Le bénéfice chute de 60 %, le service d'excellence aux entreprises efface les anciennes dettes

Après la clôture du marché le 6 mars, « la première action dans le secteur des propriétés commerciales haut de gamme » Excellence Commerciale et de Services (06989.HK) a publié ses prévisions de résultats pour 2025 :

Elle prévoit une baisse significative de 60 % à 70 % du bénéfice attribuable aux actionnaires pour l’année entière par rapport à l’année précédente.

Dans un contexte où les résultats de 2024 viennent tout juste de se stabiliser et de repartir à la hausse, cette alerte sur les bénéfices n’a sans doute pas manqué d’attirer l’attention du marché. En estimant le bénéfice net attribuable aux actionnaires de 2024 à environ 312 millions de yuans, ce chiffre pourrait en 2025 chuter à un creux d’environ 187 millions de yuans.

De prime abord, il s’agit d’un bilan qui pourrait susciter l’inquiétude des investisseurs.

Mais, de l’autre côté, alors que la rentabilité comptable est sous pression, la situation de la trésorerie d’Excellence Commerciale et de Services s’est profondément améliorée. En tant que « ligne de vie » pour les gestionnaires immobiliers, le flux de trésorerie opérationnel a été transformé de négatif en positif en 2025, avec des réserves de liquidités atteignant un niveau record ces dernières années, ce qui pourrait annoncer l’arrivée d’un nouveau cycle de « déploiement léger ».

Excellence Commerciale et Services attribue cette chute soudaine de ses bénéfices à deux facteurs : d’une part, la gestion proactive des créances commerciales à long terme sur des parties liées, entraînant une augmentation des pertes de valeur ; d’autre part, selon le jugement final lié à une affaire concernant Beijing Global Wealth, la société a constitué une provision suffisante pour ses obligations de garantie financière.

Le premier point concerne les dettes historiques envers des parties liées.

En tant qu’entreprise de gestion immobilière issue de la scission du groupe Excellence, cette société poursuit activement sa stratégie de « désintermédiation » durant le cycle de déclin du marché immobilier. Selon les données financières, en 2024, la proportion de revenus provenant de parties liées a été ramenée à moins de 10 %, tandis que plus de 60 % de la superficie gérée provient de tiers.

Cependant, le fardeau des créances clients historiques doit encore être traité. Selon les données au 30 juin 2025, le solde des créances commerciales provenant de parties liées s’élevait à 751 millions de yuans, représentant 37,8 % du total.

La décision de constituer volontairement une provision pour ces créances à long terme dans le rapport annuel revient à couper le dernier « cordon ombilical » avec la maison mère immobilière, sur le plan comptable.

Le second point concerne la liquidation finale d’une acquisition réalisée il y a trois ans.

Le 6 avril 2021, Excellence Commerciale et de Services a conclu un accord avec Beijing Shiyuan Guanghua Real Estate Development Co., Ltd. et Beijing Guanghua Road No. 5 Trading Co., Ltd., pour acquérir 75 % des parts de Beijing Global Wealth Property pour 225 millions de yuans. Cependant, cette acquisition comportait des garanties externes existantes avant la transaction.

Précédemment, en raison d’un jugement judiciaire et de l’échec de certaines conditions préalables, Excellence Commerciale et de Services a annoncé à la fin de 2024 qu’elle ne paierait plus la troisième tranche d’achat de 45 millions de yuans. En 2022, elle avait également constitué une provision d’environ 62,37 millions de yuans à ce titre.

Au second semestre 2025, le litige concernant la garantie liée à Beijing Global Wealth Property a abouti à une décision de justice définitive. La nouvelle provision constituée peut être considérée comme la dernière étape pour éliminer totalement ce risque.

Il est évident que la logique commune de ces deux actions est la suivante : plutôt que de laisser les problèmes hérités du passé continuer à grignoter les profits futurs, il est préférable de les absorber en une seule année comptable, afin de désencombrer le bilan.

En contraste avec la faiblesse des résultats, les indicateurs de flux de trésorerie d’Excellence Commerciale et de Services se sont nettement améliorés.

L’annonce indique qu’à la fin de 2025, le solde de trésorerie non audité et des produits financiers ne sera pas inférieur à 1,3 milliard de yuans, contre environ 1,084 milliard à la fin de 2024, soit une augmentation d’environ 20 % en glissement annuel.

Ce niveau de réserve de 1,3 milliard de yuans, en dépit de provisions importantes pour dépréciation, transmet deux messages : premièrement, que la constitution de provisions pour dépréciation est une dépense non monétaire, n’affectant pas la trésorerie réelle ; deuxièmement, que les activités principales du marché tiers, à caractère commercial, contribuent à un flux de trésorerie stable.

La logique d’évaluation du secteur de la gestion immobilière évolue actuellement, passant d’un « culte de la taille » à une priorité donnée à la « trésorerie comme roi ».

Dans cette optique, cette opération d’Excellence Commerciale et de Services peut être vue comme une étape proactive pour s’adapter à ce nouveau système d’évaluation — la véritable base de la future réparation de la valorisation réside dans la qualité des actifs après élimination des éléments historiques indésirables.

Bien sûr, il existe également des risques.

L’avancement de la liquidation des créances envers les parties liées, la pression sur la gestion des coûts liée à l’expansion des activités tierces, ainsi que la restauration de la confiance des investisseurs après la constitution de provisions pour dépréciation, sont autant de sujets que la direction devra aborder lors de la publication officielle du rapport annuel et dans ses communications sur les résultats futurs.