13 đơn vị REITs bất động sản thương mại dự kiến huy động 427 tỷ yuan

Ngày 4 tháng 3, tiến độ nộp hồ sơ của hai dự án REITs bất động sản thương mại gồm Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại kín của CITIC Construction & Agriculture Food Group và Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại kín của Hua An Lujiazui đều có bước tiến mới. Phóng viên tổng hợp thông tin từ trang web chính thức của Sở Giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến về động thái của các dự án REITs phát hiện, kể từ khi thử nghiệm REITs bất động sản thương mại bắt đầu vào ngày 31 tháng 12 năm 2025 đến nay, đã có 14 dự án được đăng ký, trong đó 9 dự án đã nhận phản hồi hoặc câu hỏi từ sở giao dịch.

Hiện tại, trừ hồ sơ đăng ký của Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại kín của GF New City Wuyue chưa được công bố, 13 dự án REITs bất động sản thương mại còn lại đã công khai các tài liệu liên quan. Phóng viên tổng hợp dữ liệu từ bản giới thiệu huy động vốn cho thấy, 13 dự án REITs bất động sản thương mại này dự kiến huy động tổng cộng 42,752 tỷ nhân dân tệ, trung bình mỗi dự án huy động khoảng 3,289 tỷ nhân dân tệ, trong khi tình hình hoạt động của tài sản cơ sở lại có nhiều điểm khác biệt.

Bất động sản thương mại “bước chân” vào thị trường

Việc triển khai REITs bất động sản thương mại đang tăng tốc. Đến cuối năm 2025, Ủy ban Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành Thông báo về việc thử nghiệm Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại, ngoài REITs hạ tầng, các dự án REITs bất động sản thương mại đã được phân loại riêng, phạm vi tài sản cơ sở của REITs công khai chính thức mở rộng đến các tổ hợp thương mại, bán lẻ, văn phòng, khách sạn, căn hộ.

Chưa đầy một tháng sau khi chính sách mới ra đời, các dự án REITs bất động sản thương mại đã liên tục đăng ký, phá vỡ kỷ lục đăng ký REITs công khai. Ngày 29 tháng 1, Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải đón nhận 3 dự án REITs bất động sản thương mại đầu tiên, bao gồm Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại kín của Zhongjin Vipshop; ngày 30 tháng 1, Sở lại tiếp nhận 5 dự án khác, trong đó có Quỹ phát triển Poly của Huaxia.

Vào tháng 2, nhiệt huyết đăng ký REITs bất động sản thương mại vẫn không giảm. Ngày 3 tháng 2, Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại kín của Huatai Zijin Huazhu Anzhu đã nộp hồ sơ; từ ngày 5 đến 27 tháng 2, Sở Giao dịch Thượng Hải liên tục nhận thêm 5 dự án khác, gồm Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại của Everbright Prudence.

Về phía nhà quản lý quỹ, 14 dự án đều do các công ty quản lý quỹ danh tiếng trong nước hoặc công ty quản lý tài sản của các công ty chứng khoán đảm nhiệm, trong đó có 3 của Huaxia Fund, 2 của Guotai Haitong Asset Management và Hua An Fund, 7 tổ chức khác mỗi tổ chức 1 dự án; ngoài Quỹ Prudence của Everbright, còn 9 tổ chức đã từng phát hành thành công các dự án REITs trong nước, có kinh nghiệm quản lý phong phú, trong đó Huaxia Fund quản lý tới 18 dự án REITs.

Tại sao mức độ nhiệt huyết đăng ký lại cao như vậy? Trước đó, trong báo cáo nghiên cứu, chứng khoán Everbright đã chỉ ra rằng, REITs ở nước ngoài thường ra đời khi thị trường bất động sản chịu áp lực giảm, nhằm cung cấp phương thức huy động vốn cổ phần ổn định cho doanh nghiệp, giúp giảm đòn bẩy tài chính và tối ưu hóa cấu trúc tài sản doanh nghiệp, thúc đẩy chuyển đổi từ “tái phát triển” sang “tối ưu vận hành”. Hiện tại, thị trường bất động sản trong nước vẫn còn nhiều biến động, việc ra mắt REITs bất động sản thương mại có thể giúp kích hoạt các tài sản thương mại tồn kho.

Dưới sự hỗ trợ của chính sách, các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tích cực tham gia đăng ký REITs bất động sản thương mại nhằm kích hoạt tài sản tồn kho. Trong 14 dự án đăng ký năm nay, đội ngũ chủ sở hữu ban đầu cũng chứng minh điều này, gồm các doanh nghiệp tư nhân hoặc nước ngoài như Yintai Department Store, Shanshan Commercial, CapitaLand, cũng như các doanh nghiệp nhà nước hoặc địa phương như Poly Development, Shoukai Shares, Lujiazui Group.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, Yan Yuejin nhấn mạnh rằng, chỉ sau hơn một tháng kể từ khi các dự án đăng ký đầu tiên bắt đầu, đã có 14 dự án đăng ký, phản ánh phản ứng nhanh của các chủ sở hữu ban đầu đối với chính sách mới, cũng như nhu cầu cấp thiết muốn kích hoạt các tài sản tồn kho và thu hồi vốn qua REITs. Điều này cũng thể hiện sự quan tâm cao của cơ quan quản lý đối với công cụ sáng tạo này, cũng như sự hỗ trợ trong việc thúc đẩy nhanh chóng các tài sản chất lượng cao ra thị trường.

Chất lượng tài sản cơ sở khác nhau

Từ khi 9 quỹ REITs công khai đầu tiên ra mắt vào năm 2021, số lượng REITs niêm yết trong nước đã lên tới 79, với tổng quy mô phát hành 2033,74 tỷ nhân dân tệ (không tính mở rộng huy động). Trong bối cảnh quy mô mở rộng nhanh chóng, tỷ lệ đặt mua trên thị trường sơ cấp liên tục đạt đỉnh cao, ví dụ như REITs năng lượng sạch của Huaxia phát hành tháng 12 năm ngoái, có tỷ lệ đặt mua hiệu quả lên tới 340,47 lần, mức cao nhất trong lịch sử thị trường REITs công khai.

Về quy mô huy động của REITs bất động sản thương mại, tính đến thời điểm bài viết, đã có 13 dự án REITs bất động sản thương mại công khai giới thiệu huy động vốn, mỗi sản phẩm dự kiến huy động trên 1 tỷ nhân dân tệ, tổng cộng 427,52 tỷ nhân dân tệ. Trong đó, Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại của Zhongjin Vipshop dự kiến phát hành lớn nhất, đạt 7,47 tỷ nhân dân tệ; Quỹ đầu tư của Shoukai của Jiashi là nhỏ nhất, chỉ 1,042 tỷ nhân dân tệ.

Về hồ sơ chưa công khai, Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại của GF New City Wuyue đã được cập nhật tiến trình phê duyệt trên trang web của Ủy ban Chứng khoán, ngày 2 tháng 3 đã phát hành thông báo bổ sung, ngày 5 tháng 3 tiếp nhận hồ sơ bổ sung. Tuy nhiên, vào tháng 2, trong buổi họp không công khai tại Hồng Kông của New City Development và New City Holdings, đã tiết lộ rằng công ty mong muốn phát hành các loại sản phẩm REITs đa dạng, nhiều cấp độ, hiện đang đánh giá tổng tài sản lên tới 80 tỷ nhân dân tệ.

So sánh với “làn sóng đăng ký” trên thị trường sơ cấp, xu hướng của REITs công khai trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục phân hóa. Đến cuối năm 2025, toàn thị trường có 78 REITs đã niêm yết, trong đó có 47 tăng giá trong năm, 31 giảm; đến ngày 4 tháng 3 năm 2026, trong số 79 REITs đã niêm yết, có 60 tăng giá, 18 giảm, 1 giữ giá.

Sự phân hóa trên thị trường thứ cấp chủ yếu liên quan đến sự khác biệt trong định giá tài sản cơ sở. Trong cuộc đua “đăng ký” của các dự án REITs bất động sản thương mại, chất lượng tài sản cơ sở ra sao? Phóng viên tổng hợp từ bản giới thiệu huy động vốn phát hiện, 13 dự án REITs bất động sản thương mại có 7 loại tài sản, gồm khách sạn, căn hộ dịch vụ, văn phòng, trung tâm mua sắm, tổ hợp bán lẻ, outlet, thương mại cộng đồng, trong đó một số dự án liên quan đến nhiều loại bất động sản.

Cụ thể, 6 sản phẩm REITs liên quan đến trung tâm mua sắm, 4 sản phẩm liên quan đến văn phòng, còn lại mỗi loại 2 sản phẩm liên quan đến tổ hợp bán lẻ, khách sạn, outlet; 1 sản phẩm liên quan đến căn hộ dịch vụ, thương mại cộng đồng. Các dự án bất động sản này phần lớn nằm tại các thành phố cấp 1, 2, vị trí tốt như Thượng Hải Qiantan, Quận Huangpu, Quảng Châu Tân Hoà.

Về tình hình hoạt động, các tài sản cơ sở của 13 sản phẩm REITs đều có hiệu suất khác nhau. Nhiều tài sản như Trung tâm Poly ở Quảng Châu, Tòa nhà Dingbao ở Thượng Hải, Trung tâm Outlets Shanshan ở Hắc Long Giang đều trong tình trạng thuê đầy đủ trong kỳ gần nhất; trong khi đó, 21 khách sạn của Jinjiang Hotels từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2025 có tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 61,58%. Báo cáo mới của Xìn Securities gần đây cũng tỏ ra thận trọng về khả năng sinh lời của 5 dự án REITs này.

Báo cáo chỉ ra rằng, tỷ lệ lấp đầy của Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại của Hua An Jinjiang thấp, cần theo dõi hiệu suất thị trường dưới cạnh tranh tồn kho; tỷ lệ thuê của tổ hợp bán lẻ, khu vực phía tây bắc của Trung tâm thương mại Poly của Hua An Lujiazui thấp, giá thuê giảm rõ rệt; văn phòng của Quỹ phát triển Poly của Huaxia vẫn đối mặt với cạnh tranh tồn kho trong ngắn hạn, ngành văn phòng có thể trở thành yếu tố linh hoạt của sản phẩm.

“Thúc đẩy” bất động sản thương mại chú trọng vận hành

Phóng viên tổng hợp, Sở Giao dịch Thượng Hải và Thâm Quyến đã phản hồi hoặc đặt câu hỏi về 9 dự án REITs đăng ký. Các ý kiến phản hồi của cơ quan quản lý bao gồm nhiều khía cạnh, liên quan đến năng lực của các bên tham gia, thủ tục pháp lý, tình hình vận hành dự án, định giá tài sản, phí quản lý quỹ, sử dụng vốn thu hồi.

Hồ sơ đăng ký của Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại của Hua An Lujiazui đề cập rằng, trong kỳ báo cáo, tiền thuê của dự án giảm âm, phần văn phòng trong hai năm đầu không tăng trưởng, sau đó tốc độ tăng dần từ 2% lên 2,5%; phần thương mại trong 2-3 năm đầu cũng không tăng trưởng, sau đó từ 2% tăng lên 2,5%. Sở Giao dịch Thượng Hải yêu cầu nhà quản lý, tổ chức định giá thận trọng đánh giá tính hợp lý của tỷ lệ tăng trưởng dài hạn này.

Hồ sơ của Quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản thương mại của Hua An Jinjiang trong phần vận hành đề cập rằng, trong hai năm gần nhất và kỳ đầu tiên, tỷ lệ lấp đầy trung bình, giá trung bình, doanh thu mỗi phòng đều liên tục giảm. Sở Giao dịch yêu cầu nhà quản lý, dựa trên xu hướng phát triển ngành khách sạn, tình hình cạnh tranh của dự án tại thành phố và khu vực, giải thích nguyên nhân giảm sút dữ liệu vận hành, có phải là xu hướng giảm dài hạn hay không, và phải làm rõ các rủi ro liên quan.

Theo ý kiến của Yan Yuejin, đánh giá của cơ quan quản lý và thị trường về tài sản cơ sở là toàn diện, tỷ lệ lợi nhuận và doanh thu thuê là các chỉ số tài chính trực tiếp nhất của tài sản thương mại, tỷ lệ thuê và lượng khách phản ánh mức độ hoạt động hàng ngày và sự công nhận của thị trường đối với tài sản, cấu trúc ngành nghề và hiệu quả diện tích thể hiện khả năng vận hành tinh vi của nhà vận hành, vị trí tài sản và áp lực nợ liên quan đến khả năng chống rủi ro và ổn định dài hạn của tài sản.

Yan Yuejin nhấn mạnh rằng, việc nhiều dự án REITs đăng ký liên tiếp hiện nay cho thấy, lý luận định giá tài sản cơ sở đang dần rõ ràng, xoay quanh luồng tiêu dùng và lợi nhuận thuê để xây dựng hệ thống giá trị. Đối với doanh nghiệp bất động sản thương mại, REITs không chỉ là công cụ huy động vốn “giải khát”, mà còn là cơ hội thúc đẩy chuyển đổi từ “tái giữ” sang “tối ưu vận hành”.

“Các doanh nghiệp như New City Holdings, sở hữu nhiều bất động sản tự giữ, trong tương lai sẽ càng dựa vào năng lực vận hành để phát huy giá trị tài sản của mình.” Theo Yan Yuejin, việc ra mắt REITs thực chất là dùng tiêu chuẩn của thị trường vốn để hướng dẫn doanh nghiệp rèn luyện nội lực, nâng cao hiệu quả diện tích và hoạt động của thuê, từ đó thực hiện phân tách tài sản và quản lý, hướng tới mô hình vận hành nhẹ nhàng thực sự.

Phóng viên nhận thấy, trong năm nay, nhiều công ty niêm yết đã công bố tham gia đăng ký REITs bất động sản thương mại hoặc bắt đầu nghiên cứu chuyển đổi, gồm có Jiaye New Energy, Hualian Shares, Shoukai Shares, Everbright Jiabao, Maoye Commercial, Poly Development, Wushang Group, Shoukai Shares, Poly Development đều đã chính thức bắt đầu nộp hồ sơ sau khi công bố. Trong bối cảnh này, liệu “làn sóng đăng ký” REITs bất động sản thương mại có tiếp tục và dẫn đến “làn sóng niêm yết” hay không?

“Trong điều kiện đảm bảo chất lượng dự án, việc nhanh chóng phát hành và niêm yết REITs bất động sản thương mại trong năm nay không chỉ là kỳ vọng chung của các bên thị trường, mà còn là công cụ quan trọng để hỗ trợ tài chính cho thực thể kinh tế và phục hồi tiêu dùng.” Yan Yuejin nhấn mạnh, khi kênh REITs mở rộng, thị trường cũng đang chú ý đến nhiều loại tài sản tiêu dùng đa dạng hơn, nếu có thể nâng cao dòng tiền qua vận hành, có khả năng kết nối theo logic tương tự để trở thành tài sản cơ sở của thị trường REITs.