1,725 milliards de « stop-loss » : les enjeux économiques derrière la récupération de trois terrains inoccupés de Huaqiao City

Une annonce de récupération foncière remet China Overseas Land & Investment (COLI) à l’avant-scène.

Récemment, le Bureau des ressources naturelles et de l’urbanisme de Hefei a publié une annonce indiquant son intention d’utiliser des fonds issus d’obligations spéciales locales pour récupérer trois terrains vacants appartenant à une filiale de COLI, totalisant 784,17 mu, pour un prix d’achat de 1,725 milliard de yuans. Par rapport au coût foncier supérieur à 2,5 milliards de yuans, COLI fera face à une perte comptable d’environ 800 millions de yuans ; cette transaction est à la fois un exemple typique de l’utilisation de dettes spéciales par le gouvernement local pour revitaliser des terrains existants, et une démarche désespérée de COLI pour limiter ses pertes après plusieurs années de déficit.

3 terrains récupérés, perte comptable proche de 800 millions

Selon l’annonce du Bureau des ressources naturelles et de l’urbanisme de Hefei, les trois terrains vacants dans la zone de développement économique de Hefei appartiennent tous à Hefei Overseas Chinese Town Industrial Development Co., Ltd. La superficie totale concernée est de 784,17 mu. La récupération de ces terrains sera financée par des obligations spéciales locales.

Les trois terrains dans la zone de Hefei concernée. / Capture d’écran du site officiel du Bureau des ressources naturelles et de l’urbanisme de Hefei

Les informations publiques indiquent que ces trois terrains avaient initialement des usages variés : résidentiel, commercial, culturel, éducatif et services publics. Le terrain JK202105, d’une superficie de 430,34 mu, était prévu pour un usage mixte comprenant résidentiel, commercial et culturel, c’est le plus grand des trois, avec un projet de communauté intégrée avec commerces et équipements culturels ; le terrain JK202106, de 84,46 mu, était destiné uniquement à un usage résidentiel ; le terrain JK202108, de 269,37 mu, avait un usage plus complexe, comprenant résidentiel, école maternelle, services communautaires urbains et espaces verts.

Selon l’annonce, le coût initial des terrains dépassait 2,522 milliards de yuans, avec une valeur estimée sur le marché d’environ 2,104 milliards. Après décision collective, le prix d’achat proposé pour la récupération est fixé à 1,725 milliard de yuans, soit une réduction de 18 % par rapport à la valeur estimée, et une baisse de plus de 30 % par rapport au coût initial. Passant d’un coût de 2,522 milliards à un prix de récupération de 1,725 milliard, cela signifie qu’en cas de finalisation, COLI enregistrerait une perte comptable d’environ 800 millions de yuans sur ces trois terrains.

Recul en 2021, lorsque le marché immobilier était en pleine effervescence, COLI avait acquis massivement des terrains à Hefei, remportant quatre terrains en une seule journée, dont ces trois terrains aujourd’hui récupérés. La raison principale de leur reprise est leur inactivité prolongée. Depuis leur acquisition en 2021, ces terrains n’ont pas été développés, étant officiellement classés comme « terrains publics d’État vacants ».

L’année dernière, plus de 5500 terrains vacants proposés pour récupération via obligations spéciales

L’utilisation d’obligations spéciales pour récupérer des terrains vacants n’est pas une simple opération de transfert de propriété, mais une stratégie financière visant à créer un effet de levier pour un bénéfice mutuel. Surtout pour les entreprises immobilières en difficulté, la cession de terrains vacants non exploités permet d’optimiser leur bilan et d’obtenir des liquidités réelles.

Depuis la publication par le Ministère des ressources naturelles en novembre 2024 d’un avis sur l’utilisation de fonds d’obligations spéciales pour récupérer des terrains vacants, cette politique est en place depuis plus d’un an. Selon le China Index Academy, en 2025, plus de 5500 terrains à travers la Chine ont été proposés pour récupération via obligations spéciales, pour un montant total supérieur à 7500 milliards de yuans.

Projets de récupération de terrains vacants et émission d’obligations en 2025 par province

/ Graphique de China Index Academy

En termes de prix de récupération, environ 47 % des terrains proposés ont un rapport entre le prix de récupération et le prix de transaction initial compris entre 0,8 et 1,0, dont environ 29 % entre 0,9 et 1,0 ; environ 18 % ont un rapport entre 0,7 et 0,8, avec des remises importantes sur certains terrains.

Pour Hefei, ces trois terrains récupérés constituent une étape clé pour revitaliser le stock foncier, réduire l’inventaire du marché immobilier et soulager la pression financière des entreprises.

China Index Academy estime que la récupération de terrains est un levier essentiel pour désengorger le marché, et prévoit qu’en 2026, davantage de villes continueront à promouvoir la récupération de terrains vacants, accélérant la désaisonnalisation des stocks, améliorant l’offre et la demande du marché immobilier, et renforçant les attentes du marché.

Une longue histoire de pertes transformée en liquidation, COLI « coupe ses pertes »

Pour COLI, bien que la récupération de terrains entraîne une perte importante, cela lui permet aussi de se délester de charges et de récupérer des fonds, ce qui constitue une forme de « coupe de pertes ».

Les experts estiment que, d’un point de vue comptable, c’est une opération déficitaire ; mais en termes de flux de trésorerie, c’est une véritable bouée de sauvetage. Avec un marché de la vente encore en reprise et une pression sur la dette persistante, le flux de 1,725 milliard de yuans est bien plus précieux que des terrains vacants immobilisés dans les bilans.

En réalité, ce n’est pas un cas isolé, mais un exemple de la stratégie de recentrage de COLI ces dernières années à l’échelle nationale. En plus de céder des parts de filiales, COLI a également vu ses terrains dans d’autres villes faire l’objet de récupérations par les gouvernements locaux.

Actuellement, le modèle central de COLI, « immobilier + tourisme culturel », est mis à rude épreuve. Jusqu’ici, ses projets immobiliers alimentaient ses activités culturelles et touristiques, mais la correction du marché immobilier a fortement impacté ses revenus.

Selon ses prévisions pour 2025, COLI prévoit une perte nette comprise entre 13 et 15,5 milliards de yuans. La société explique que cette baisse est principalement due à la diminution des revenus et de la marge brute de ses activités immobilières, et à sa stratégie de « désengagement et de stimulation des paiements » pour accélérer la vente de ses stocks et améliorer ses flux de trésorerie, avec des progrès significatifs au dernier trimestre, malgré certains dérapages.

Depuis 2022, COLI accumule les pertes : 10,905 milliards en 2022, 6,492 milliards en 2023, et 8,662 milliards en 2024, soit un total dépassant 26 milliards en trois ans.

Les performances en 2026 ne sont pas meilleures. Selon ses données, en janvier 2026, le chiffre d’affaires contractuel de COLI s’élevait à environ 590 millions de yuans, en baisse de 53 % par rapport à l’année précédente. Dans ce contexte, la revitalisation des actifs vacants et la récupération de fonds deviennent une nécessité pour la société.

Le projet de récupération est actuellement en période de consultation publique (du 3 au 9 mars). S’il n’y a pas d’objections majeures, la procédure passera à la phase de mise en œuvre. La question de l’usage futur et du prix de ces terrains sera également un sujet d’intérêt pour le marché.

Il est à noter qu’en septembre dernier, Wu Bingqi, vice-président de China State Construction Engineering Corporation et ancien président de China Resources Land, a rejoint COLI en tant que directeur général. Aujourd’hui, Wu Bingqi a été nommé président de COLI et assume également les fonctions de président du conseil d’administration. Après cette « coupe de pertes », la question demeure : comment COLI stabilisera ses fondamentaux et traversera la période difficile ? Lorsque la période de « stockage foncier en attente de hausse » touche à sa fin, tant COLI que l’ensemble du secteur doivent apprendre à trouver un nouvel équilibre entre survie et développement dans un contexte de réduction de bilan.

Le Journal de Beijing, reporter Béke Yuan

Éditeur Yang Juanjuan

Correction Mu Xiangtong

Image de couverture / Photo IC