỉ Tết dài, lượng người đi ra ngoài tăng đột biến. Điều cần nhìn rõ hơn là, sau 4 năm điều chỉnh lớn, nguồn cung đã tích cực co lại, quan hệ cung cầu bắt đầu cân bằng, tồn kho ngừng tăng, thời gian tiêu thụ tại các thành phố nóng đã giảm xuống dưới 18 tháng.” Tiến sĩ Lý Vũ Gia, trưởng trung tâm nghiên cứu chính sách nhà ở của Viện quy hoạch đô thị và nông thôn tỉnh Quảng Đông, nói.

Các thành phố hàng đầu chặn đà giảm trước tiên

Dù là giá nhà mới hay giá nhà thứ cấp, đều có xu hướng thu hẹp mức giảm so với tháng trước. Điều này có nghĩa là, khi điểm ngoặt của chỉ số giá nhà đến gần, thị trường bất động sản thực sự bắt đầu chạm đáy và phục hồi.

Xét về thị trường nhà mới, tháng 2, chỉ số giá nhà mới của 70 thành phố giảm 0,3% so với tháng trước, thu hẹp 0,1 điểm phần trăm so với tháng 1, đã duy trì đà thu hẹp trong 4 tháng liên tiếp.

Trong đó, các thành phố hàng đầu chặn đà giảm giá nhà trước tiên. Tháng 2, giá nhà mới tại các thành phố hàng đầu giảm 0,1% so với tháng 1, chuyển từ giảm 0,5% của tháng 1, là lần đầu tiên kể từ tháng 5 năm ngoái đạt đà không giảm so với tháng trước. Bắc Kinh và Thượng Hải đều tăng 0,2%, Quảng Châu giữ nguyên, Thâm Quyến giảm 0,3%.

Các thành phố cấp hai giảm 0,2% so với tháng trước, thu hẹp 0,1 điểm phần trăm, đà giảm liên tiếp 2 tháng; các thành phố cấp ba giảm cùng mức với tháng trước.

Một tín hiệu tích cực rõ ràng nhất là số thành phố có giá nhà tăng lên đáng kể. Tháng 2, trong 70 thành phố lớn nhỏ, có 10 thành phố có giá nhà mới tăng so với tháng trước, tăng 5 thành phố so với tháng 1.

Trong đó, Trường Xuân, Nam Kinh và Yichang xếp đầu với mức tăng 0,3%; Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải, Hàng Châu đều tăng 0,2%; Đại Liên, Xiamen, Vũ Hán đều tăng 0,1%.

“Xét về đặc điểm của các thành phố này, những thành phố đã trải qua điều chỉnh giá nhà sâu trước đây hiện đang đón nhận các chỉ số liên tục cải thiện, cũng như chứng minh rằng các thành phố có nền tảng tốt có thể duy trì xu hướng tích cực của chỉ số giá nhà.” Ông Yan Yuejin, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu bất động sản E-House Thượng Hải, nói. Từ góc độ doanh nghiệp bất động sản, trong hai năm qua, các chính sách ưu đãi đã khá lớn, do đó không gian giảm giá đang dần thu hẹp, đồng thời, một số dự án nhà mới tại các thành phố trọng điểm đang có xu hướng tích cực trong việc thu hút khách hàng, thể hiện rõ sự tham gia tích cực của các sản phẩm tốt như nhà đẹp, giá trị mua bán ngày càng tăng.

Thị trường nhà thứ cấp cũng đang truyền tải tín hiệu tích cực.

Tháng 3, giá nhà thứ cấp tại 70 thành phố giảm 0,4% so với tháng trước, thu hẹp 0,1 điểm phần trăm so với tháng trước, đà giảm thu hẹp trong 2 tháng liên tiếp.

Trong đó, các thành phố hàng đầu giảm rõ rệt nhất, giá bán giảm 0,1% so với tháng trước, thu hẹp 0,4 điểm phần trăm so với tháng 1. Bắc Kinh và Thượng Hải lần lượt tăng 0,3% và 0,2%, Quảng Châu và Thâm Quyến giảm 0,5% và 0,4%.

Giá nhà thứ cấp tại các thành phố cấp hai và cấp ba lần lượt giảm 0,4% và 0,5%, đều thu hẹp 0,1 điểm phần trăm so với tháng trước.

Tháng 2, số thành phố có giá nhà thứ cấp tăng so với tháng trước là 2, đó là Bắc Kinh và Thượng Hải.

Ông Yan Yuejin cho biết, hai thành phố này trước đây có lượng nhà thứ cấp niêm yết lớn, giá nhà đã trải qua điều chỉnh sâu, nhiều nguồn cung đã giảm giá hơn 40% so với đỉnh cao, điều chỉnh giá đã khá đầy đủ. Thêm vào đó, chính sách nới lỏng hạn chế mua, giảm tỷ lệ trả trước xuống còn 15%, cùng với nhu cầu về nhà học khu tăng cao trong nửa đầu năm, hoạt động giao dịch thị trường rõ ràng đã tăng lên, từ đó thúc đẩy chỉ số giá nhà ổn định và tích cực hơn. Dự kiến, trong thời gian tới, nhiều thành phố cấp hai sẽ gia nhập xu hướng tăng giá nhà.

Giảm lượng, nâng chất, nhu cầu cải thiện còn chờ giải phóng

Nhìn chung, mối quan hệ cung cầu bất động sản cũng có những biến đổi tích cực.

Theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê, tháng 1-2, diện tích tồn kho nhà thương mại là 79,998 triệu m², tăng 0,1% so với cùng kỳ năm 2025, tốc độ tăng giảm 1,5 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Trong đó, diện tích tồn kho dưới 3 năm là 60,616 triệu m², giảm 1,6%.

Tốc độ tăng diện tích tồn kho chậm lại phản ánh rõ ràng áp lực tồn kho đã giảm, nghĩa là nguồn cung có thể bán ra giảm, mối quan hệ cung cầu đang dần cân bằng. Đây là một trong những tín hiệu tích cực quan trọng nhất kể từ khi thị trường bất động sản có sự thay đổi lớn trong năm 2023. Kết hợp với tình hình giảm lượng nhà niêm yết thứ cấp, có thể đánh giá rằng, hiện tại, điều chỉnh nguồn cung đã khá đầy đủ.

Đầu tư xây dựng cũng có dấu hiệu thu hẹp giảm. Trong tháng 1-2, tổng vốn đầu tư phát triển bất động sản toàn quốc là 961,2 tỷ nhân dân tệ, giảm 11,1% so với cùng kỳ năm ngoái, thu hẹp 6,1 điểm phần trăm so với cả năm 2024.

Ông Yan Yuejin nhấn mạnh, trọng tâm của việc phát triển đầu tư bất động sản năm nay là “giảm lượng, nâng chất”, nhìn vào tình hình cung đất của các thành phố trọng điểm, nguồn cung không lớn nhưng chất lượng rõ ràng được nâng cao. Điều này sẽ tạo nền tảng vững chắc hơn cho việc thúc đẩy các chỉ số phát triển đầu tư trong năm nay.

Theo dữ liệu của Trung tâm nghiên cứu CIFI, trong tháng 1-2 năm 2026, tổng diện tích đất các loại đã giao dịch tại 300 thành phố là 2,37 tỷ m², giảm 23,7% so với cùng kỳ.

Ngày 16 tháng 3, một quan chức Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh tại cuộc họp báo rằng “Việc bổ sung đất xây dựng mới về nguyên tắc không nhằm mục đích phát triển bất động sản thương mại, điều này không có nghĩa là không cung cấp đất cho bất động sản, mà là tập trung sử dụng tốt nguồn lực tồn kho, cung cấp chính xác và ưu tiên.”

Trong tháng 1-2 năm nay, doanh số bán nhà mới là 92,93 triệu m², giảm 13,5% so với cùng kỳ, mức giảm lớn hơn 4,8 điểm phần trăm so với cả năm 2025; trong đó, doanh số nhà ở giảm 15,9%. Doanh thu bán nhà mới là 818,6 tỷ nhân dân tệ, giảm 20,2%, mức giảm mở rộng 7,6 điểm phần trăm.

Theo ông Lý Vũ Gia, thị trường nhà mới trong tháng 1-2 giảm do nền cao của năm ngoái, kỳ nghỉ Tết dài, lượng người đi ra ngoài tăng đột biến.

Cần chú ý rằng, nhu cầu nhà mới chủ yếu là cải thiện, khi giao dịch nhà thứ cấp bắt đầu sôi động và chiếm lĩnh thị trường chính, dưới sự hỗ trợ của chính sách, đổi mới sản phẩm, chuỗi chuyển đổi nhà cũ sang nhà mới, bán cũ mua mới dự kiến sẽ khởi động, từ đó thúc đẩy thị trường nhà mới, là yếu tố then chốt giúp thị trường nhà mới ổn định sau khi giảm mạnh cả cung lẫn cầu.