La satisfaction des propriétaires diminue de plus en plus, la collecte des frais de copropriété devient de plus en plus difficile, certaines sociétés de gestion immobilière ont un taux de recouvrement inférieur à 50 %, pourquoi ?

L’industrie de la gestion immobilière, autrefois considérée comme la « vache à lait » du secteur immobilier, fait également face à des difficultés de financement.

Selon les données du Centre de recherche en gestion immobilière de CRIC, en 2025, le taux moyen de recouvrement des frais de gestion par les entreprises de services immobiliers (Top 500) a chuté à 71 %, en baisse continue depuis quatre ans. Le taux de recouvrement des entreprises cotées est de 78 %, tandis que celui des PME est généralement inférieur à 65 %, certaines tombant même en dessous de 50 %.

Les données du Think Tank Zhongwu montrent également qu’en 2025, le taux de recouvrement des frais de gestion résidentielle des 100 plus grandes entreprises a chuté à 82,3 %, avec une satisfaction relative des services résidentiels à seulement 73,2 points, un niveau historiquement bas.

« Ce n’est pas une simple fluctuation cyclique, mais l’annonce de la fin de l’ère de croissance extensive dépendant de l’immobilier, marquant l’entrée dans une bataille cruciale pour la survie et la reconstruction de la valeur », indique le rapport du Think Tank Zhongwu.

Il devient de plus en plus difficile de recouvrer les frais de gestion

Le 24 février, la filiale de Hefei de First Pacific Rongke Property Management (Beijing) a envoyé une « lettre de liaison pour les travaux extérieurs » au quartier résidentiel Beichen Tiandu à Hefei, précisant que « le taux de recouvrement des frais de gestion par les propriétaires reste faible, avec une situation notable de dettes chez les résidents », et que « l’exploitation à long terme du projet est déficitaire, rendant impossible la poursuite des décisions commerciales et opérationnelles liées à la gestion immobilière ». La société prévoit de retirer officiellement ses services de gestion du quartier à partir du 24 mai 2026.

De même, au début de cette année, Sunac Services a officiellement soumis une demande de retrait auprès des autorités locales du logement pour quitter le service de gestion du projet Tongjian Sunac City à Jinzhong avant le 30 avril 2026, en raison de « pertes prolongées dépassant la capacité de gestion durable de l’entreprise ».

Selon le monitoring de CRIC, en 2025, 173 projets de retrait de gestion ont été recensés, dont 64,7 % sont des cas de « retrait volontaire » ou « non renouvellement à l’échéance ». La majorité de ces retraits volontaires sont dus à un faible taux de recouvrement des frais, ce qui exerce une pression sur la trésorerie.

Un responsable d’une grande entreprise de gestion immobilière a confié au « China Daily » (ci-après « le journaliste ») : « Actuellement, notre société rencontre de grandes difficultés pour recouvrer les frais, la situation dépend fortement du type de projet. » Il a donné l’exemple de vieux quartiers, de logements de relogement ou de quartiers à forte composante d’investissement, où le taux de recouvrement est très faible, contrairement aux immeubles neufs, notamment ceux qui ont été vendus dès leur lancement ou avec un taux d’occupation élevé, où le recouvrement est plus élevé.

Il a indiqué que le groupe impose un standard de recouvrement pour chaque région, mais « pour certains projets difficiles à atteindre, nous utilisons une moyenne régionale pour atteindre le standard ». Il a aussi mentionné que l’entreprise tente d’améliorer la satisfaction par des activités communautaires et résidentielles pour encourager le paiement, tout en développant de nouveaux services à valeur ajoutée liés à la gestion domestique, la rénovation, la vérification des bâtiments, l’accompagnement médical ou l’économie des célibataires, afin de soutenir les revenus des projets.

Les données de CRIC montrent qu’en 2025, le taux moyen de recouvrement des frais de gestion par les 500 plus grandes entreprises a chuté à 71 %, en baisse depuis quatre ans ; celui des entreprises cotées est de 78 %, tandis que celui des PME est généralement inférieur à 65 %, certaines tombant même en dessous de 50 %.

Les recherches du Think Tank Zhongwu indiquent qu’en 2025, le taux de recouvrement des frais de gestion résidentielle des 100 plus grandes entreprises n’est que de 82,3 %, en baisse de 2,4 points par rapport à l’année précédente. Historiquement, ce chiffre, qui atteignait environ 93 % en 2020, a diminué d’environ 10 points. Cela montre que même les leaders du secteur ne sont pas à l’abri de la pression de trésorerie causée par la baisse continue de la volonté de paiement des propriétaires.

« La difficulté de recouvrement résulte d’une triple pression provenant des politiques, du marché et du comportement des propriétaires », souligne le rapport de CRIC. Ces dernières années, plusieurs régions ont mis en place des politiques de prix guide pour les frais de gestion, contrôlant strictement les tarifs initiaux pour les résidences ordinaires. Certains propriétaires adoptent une attitude d’attentisme, en se demandant « à ne pas payer sans baisse » ou « ne pas payer si le service n’est pas nettement amélioré », ce qui réduit leur volonté de payer. Par ailleurs, la politique de réduction des frais pour les logements vacants aggrave encore la pression sur le recouvrement.

Par ailleurs, l’incertitude sur le revenu des ménages et leur sensibilité aux dépenses fixes comme les frais de gestion immobilière augmentent, certains propriétaires retardant ou refusant de payer. « À l’avenir, la tendance à la baisse du taux de recouvrement se poursuivra, ce qui continuera de peser sur la trésorerie et la stabilité opérationnelle du secteur. »

Entrée dans la seconde moitié

Ce qui diminue, ce n’est pas seulement le taux de recouvrement, mais aussi la satisfaction des propriétaires.

Les données du Think Tank Zhongwu montrent qu’en 2025, la satisfaction des services résidentiels dans le secteur n’est que de 73,2 points, en baisse de 1,4 point par rapport à l’année précédente. Les plaintes concernant la sécurité, le nettoyage, l’aménagement paysager et la maintenance ont fortement augmenté, avec « réponses non rapides, standards incohérents, solutions incomplètes » étant les principales critiques des propriétaires.

« La qualité du service est le pilier du taux de recouvrement, et la satisfaction en est la manifestation directe », indique le rapport. Chaque réparation de fuite, chaque guidage de stationnement, chaque service de nettoyage influence la satisfaction des propriétaires, qui à son tour affecte leur volonté de payer. Pour augmenter le taux de recouvrement, les entreprises doivent non seulement relancer la collecte, mais aussi résoudre systématiquement les problèmes historiques, améliorer la qualité du service et renforcer la transparence de l’information.

Par exemple, dans le quartier Dongfang Yufu à Hangzhou, selon le journal Qianjiang Evening News, le taux de recouvrement des frais de gestion y est resté à 100 % pendant quatre années consécutives, grâce à un effort constant pour améliorer la qualité du service, notamment en renforçant l’entretien de l’environnement, des équipements et des infrastructures, ce qui a progressivement gagné la reconnaissance des propriétaires.

Country Garden Services a également réussi à faire durer une opération « rentable à petite échelle » dans un vieux quartier de Shanghai, Yangqu, où le coût des frais de gestion est inférieur à 1 yuan, en intégrant des ressources, en développant des services à valeur ajoutée et en construisant un mode de gouvernance partagée.

Vanke Property a, quant à elle, expérimenté un « prix flexible » dans plusieurs projets, notamment dans le quartier Jinyu Xuefu Hanlin à Chongqing.

Note : Fin 2024, Vanke Property a lancé le « prix flexible », en proposant 158 services obligatoires parmi 95 espaces de service et 1530 objets d’intervention, afin d’assurer la sécurité et l’ordre de base dans la communauté ; 350 autres services sont optionnels, permettant aux propriétaires de choisir selon leurs besoins et leur fréquence.

« Le secteur de la gestion immobilière a dépassé la première moitié de ‘dépendance à l’immobilier, croissance extensive’, pour entrer dans la seconde moitié de ‘gestion indépendante, gestion fine’ », indique le Think Tank Zhongwu. La baisse simultanée de la satisfaction et du recouvrement reflète la crise accumulée sur le long terme, la douleur de la transformation, mais aussi une opportunité cruciale pour un développement de haute qualité.

« Les gagnants sur ce nouveau terrain ne seront pas forcément ceux qui ont la plus grande taille, mais ceux qui savent gérer les problèmes historiques, oser embrasser la transparence des services et résoudre les contradictions macroéconomiques à l’échelle micro. »

(Disclaimer : Le contenu et les données de cet article sont à titre informatif uniquement, ne constituent pas un conseil en investissement. Vérifiez avant utilisation. Opérez à vos risques et périls.)