Blackstone's BREIT là một người bán lớn trong các thương vụ bất động sản thương mại tháng Một

Một phiên bản của bài viết này lần đầu tiên xuất hiện trong bản tin CNBC Property Play cùng Diana Olick. Property Play đề cập đến các cơ hội mới và đang phát triển cho nhà đầu tư bất động sản, từ cá nhân đến các quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ tư nhân, văn phòng gia đình, nhà đầu tư tổ chức và các công ty công cộng lớn. Đăng ký để nhận các số tiếp theo, gửi trực tiếp đến hộp thư của bạn. Sau một năm 2025 đầy hứa hẹn về khối lượng giao dịch bất động sản thương mại, năm nay bắt đầu với sự trầm lắng. Điểm nổi bật trong tháng Một là các thương vụ lớn của Blackstone Real Estate Income Trust. Blackstone dường như đang cân bằng lại danh mục đầu tư của mình, bán các khoản đầu tư cũ và chuyển hướng sang trung tâm dữ liệu, căn hộ cao cấp và logistics. Trong năm lĩnh vực bất động sản cốt lõi, tổng giá trị các giao dịch trong tháng Một đạt 20,8 tỷ USD, giảm 15% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu hàng tháng do Moody’s cung cấp và độc quyền cho CNBC’s Property Play. Dữ liệu theo dõi 50 thương vụ bán bất động sản thương mại lớn nhất tại Mỹ, trong các phân khúc chính gồm căn hộ đa dạng, văn phòng, công nghiệp, bán lẻ và khách sạn. Tháng Một cũng ghi nhận hoạt động giao dịch thấp nhất về số lượng giao dịch kể từ tháng Tư 2024, cho thấy rằng trong khi các thương vụ lớn của các tổ chức lớn vẫn diễn ra, khối lượng trung bình đang bị ảnh hưởng bởi tiêu chuẩn tín dụng thắt chặt hơn và chênh lệch giữa giá chào bán và giá mua. “Tháng Một 2026 đánh dấu một khởi đầu chậm chạp cho hoạt động giao dịch CRE trong năm,” Kevin Fagan, trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường vốn CRE tại Moody’s, cho biết. “Thị trường vẫn đang vật lộn với hy vọng và ước mơ về việc ổn định lãi suất, tình hình kinh tế và chính trị hỗn loạn, sự phân chia rõ rệt hơn giữa các lĩnh vực bất động sản, và nhu cầu tìm kiếm lợi nhuận đã khiến các giao dịch phức tạp và kỳ quặc trở nên phổ biến.” Nhu cầu và thanh khoản chắc chắn có, nhưng trong bối cảnh lãi suất cao liên tục, “kỷ nguyên ‘kéo dài và giả vờ’ dần nhường chỗ cho các đợt tái cấp vốn bắt buộc và cắt giảm danh mục chiến lược,” ông nói. Các nhà đầu tư hiện ưu tiên logistics, căn hộ đa dạng và các tài sản thay thế như trung tâm dữ liệu và nhà ở sinh viên. Trong khi lĩnh vực văn phòng đang từ từ phục hồi, khối lượng giao dịch còn xa mới đạt mức trước đại dịch Covid. Tuy nhiên, công nghiệp chỉ thấp hơn mức nhu cầu trước đó 11%. Ví dụ, thương vụ lớn thứ ba trong tháng là bán The Brickyard tại Los Angeles với giá 412 triệu USD cho Clarion Partners. Đây là một khu logistics nội bộ lớn, cho thấy mức độ sẵn sàng chi trả của các nhà đầu tư tổ chức cho loại tài sản này. Thương vụ lớn nhất trong tháng, việc bán Park Avenue Tower của Blackstone trị giá 730 tỷ USD cho SL Green, cho thấy rằng trong khi nhu cầu đối với văn phòng đang trở lại, chỉ dành cho các tòa nhà văn phòng danh tiếng và các tài sản với giá rẻ bèo. Một thương vụ bán văn phòng khác, Westlake Tower tại Seattle, được xem là một tài sản lỗi thời, đã được bán trong một giao dịch foreclosure với mức chiết khấu sâu. Như đã thấy vào tháng Mười Hai, mặc dù khối lượng giảm ở tất cả các phân khúc, các thương vụ lớn, trên 100 triệu USD, vẫn ghi nhận tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ năm trước. “Điều này làm nổi bật một thị trường thanh khoản chủ yếu tập trung vào các quỹ lớn, quỹ đầu tư quốc gia, quỹ tư nhân và một số REITs đang phân bổ vốn chủ yếu vào các tài sản quy mô lớn, có niềm tin cao,” Fagan nói, sử dụng viết tắt của real estate investment trust. “Vốn vay nợ sẵn sàng cho các nhà tài trợ hàng đầu mua các tài sản cao cấp, khiến các nhà phân phối trung bình bị đẩy ra ngoài.” Thương vụ lớn thứ hai trong tháng, việc bán Skyview Park tại Queens trị giá 424,4 triệu USD của Blackstone cho TPG, cho thấy sự hứng thú của các quỹ tư nhân đối với dòng tiền dày đặc tại các thị trường hàng đầu. Blackstone cũng đã bán Streets of Woodfield, một trung tâm bán lẻ ở ngoại ô Chicago, cho Hutensky Capital với giá 69 triệu USD. Một xu hướng ngày càng tăng khác trong báo cáo giao dịch là việc chính phủ mua các bất động sản kho chứa để làm trung tâm giam giữ di dân của Cơ quan Thực thi Di trú và Hải quan Hoa Kỳ (ICE). Cơ quan Dịch vụ Tổng hợp (GSA) và ICE đang bỏ qua các mô hình thuê truyền thống và trực tiếp mua các bất động sản này. ICE đã mua một kho chứa ở Williamsport, Maryland trị giá 102,4 triệu USD và một trung tâm thương mại Surprise Pointe ở Arizona trị giá 70 triệu USD, với kế hoạch chuyển đổi chúng thành trung tâm giam giữ.