Bạn có thể sử dụng khoản vay cá nhân cho khoản thanh toán ban đầu của ngôi nhà không?

Tiền đặt cọc có lẽ là một trong những điều đầu tiên bạn nghĩ đến khi nói về việc mua nhà—và nó thường là một trong những rào cản lớn nhất trên con đường sở hữu nhà. Thật tự nhiên khi bạn tự hỏi liệu có thể dùng khoản vay cá nhân để trang trải tiền đặt cọc hay không. Để đi thẳng vào vấn đề, câu trả lời là “không.”

Bạn có thể sử dụng khoản vay cá nhân cho hầu hết mọi mục đích, nhưng các tổ chức cho vay thế chấp thường sẽ không chấp thuận bạn vay để dùng làm tiền đặt cọc theo cách đó. Nhưng đừng tuyệt vọng. Có khả năng bạn không cần phải có đủ 20% số tiền đặt cọc như thường được đề cập, và có các loại vay thế chấp không yêu cầu tiền đặt cọc.

Hãy đọc tiếp và chúng tôi sẽ giải thích tại sao hầu hết các tổ chức cho vay không cho phép bạn dùng khoản vay cá nhân để đặt cọc, tại sao tiền đặt cọc lại quan trọng đến vậy, và các lựa chọn thay thế có thể đáng xem xét.

Tại sao hầu hết các tổ chức cho vay không cho phép vay cá nhân để đặt cọc

Có một vài lý do khiến các tổ chức cho vay không thường xuyên cho phép người vay sử dụng khoản vay cá nhân làm tiền đặt cọc mua nhà.

Điều đầu tiên cần biết là các tổ chức tài chính Fannie Mae và Freddie Mac mua phần lớn các khoản vay thế chấp tại Mỹ. Họ rõ ràng cấm khách hàng sử dụng khoản vay cá nhân làm tiền đặt cọc.

Ngoài ra, các tổ chức cho vay còn không thích ý tưởng này vì khoản vay cá nhân sẽ làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Tỷ lệ nợ trên thu nhập là phần trăm thu nhập hàng tháng trước thuế của bạn dành để trả nợ—như vay ô tô, dư nợ thẻ tín dụng, v.v.

Thông thường, các tổ chức cho vay mong muốn tỷ lệ DTI không quá 43%. Việc mở khoản vay cá nhân có thể làm tăng DTI của bạn và thậm chí vượt quá con số này, khiến bạn trở thành ứng viên kém khả thi để vay mua nhà.

Liên quan đến đó, việc vay khoản vay cá nhân để làm tiền đặt cọc gửi tín hiệu cho ngân hàng rằng bạn không có nhiều tiền tiết kiệm để dành cho khoản mua nhà quan trọng này. Những người không có sẵn tiền đặt cọc có thể bị xem là khách hàng rủi ro hơn về mặt tài chính.

Lời khuyên chuyên nghiệp

Tìm hiểu thêm về cách khoản vay cá nhân có thể ảnh hưởng đến hồ sơ vay mua nhà của bạn.

Những điều cần biết về tiền đặt cọc của bạn

Trước tiên: Tiền đặt cọc của bạn quan trọng đến mức nào? Bạn có thực sự cần phải đặt cọc không?

Chúng tôi sẽ trả lời câu hỏi cuối cùng đó trước. Có, bạn có thể cần phải đặt cọc ít nhất một khoản tối thiểu, trừ khi bạn mua nhà bằng khoản vay VA—dành cho các thành viên quân đội, cựu chiến binh, và vợ/chồng còn sống—hoặc khoản vay USDA, dành cho người mua nhà có thu nhập thấp đến trung bình ở các khu vực nông thôn đủ điều kiện.

Tuy nhiên, bạn không nhất thiết phải tiết kiệm đủ 20% trước khi mua nhà. Giá trung bình của một căn nhà tại Mỹ hiện nay là hơn 400.000 USD, và 20% của giá đó là 80.000 USD. Đó là một khoản tiền lớn, nói ít cũng vậy.

Chúng tôi sẽ đề cập đến các khoản tiền đặt cọc tối thiểu sau trong bài viết. Nhưng đúng là việc có một khoản tiền đặt cọc lớn hơn có thể mang lại lợi ích, chẳng hạn như:

• Thanh toán hàng tháng thấp hơn: Với khoản tiền đặt cọc lớn, bạn có thể giảm tổng số tiền vay—làm cho các khoản thanh toán hàng tháng của bạn hợp lý hơn.

• Lãi suất có thể thấp hơn: Các ngân hàng đôi khi cung cấp lãi suất thấp hơn cho những người có khoản tiền đặt cọc đáng kể.

• Khả năng được chấp thuận cao hơn: Với khoản tiền đặt cọc lớn hơn, các tổ chức cho vay có thể xem hồ sơ của bạn tích cực hơn.

• Tránh bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI): Thông thường, người mua nhà phải đặt cọc ít nhất 20% hoặc phải chịu phí bảo hiểm khoản vay tư nhân (thường từ 0,58% đến 1,85%) cho đến khi trả hết 20% khoản vay mua nhà. Đặc biệt, điều này gần như luôn đúng với các khoản vay truyền thống. Các khoản vay FHA có một khoản phí gọi là Phí Bảo hiểm Mortgage thay thế, còn các khoản vay VA và USDA thì không yêu cầu bảo hiểm khoản vay nhưng có các khoản phí riêng biệt.

Lời khuyên chuyên nghiệp: Xem xét tài khoản Roth IRA như nguồn tiền đặt cọc

Một Roth IRA cho phép bạn rút tiền góp mà không bị phạt bất cứ lúc nào—kể cả trước tuổi nghỉ hưu. Tuy nhiên, việc rút lợi nhuận sẽ bị phạt nếu không phù hợp các điều kiện. Một ngoại lệ là dành cho người mua nhà lần đầu đã có Roth IRA ít nhất năm năm. Bạn có thể dùng tối đa 10.000 USD lợi nhuận (hoặc 20.000 USD tổng cộng nếu bạn và đối tác đều dùng Roth IRA) để làm tiền đặt cọc. Đây có thể là một lựa chọn tốt khi bạn gặp khó khăn trong việc tích lũy đủ quỹ—chỉ cần đảm bảo không làm tổn hại đến quỹ hưu trí của mình.

Các lựa chọn thay thế để dùng khoản vay cá nhân cho tiền đặt cọc của bạn

Vì việc mở khoản vay cá nhân để làm tiền đặt cọc ít khả thi, dưới đây là một số lựa chọn tốt hơn có thể giúp bạn tiến gần hơn đến sở hữu nhà.

• Xem xét liệu khoản tiền đặt cọc tối thiểu có phù hợp với bạn không: Trong nhiều trường hợp, người mua nhà có thể vay thế chấp với khoản tiền đặt cọc thấp hơn nhiều so với 20% đã đề cập. Các khoản vay VA (dành cho quân nhân và vợ/chồng hợp lệ) và USDA có thể mở mà không cần đặt cọc; các khoản vay FHA chỉ yêu cầu tối thiểu 3,5%; các khoản vay truyền thống thường có thể mở với 3% đến 5%.

• Sử dụng vốn từ tài sản thế chấp nhà: Nếu bạn muốn mua nhà mới và bán nhà hiện tại, khoản vay thế chấp nhà có thể là cách tuyệt vời để lấy quỹ cho tiền đặt cọc. Sau khi bán nhà, bạn có thể trả hết khoản vay này. Lưu ý rằng điều này không phù hợp nếu bạn dự định giữ cả hai bất động sản, vì bạn sẽ phải trả cả khoản vay thế chấp nhà mới và khoản vay cũ.

• Sử dụng tài khoản hưu trí: Quỹ từ các tài khoản hưu trí có thể cung cấp khoản tiền cần thiết. Ví dụ, người mua nhà lần đầu có thể rút tối đa 10.000 USD từ IRA truyền thống mà không phải chịu phí rút sớm 10% của IRS dành cho người dưới 59½ tuổi.

• Sử dụng quà tặng hợp lệ: Trong một số trường hợp, bạn có thể dùng tiền quà tặng từ gia đình hoặc bạn bè. Tùy theo số tiền, bạn có thể cần có thư xác nhận số tiền nhận được và thông tin về người tặng. Bạn cũng cần có giấy xác nhận rằng bạn không có nghĩa vụ phải hoàn trả số tiền đó.

Bạn có thể mua nhà hoàn toàn bằng khoản vay cá nhân không?

Bạn thường không thể dùng khoản vay cá nhân để đặt cọc—nhưng có thể dùng nó để mua nhà không? Có thể bạn nghĩ rằng điều này sẽ giúp bạn tránh khỏi câu hỏi khó về tiền đặt cọc, vì khoản vay cá nhân thường không yêu cầu người vay phải trả tiền mặt trước.

Trong một số trường hợp hiếm hoi, điều này có thể khả thi. Nhưng có lý do tại sao bạn không nên làm vậy.

Khoản vay cá nhân thường đi kèm lãi suất cao hơn nhiều và hạn mức vay thấp hơn nhiều so với vay thế chấp. Trừ khi bạn mua một bất động sản giá rẻ, hoặc một căn nhà không đủ điều kiện vay thế chấp truyền thống (như nhà di động hoặc nhà nhỏ), thì khoản vay cá nhân không phải là cách tối ưu để tài trợ cho việc mua nhà của bạn. Ví dụ, một tổ chức cho vay có thể giới hạn khoản vay cá nhân ở mức 100.000 USD, thấp hơn nhiều so với giá của hầu hết các căn nhà trên thị trường hiện nay.

Ngoài ra, khoản vay cá nhân thường có thời hạn trả nợ ngắn hơn nhiều so với vay thế chấp—thường tối đa 5 năm, trong khi đó các khoản vay 30 năm là tiêu chuẩn trong lĩnh vực vay mua nhà.

Kết luận

Dù ban đầu có vẻ là một giải pháp sáng tạo, việc mở khoản vay cá nhân để trang trải tiền đặt cọc mua nhà hầu như không được phép. Thay vào đó, hãy xem xét khả năng bạn có thể mua nhà mới bằng cách đặt cọc tối thiểu (thường trong khoảng 3% đến 5% tùy theo loại vay) hoặc tận dụng quỹ hưu trí hoặc quà tặng từ bạn bè, gia đình như những con đường khả thi hơn.

Các câu hỏi thường gặp

Khoản vay cá nhân ảnh hưởng thế nào đến tỷ lệ nợ trên thu nhập của tôi khi vay mua nhà?

Khi vay khoản vay cá nhân để làm tiền đặt cọc, tỷ lệ DTI của bạn sẽ tăng lên. Điều này có thể đẩy DTI của bạn vượt quá ngưỡng 43% thường được ưu tiên.

Các nguồn tiền hợp lệ để làm tiền đặt cọc là gì?

Các nguồn tiền hợp lệ để làm tiền đặt cọc bao gồm tài khoản ngân hàng, tài khoản hưu trí (như IRA), khoản vay thế chấp nhà, và (đối với các loại vay nhất định) quà tặng từ gia đình hoặc bạn bè.

Bạn có thể vay cá nhân và vay mua nhà cùng lúc không?

Trong lý thuyết, có thể mở khoản vay cá nhân và vay mua nhà trong thời gian ngắn—nhưng một lần nữa, bạn thường không thể dùng khoản vay cá nhân để đặt cọc mua nhà. Ngoài ra, các tổ chức cho vay thế chấp có thể không thích khi thấy bạn mới vừa có một yêu cầu vay cá nhân gần đây trong lịch sử tín dụng của mình.

Bạn cần bao nhiêu tiền để đặt cọc mua nhà?

Mặc dù số tiền đặt cọc chính xác phụ thuộc vào loại vay của bạn, nhưng thường bạn cần ít nhất 3% cho khoản vay truyền thống. Đặt cọc 20% sẽ giúp bạn tránh bị tính phí bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI).

Các lựa chọn thay thế tốt nhất cho khoản vay cá nhân để làm tiền đặt cọc là gì?

Các lựa chọn thay thế tốt nhất sẽ khác nhau tùy theo tình hình của bạn, nhưng có thể bao gồm hỗ trợ tiền đặt cọc (từ các chương trình của bang và địa phương), rút tiền từ quỹ hưu trí, quà tặng hợp lệ từ gia đình, và tận dụng vốn từ tài sản thế chấp nhà.

Diễn đàn Đổi mới Fortune 500 sẽ tập hợp các giám đốc điều hành Fortune 500, các quan chức chính sách của Mỹ, các nhà sáng lập hàng đầu và các nhà tư tưởng để định hình tương lai của nền kinh tế Mỹ, 16-17 tháng 11 tại Detroit. Đăng ký tại đây.