Les constructeurs de maisons japonais font une razzia aux États-Unis

Une version de cet article est parue pour la première fois dans la newsletter CNBC Property Play avec Diana Olick. Property Play couvre les opportunités nouvelles et en évolution pour les investisseurs immobiliers, qu’ils soient particuliers, capital-risqueurs, fonds de private equity, family offices, investisseurs institutionnels ou grandes entreprises publiques. Inscrivez-vous pour recevoir les prochaines éditions directement dans votre boîte mail. Les entreprises japonaises ont acheté à elles seules deux constructeurs de maisons américains le mois dernier, poursuivant une série d’acquisitions qui leur a permis d’accroître leur part de marché au cours de la dernière décennie. Sumitomo Forestry a acquis Tri Pointe Homes, un constructeur coté en bourse, pour 4,5 milliards de dollars. Tri Pointe opère dans 12 États de l’ouest, du sud-ouest et du sud-est des États-Unis ainsi qu’à Washington, D.C. Sumitomo compte désormais cinq anciens constructeurs américains dans son groupe et vise à fournir 23 000 maisons par an aux États-Unis d’ici 2030, selon un communiqué de presse. « Au début, [les entreprises japonaises] achetaient de plus petites sociétés privées, peut-être dans une ou deux villes, et maintenant c’est la troisième acquisition d’un constructeur public, ils écrivent donc des chèques beaucoup plus importants », a déclaré Margaret Whelan, fondatrice de Whelan Advisory et l’une des plus grandes banquiers d’investissement dans le secteur de la construction. Stanley Martin Homes, qui a été lui-même acquis en 2017 par Daiwa House, une société japonaise, a annoncé en février un accord pour acheter United Homes Group, principalement actif en Caroline du Nord et en Caroline du Sud, pour 221 millions de dollars. Le constructeur japonais Sekisui House, qui opère aux États-Unis sous le nom de SH Residential Holdings, a réalisé une acquisition majeure en 2024, en achetant M.D.C Holdings pour 4,9 milliards de dollars. Avec les quatre autres constructeurs américains qu’il a acquis, Sekisui est désormais le sixième plus grand constructeur aux États-Unis en volume. « Malgré les vents contraires à court terme pour le marché immobilier américain, les acheteurs japonais réaffectent leur capital d’un marché intérieur en déclin et vieillissant vers l’histoire de croissance à long terme du marché immobilier américain », a déclaré Danielle Nguyen, vice-présidente de la recherche chez John Burns Research and Consulting. « Ces entreprises sont bien capitalisées, apportent un capital patient et à faible coût, et construisent des plateformes aux États-Unis. Elles ne sont pas des sponsors financiers à court terme, elles investissent dans la terre, le développement et le logement avec une longue perspective. » Au total, les entreprises japonaises possèdent désormais 33 constructeurs de maisons opérant aux États-Unis. Une fois les dernières transactions finalisées, elles détiendront près de 6 % de la part de marché américaine. En construisant davantage de maisons, cela pourrait en réalité bénéficier aux consommateurs, car les entreprises japonaises sont beaucoup plus efficaces dans leur production. « Elles ont tendance à construire chaque maison deux fois — la première en 3D en ligne — puis à la rétroconcevoir, réduire le gaspillage, le coût de construction et le temps de construction », a déclaré Whelan. « Apporter ces meilleures pratiques aux États-Unis va faire une grande différence en termes d’accessibilité, essentiellement sur leur résultat net et ce qu’elles peuvent répercuter sur le consommateur. C’est donc une situation gagnant-gagnant pour les consommateurs américains. » Whelan a également souligné qu’en comparaison avec la moyenne sur 10 ans, les constructeurs cotés en bourse se négocient actuellement à environ 1 fois leur valeur comptable, ce qui constitue une valorisation favorable pour un acheteur. Daiwa House et Sekisui, tous deux cotés au Nikkei, ont été les plus prolifiques aux États-Unis et voient leurs actions surperformer car leurs bénéfices croissent plus rapidement que ceux de leurs pairs qui ne sont pas présents sur le marché américain. De plus, le coût du capital pour les groupes japonais est bien plus faible. Selon Whelan, ils cherchent généralement à générer un rendement de 5 % sur fonds propres. Cela se compare aux actions des constructeurs américains cotés en bourse, qui nécessitent un rendement de 10 % sur fonds propres. « Et c’est pour cela que vous voyez autant de nouveaux entrants japonais sur le marché immobilier américain », a-t-elle ajouté.