Lỗ tăng gấp đôi, phân phối suy giảm! Chi phí tài chính của Yuexiu REIT giảm hỗ trợ dòng tiền

Quỹ đầu tư bất động sản niêm yết tại Hồng Kông đầu tiên đầu tư vào bất động sản nội địa Trung Quốc — Yuexiu Property Trust (00405.HK, gọi tắt là “Yuexiu房托”) đã công bố kết quả hoạt động năm 2025 vào ngày 11 tháng 3.

Xét về toàn bộ dữ liệu trong năm, Yuexiu房托 ghi nhận doanh thu giảm, lỗ ròng mở rộng và khoản phân phối giảm so với cùng kỳ, áp lực hoạt động rõ rệt. Tuy nhiên, quỹ cũng đã củng cố nền tảng vận hành dài hạn thông qua tối ưu hóa cấu trúc tài chính và danh mục tài sản, nhìn chung các yếu tố cơ bản vẫn duy trì ổn định.

Lỗ ròng tăng gấp đôi, hoạt động văn phòng phân hóa rõ rệt

Theo dữ liệu công khai, Yuexiu房托 được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông từ năm 2005, các bất động sản thuộc sở hữu phân bố tại các khu vực trung tâm của Quảng Châu, Thượng Hải, Vũ Hán, Hàng Châu và Hong Kong, đa dạng các loại hình như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, chợ chuyên ngành, khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Năm 2025, hiệu quả hoạt động của Yuexiu房托 chịu áp lực rõ rệt, lỗ ròng gấp đôi so với năm trước. Tổng doanh thu đạt 1,856 tỷ nhân dân tệ, giảm 8,6% so với cùng kỳ; doanh thu thuần từ bất động sản là 1,284 tỷ nhân dân tệ, giảm 11,2%; lợi nhuận sau thuế âm đạt 694 triệu nhân dân tệ, tăng 106,3% so với cùng kỳ.

Do doanh thu và lợi nhuận giảm, chủ yếu do hoạt động của các ngành chính gặp áp lực. Xét về cơ cấu kinh doanh, tòa nhà văn phòng là nguồn thu lớn nhất của Yuexiu房托, chiếm hơn 50% tổng doanh thu, hiệu suất vận hành của ngành này trực tiếp quyết định xu hướng tổng thể của kết quả kinh doanh.

Trước các yếu tố như gia tăng nguồn cung thị trường và nhu cầu yếu đi, hoạt động của các tòa nhà văn phòng trong năm 2025 đã chịu áp lực lớn hơn.

Trong kỳ, tỷ lệ thuê chung của các tòa nhà văn phòng đạt 78,1%, giảm 3,6% so với cùng kỳ; giá thuê trung bình là 164,8 nhân dân tệ/m2/tháng, giảm 7,5%. Tổng doanh thu cũng giảm so với cùng kỳ, đạt 986 triệu nhân dân tệ, giảm 14,26% cả năm.

Hiệu suất hoạt động của các dự án tại các khu vực khác nhau thể hiện rõ sự phân hóa. Tòa nhà Yuexiu tại Hong Kong đạt tỷ lệ thuê 100%; các dự án chất lượng cao tại các trung tâm Quảng Châu, Thượng Hải, Hàng Châu đều duy trì tỷ lệ thuê trên 80%.

Ngược lại, tỷ lệ thuê các tòa nhà hạng A tại Vũ Hán chỉ đạt 62,1%, giá thuê 72,1 nhân dân tệ/m2/tháng, thấp hơn rõ so với mức trung bình của công ty và các thành phố trung tâm khác, trở thành điểm yếu chính kéo giảm hiệu quả chung của ngành văn phòng.

Về định giá tài sản, danh mục bất động sản của công ty vẫn duy trì ổn định. Tính đến cuối năm 2025, Yuexiu房托 sở hữu 9 bất động sản trung tâm như White Horse Tower, Fortune Plaza, với giá trị định giá lại khoảng 33,645 tỷ nhân dân tệ, nền tảng giá trị các tài sản cốt lõi vẫn vững chắc.

Phân phối giảm, chi phí vay giảm hỗ trợ dòng tiền

Dưới áp lực hoạt động, Yuexiu房托 vẫn duy trì phân phối ổn định cho nhà đầu tư thông qua tối ưu hóa chi phí tài chính, đồng thời liên tục cải thiện tình hình tài chính.

Về cổ tức, trong năm 2025, tổng số tiền phân phối là 271 triệu nhân dân tệ, giảm 14% so với cùng kỳ. Mặc dù quy mô phân phối thu hẹp theo kết quả hoạt động, tỷ lệ phân phối vẫn duy trì ở mức cao 96%, liên tục mang lại lợi ích ổn định cho nhà đầu tư.

Yuexiu房托 cho biết, việc duy trì mức phân phối cao nhờ chi phí vay vốn liên tục giảm, giúp giảm gánh nặng tài chính và giải phóng dòng tiền có thể phân phối.

Báo cáo tài chính cho thấy, lãi suất trung bình của Yuexiu房托 năm 2025 đã giảm xuống còn 3,77%, giảm 76 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước; chi phí vay cuối kỳ còn 3,61%, mức thấp nhất trong gần 3 năm, tiết kiệm khoảng 150 triệu nhân dân tệ chi phí vay trong năm, tạo dư địa cho việc duy trì hoạt động, bảo trì tài sản và phân phối cho nhà đầu tư.

Ngoài việc giảm chi phí vay, Yuexiu房托 còn thực hiện thoái vốn để thu hồi dòng tiền và tối ưu hóa cấu trúc tài sản. Trong quý IV năm 2025, đã bán 50% quyền sở hữu tòa nhà Yuexiu Financial Tower, giảm tỷ trọng ngành văn phòng trong danh mục tài sản, thu về khoảng 5,3 tỷ nhân dân tệ tiền mặt.

Tổng thể, năm 2025, Yuexiu房托 vẫn trong giai đoạn điều chỉnh ngành và chịu áp lực hoạt động, doanh thu, lợi nhuận và quy mô phân phối đều giảm đồng bộ, phân hóa rõ rệt theo khu vực. Công ty dựa vào giảm chi phí vay và thoái vốn để cải thiện tình hình tài chính, thanh khoản và khả năng phân phối trong ngắn hạn được duy trì, tuy nhiên, việc phục hồi cho thuê và lợi nhuận của bất động sản thương mại vẫn còn nhiều bất định.