Plusieurs FPI cotées à Hong Kong publient leurs résultats : la performance de la vente au détail est sous pression, les progrès de l'interconnexion suscitent des attentes

Pendant la session nationale, le député à l’Assemblée populaire nationale et législateur de Hong Kong, Chen Zhongni, a déclaré que l’intégration des REITs dans le cadre de l’interconnexion, en y introduisant la liquidité du continent, pourrait dynamiser le marché hongkongais des REITs. Cette déclaration a de nouveau suscité l’attention du marché sur le développement futur des REITs à Hong Kong.

Récemment, plusieurs REITs cotés à Hong Kong ont publié leurs résultats annuels. D’après les données, la performance globale des REITs à Hong Kong reste limitée par l’hiver du commerce de détail, mais la baisse significative des coûts de financement offre un certain soutien aux résultats, et le marché nourrit de grands espoirs pour la mise en place progressive du mécanisme d’interconnexion des REITs.

L’hiver du commerce de détail pèse sur les revenus

Récemment, plusieurs REITs à Hong Kong ont publié leurs rapports financiers. Parmi eux, Link Real Estate Investment Trust (00823.HK) a réalisé un bénéfice de 7,023 milliards HKD au premier semestre fiscal 2025/2026, en légère baisse de 1,8 % par rapport à l’année précédente ; ses revenus nets de propriété s’élèvent à 5,178 milliards HKD, en baisse de 3,4 % ; le total des distributions s’élève à 3,283 milliards HKD, en baisse de 5,6 % ; et la distribution par unité de fonds est de 126,88 HKD cents, en baisse de 5,9 %.

La direction de la société a indiqué dans ses résultats que, face à la hausse des coûts, à la faiblesse de la consommation et à la concurrence accrue, les commerçants de détail continuent de subir des pressions, notamment dans le secteur de la vente au détail, des supermarchés et des restaurants chinois. Bien que des signes de reprise de l’ambiance de consommation à Hong Kong soient perceptibles, la croissance des ventes des commerçants prendra encore du temps avant de se traduire par une augmentation des revenus locatifs.

En réalité, c’est un problème commun à la majorité des REITs cotés à Hong Kong. Dans ce contexte, la plupart des REITs ayant publié leurs résultats ont enregistré une baisse de leurs revenus et de leurs distributions.

Par exemple, Link REIT (00778.HK) a vu ses revenus totaux diminuer de 3,7 %, ses revenus nets de propriété de 5,2 %, et ses distributions totales de 0,1 %, avec une distribution par unité de 35,22 HKD cents, en baisse de 1 % ; Champion REIT (02778.HK) a vu ses revenus locatifs chuter de 9 %, ses revenus nets de propriété de 11,4 %, et ses distributions de 10,4 %, avec une distribution par unité de 12,63 HKD cents, en baisse de 11,2 % ; Sunlight REIT (00435.HK) a enregistré une baisse de 4,8 % de ses revenus totaux, de 5,3 % de ses revenus nets de propriété, et de 2,1 % de ses distributions, avec une distribution annuelle par unité de 18,2 HKD cents.

Cependant, dans cette tendance à la baisse, SF Express Property Trust (02191.HK) est la seule à avoir enregistré une croissance positive. Selon son rapport annuel, ses revenus annuels s’élèvent à 460 millions HKD, en hausse de 2 % ; ses revenus nets de propriété à 384 millions HKD, en hausse de 6,2 % ; et ses distributions totales à 240 millions HKD, en hausse de 2,4 %. Cela est principalement dû à la particularité de son portefeuille d’actifs — composé de quatre propriétés logistiques modernes, situées à Tsing Yi à Hong Kong, Changsha dans le Hunan, Foshan dans le Guangdong, et Wuhu dans l’Anhui. Ces propriétés, initialement développées par SF Express, sont adaptées pour soutenir ses opérations logistiques, montrant une résistance différente de celle des REITs axés sur la consommation et la vente au détail.

Grâce à la baisse du taux interbancaire de Hong Kong, le coût de financement des REITs à Hong Kong a globalement diminué, devenant un facteur clé pour soutenir leurs performances. Selon la réglementation de la Securities and Futures Commission de Hong Kong, les REITs doivent distribuer au moins 90 % de leurs revenus annuels sous forme de dividendes, limitant ainsi les fonds disponibles pour la réinvestissement, ce qui les rend très sensibles aux variations des coûts de financement.

Par exemple, le rapport annuel montre que Yuexiu Property Trust (00405.HK) a profité de la baisse des taux du marché pour optimiser sa structure de financement, avec un taux d’intérêt moyen annuel réduit à 3,77 %, soit une baisse de 76 points de base par rapport à l’année précédente ; le coût de financement à la fin de la période a été réduit à 3,61 %, un niveau inédit depuis trois ans, permettant d’économiser environ 150 millions RMB en coûts de financement pour l’année. Yuexiu Property Trust est la première REIT cotée à Hong Kong à investir dans l’immobilier en Chine continentale.

De plus, le coût réel de l’emprunt de Link REIT a été réduit à 3,5 %, et le coût moyen pondéré de financement de Sunlight REIT est passé de 4,2 % à 3,5 %, permettant de réaliser d’importantes économies sur les intérêts, compensant ainsi la baisse des revenus nets de propriété.

L’attention portée à l’interconnexion des REITs

Depuis l’annonce par la China Securities Regulatory Commission le 19 avril 2024 de l’intégration des REITs dans le mécanisme de Shanghai-Hong Kong-Shenzhen Stock Connect, le processus a été très suivi. La communauté hongkongaise a exprimé à plusieurs reprises son enthousiasme lors de forums publics.

En juin dernier, lors de la conférence annuelle du forum des traders asiatiques et du sommet de la bourse 2025, le président de la Securities and Futures Commission de Hong Kong, Huang Tianyou, a révélé que les autorités de régulation des deux côtés envisagent d’optimiser le mécanisme Shanghai-Hong Kong-Shenzhen, en intégrant davantage de produits comme les REITs, les ETF et les marchés de devises en RMB.

Le 25 février 2026, lors du budget annuel de la ville de Hong Kong pour 2026-2027, le secrétaire aux Finances, Paul Chan, a également affirmé qu’il s’efforcerait de mettre en œuvre rapidement l’intégration des REITs dans le mécanisme d’interconnexion.

Actuellement, 11 REITs sont cotés à Hong Kong. Leur valeur totale de marché s’élève à 142,7 milliards HKD, la plus grande étant Link Real Estate Investment Trust, avec 96,7 milliards HKD, la première REIT cotée à Hong Kong ; suivie de Champion REIT et Link Trust, toutes deux avec une capitalisation supérieure à 10 milliards HKD ; la plus petite étant Fortune REIT (01881.HK), avec environ 1,1 milliard HKD.

L’intégration des REITs dans le mécanisme de Shanghai-Hong Kong-Shenzhen renforcera d’une part la liquidité du marché des REITs à Hong Kong, permettant une réévaluation à moyen et long terme, et d’autre part offrira davantage d’options aux investisseurs du continent. Au cours des deux dernières années, l’appétit des investisseurs chinois pour les actifs à haut rendement en dividendes a augmenté, et dans un contexte de valorisation élevée de ces actifs en A-shares, le rendement en dividendes des REITs à Hong Kong devient particulièrement attractif pour les fonds du continent.

« L’intégration des REITs dans le mécanisme Shanghai-Hong Kong-Shenzhen est une avancée majeure pour l’interconnexion des marchés financiers, avec un impact stratégique et une portée profonde », analyse Wang Guolong, président de Link Real Estate Group. « D’une part, cela renforcera la position de Hong Kong en tant que centre financier international ; d’autre part, cela permettra aux investisseurs individuels et institutionnels en Chine, en pleine croissance, d’accéder au marché H-REITs, ce qui contribuera à accroître la liquidité et l’activité du marché. »

(Article de First Financial)