China Communications Construction Company Immobilier : un départ difficile

Éditeur : Dans le contexte de la transformation économique et de la montée en gamme sectorielle, la direction des entreprises devient de plus en plus claire — seule la progression vers le haut permet de briser l’encerclement et d’atteindre de nouvelles opportunités. Mais le chemin vers le sommet n’est pas toujours pavé de roses ; il peut aussi être semé d’épines, mettant à l’épreuve la détermination stratégique, le courage d’innover et la vitalité de la croissance continue des entreprises.

Dans ce contexte, le média Vision continue de planifier et de lancer le rapport annuel « Naître vers le haut » pour identifier un groupe d’entreprises qui, dans la transformation, avancent avec détermination pour promouvoir le développement de haute qualité de l’économie chinoise et de divers secteurs, afin d’accueillir ensemble la nouvelle année.

Par ailleurs, nous dialoguerons avec des économistes et des leaders sectoriels dotés d’une vision globale et d’une riche érudition, pour écouter leurs insights sur les tendances, leurs réflexions sur la croissance, et explorer la dynamique qui alimentera « Naître vers le haut » en 2026.

Vuepoint.net L’entreprise d’État China Communications Construction Real Estate, autrefois pleine d’enthousiasme, a officiellement cédé ses activités de développement immobilier fin août 2025, rejoignant le « groupe de retrait ».

C’est une « coupure » stratégique de l’entreprise, reflet d’une transition du secteur immobilier d’une croissance basée sur la taille à une gestion axée sur l’exploitation.

Après avoir déchargé le fardeau d’actifs lourds, China Communications Construction Real Estate a traversé plusieurs ajustements organisationnels et de personnel pour recentrer ses efforts sur l’exploitation et les services dans de nouvelles voies.

Le chemin vers le sommet n’a pas de formule fixe. Comment continuer à créer de la valeur en s’appuyant sur un modèle d’actifs légers, et assurer la survie et le développement dans « l’après-développement », est devenu la question centrale pour China Communications Construction Real Estate.

Difficultés de progression et de recul

Passant de la « fièvre des IPO » à la « vague de retrait », dans un contexte de reshuffle et de transformation du secteur immobilier ces dernières années, China Communications Construction Real Estate, soutenue par une entreprise d’État, n’a pas pu stabiliser complètement ses pas dans la tourmente.

Cette société, qui visait initialement un objectif de mille milliards, a vu sa croissance s’essouffler après quelques années d’expansion rapide, déviant même de ses prévisions initiales, frôlant la délistation.

Le tournant a commencé en 2023, année où China Communications Construction Real Estate a connu une perte continue.

Selon ses états financiers, entre 2022 et 2024, le bénéfice net attribuable à la société mère s’est établi respectivement à 34 millions de yuans, -1,611 milliard de yuans, et -5,179 milliards de yuans, avec une chute du chiffre d’affaires de 458 milliards à 156,4 milliards de yuans sur cette période.

Après la publication des résultats 2024, l’entreprise a été mise en alerte par la bourse quant à un risque de délistation (*ST).

D’après l’annonce, la cause immédiate de cette alerte est que, après audit en 2024, la valeur nette comptable appartenant aux actionnaires de la société cotée est devenue négative.

Les états financiers indiquent qu’à la fin de la période, la valeur nette attribuable aux actionnaires de la société cotée était de -3,579 milliards de yuans, et l’actif total a diminué de 12,63 %, pour atteindre 1076,98 milliards de yuans.

China Communications Construction Real Estate a indiqué dans ses rapports que, d’une part, en raison de décalages dans la livraison des projets de développement, le nombre de projets atteignant les conditions de livraison a diminué, et, dans un contexte de marché en baisse, la société a ajusté sa stratégie commerciale pour accélérer la désaisonnalisation et la récupération de fonds, ce qui a entraîné une baisse de la marge brute des projets livrés.

D’autre part, certains projets immobiliers ont subi des dévaluations, entraînant des provisions importantes pour dépréciation d’actifs. La provision pour dépréciation en 2024 devrait réduire le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère d’environ 2,9 milliards de yuans, et la valeur nette comptable des actionnaires de la société mère d’environ 2,9 milliards de yuans.

En réalité, cette dépréciation de certains projets immobiliers est une des principales raisons de la valeur nette négative.

Les difficultés actuelles trouvent leur origine dans la bravoure d’hier, notamment dans l’expansion massive des années précédentes.

China Communications Construction Real Estate avait prévu de franchir le seuil des mille milliards en 2023, et sous cette impulsion, elle a adopté une stratégie d’acquisition de terrains très agressive depuis 2019.

Selon Vuepoint.net, entre 2020 et 2022, le coût total d’acquisition foncière de China Communications Construction Real Estate a dépassé 1000 milliards de yuans, investissement qui a directement contribué à une augmentation ultérieure des stocks.

En 2020, l’investissement foncier de la société a atteint 53,5 milliards de yuans, en hausse de près de 177 % par rapport à l’année précédente, avec un chiffre d’affaires total de 53,3 milliards, ce qui donnait un ratio achat-vente de 1:1.

Il faut noter qu’à cette période, en pleine mise en œuvre des « trois lignes rouges » (restrictions financières sur l’endettement), la plupart des promoteurs immobiliers faisaient preuve de prudence dans leurs investissements, mais China Communications Construction Real Estate, à contre-courant, a même acquis des « rois fonciers » à Guiyang Yunyan, Kunming Chenggong, Wuhan Huashan, etc.

Par la suite, malgré un stock foncier conséquent, ces actifs n’ont pas généré de retours de vente proportionnels, et ont plutôt subi des dépréciations lors de la baisse générale du secteur immobilier.

Après avoir été « coiffée d’une étoile » (signalant des difficultés financières), China Communications Construction Real Estate a également cherché à renforcer sa liquidité, notamment par des injections continues de ses principaux actionnaires.

En début janvier 2025, une annonce a révélé que le montant principal des emprunts auprès de China Communications Construction Real Estate Group s’élevait à 15,591 milliards de yuans, et, face à ses difficultés financières, le taux d’intérêt de ces emprunts a été réduit de 7 % à 3,1 %.

Parallèlement, dans le cadre d’une restructuration d’actifs, China Communications Construction Real Estate a emprunté 3 milliards de yuans supplémentaires auprès de China Communications Construction Real Estate Group, avec des prêts de 1,5 milliard de yuans en mars et en août, tous deux à un taux de 3,1 %.

Simultanément, la société récupère progressivement certains investissements liés à ses activités de développement immobilier.

Selon Vuepoint.net, en 2025, China Communications Construction Real Estate a récupéré, via réduction de capital et mobilisation de fonds auprès de filiales consolidées, un total de 1,168 milliard de yuans d’investissements et de fonds excédentaires.

Historiquement, China Communications Construction Real Estate s’est principalement financée par endettement pour ses activités de développement immobilier, et ces dernières années, en raison des besoins de projets, son endettement a augmenté, avec une fluctuation du ratio d’endettement.

À la fin 2022, 2023 et 2024, le ratio d’endettement consolidé de la société était respectivement de 86,13 %, 85,45 % et 89,75 %. Au 31 décembre 2024, le solde total des financements consolidés s’élevait à 57,644 milliards de yuans.

Autrement dit, la taille des investissements des actionnaires et leur récupération ne suffisent pas à couvrir la structure d’endettement massive, la pénurie de liquidités et le ralentissement des activités.

Survie à tout prix

Difficulté à se développer, difficulté à se retirer : ralentissement du développement, stagnation des ventes, dépréciations massives entraînant une insolvabilité. China Communications Construction Real Estate, au bord de la délistation en 2025, voit sa priorité comme étant « la préservation de la cotation ».

Parmi les nombreuses options de restructuration de la dette, la cession d’actifs lourds, devenus un « boulet », apparaît comme la solution la plus directe et efficace.

Au début 2025, après l’annonce du risque de délistation, China Communications Construction Real Estate a publié une série d’annonces de retrait, devenant la première entreprise immobilière à annoncer explicitement son retrait cette année-là.

Lors de la réponse à l’enquête de la bourse, la société a indiqué que le retrait était principalement dû à la forte pression exercée par le secteur immobilier.

Il est important de noter que le « retrait » ne consiste pas à vendre des actifs dépréciés à des tiers, mais à « rendre » l’ensemble des actifs et passifs liés au développement immobilier à son actionnaire majoritaire, China Communications Construction Real Estate Group.

Grâce au soutien de ce dernier, China Communications Construction Real Estate a pu se délester à peu de frais de ses actifs de développement. Après plusieurs mois de négociations pour définir la portée et le prix de la transaction, puis la publication d’un projet et sa révision, la cession a été finalisée à un prix symbolique d’un yuan.

Selon le rapport, la cession comprenait trois parties : d’abord, la participation dans plusieurs filiales de développement immobilier ; ensuite, les comptes clients et autres créances liés à l’activité immobilière ; enfin, toutes les dettes existantes associées à cette activité, telles que prêts et obligations.

L’évaluation des actifs indique qu’au 31 décembre 2024, la valeur comptable des 51 sociétés cédées s’élevait à 43,47 milliards de yuans, tandis que leur passif comptable était de 47,39 milliards, avec une valeur nette comptable négative de 3,9 milliards.

Après évaluation, cette partie a été valorisée à 24,06 % de plus, soit 943 millions de yuans, avec une valeur nette comptable négative de 2,98 milliards de yuans.

Par cette opération, China Communications Construction Real Estate a en substance séparé ses activités traditionnelles de développement immobilier lourd du système de la société cotée. Les profits et pertes durant la période de transition seront supportés par China Communications Construction Real Estate Group.

Ce difficile processus de restructuration a trouvé sa conclusion en septembre.

Le 1er septembre, China Communications Construction Real Estate a annoncé avoir achevé le transfert de ses obligations de remboursement de ses obligations d’entreprise, la responsabilité de la dette étant passée de China Communications Construction Real Estate Co., Ltd. à China Communications Construction Real Estate Group Ltd., conformément à l’accord de transfert signé le 31 août 2025.

Les résultats de cette restructuration se reflètent d’abord dans les états financiers.

Le rapport du troisième trimestre indique que le total de l’actif s’élève à 2,258 milliards de yuans, en baisse de 97,9 % par rapport à la fin de l’année précédente, et la valeur nette attribuable aux actionnaires de la société cotée est de 1,248 milliard de yuans.

Après la sortie du bilan, la reconnaissance des gains liés a entraîné une forte augmentation du bénéfice net attribuable à la société cotée, qui a atteint 14,293 milliards de yuans pour la période de janvier à septembre 2025, en hausse de 16,48 % par rapport à l’année précédente, et le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’est élevé à 4,827 milliards de yuans, en hausse de 424,13 %.

Par ailleurs, la pression sur la dette a été allégée : le ratio d’endettement, qui était de 89,75 % avant la restructuration, est tombé à 40,17 %, la dette totale passant de 96,659 milliards à 9,86 milliards de yuans à la fin de la période.

Les cinq obligations initialement supportées par China Communications Construction Real Estate, notamment « 21 Zhongjiao Zhai », « 23 Zhongjiao 06 » et trois obligations de la série « 25 Zhongjiao », d’un montant total de 3,8 milliards de yuans, ont été transférées à China Communications Construction Real Estate Group avec la cession d’actifs. La « 23 Zhongjiao 06 » a été remboursée et retirée de la cote par China Communications Construction Real Estate Group le 15 décembre 2025.

L’audit des pertes et profits durant la période de transition montre qu’entre le 1er janvier et le 31 août 2025, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société mère était de -1,819 milliard de yuans.

Conformément à l’accord, tous les gains et pertes générés par les actifs durant cette période seront supportés par China Communications Construction Real Estate Group, la société cotée n’ayant en réalité plus à assumer aucune compensation.

En analysant en profondeur, en tant que plateforme cotée sous l’égide de China Communications Construction Real Estate Group pour ses activités immobilières, China Communications Construction Real Estate, après avoir transféré ses actifs à son actionnaire majoritaire, reste essentiellement propriété de China Communications Construction Group.

Autrement dit, le « retrait » constitue une profonde réorganisation des activités immobilières du groupe China Communications.

China Communications Construction Real Estate a coupé ses liens pour préserver sa cotation, mais en réalité, les risques internes liés à ces activités persistent. La question de savoir si la société mère, China Communications Real Estate Group, pourra gérer ses centaines de milliards de dettes et ses nombreux actifs invendus reste encore ouverte.

Transformation difficile

Avec la signature des accords de cession d’actifs en 2025, China Communications Construction Real Estate s’est transformée en une société « de gestion immobilière ».

Ce changement de cap était déjà anticipé en 2024, lorsque la société, alors en difficulté financière, cherchait désespérément de nouvelles sources de croissance.

De son côté, China Communications Services, en tant que prolongement de la chaîne de valeur immobilière, a vu ses bénéfices croître année après année, devenant naturellement une priorité pour le développement de nouvelles activités.

En décembre 2024, China Communications Construction Real Estate a finalisé l’acquisition de 100 % des parts de China Communications Property Services Group, et à la fin de l’année, la gestion immobilière couvrait 12,93 millions de mètres carrés, avec une superficie gérée de 62,65 millions de mètres carrés.

Ce renforcement du portefeuille n’a pas encore généré de nouvelles sources de croissance. Le rapport annuel 2024 indique que le chiffre d’affaires de la société s’élevait à 18,302 milliards de yuans, en baisse de 44,59 %, mais que les revenus issus de la gestion immobilière n’étaient que de 728 millions de yuans, et ceux de la location immobilière seulement 172 millions, représentant une part très faible.

Ce qui est notable, c’est que parmi toutes les activités, seules deux ont connu une croissance positive cette année-là.

Avec la cession de ses activités immobilières, certains cadres de China Communications Construction Real Estate ont également commencé à se retirer.

Dès l’acquisition de China Communications Services, une première restructuration organisationnelle avait été menée. À cette occasion, Xu Aiguo, auparavant directeur général exécutif, est devenu président, Wang Jianping, également président, est devenu directeur général exécutif, et Sun Weidong, ancien directeur général exécutif, a été nommé vice-président.

Moins d’un an plus tard, lors de la finalisation de la grande restructuration, ces cadres ont quitté la société, laissant la place à une nouvelle équipe de direction centrée sur China Communications Services.

Le nouveau président sera Zeng Yiming, le vice-président sera Li Jinjun, et Tian Yuli sera vice-président, conseiller juridique principal et responsable conformité. He Haihong occupera le poste de directeur financier.

La majorité de cette nouvelle équipe provient de China Communications Services, mais d’un point de vue organisationnel, la gestion immobilière n’est qu’une partie de la transformation légère de China Communications Construction Real Estate.

En novembre 2025, la société a réorganisé ses fonctions de gestion en 18 départements, et dans le cadre de cette transformation, elle a encore rationalisé sa structure, créant 10 départements et 3 divisions opérationnelles.

Les trois divisions sont : gestion immobilière, gestion commerciale et gestion de la construction. En résumé, l’orientation future de China Communications Construction Real Estate sera vers la gestion légère, axée sur la gestion immobilière, commerciale et de la construction.

Si la démarche de transformation reste claire, l’ampleur de la progression est encore limitée.

Le rapport semestriel 2025 indique que la gestion immobilière a permis d’acquérir 3,1389 millions de mètres carrés de nouvelles superficies gérées, portant la superficie totale à 55,7669 millions de mètres carrés, pour un revenu de seulement 485 millions de yuans, bien inférieur à la vitesse d’expansion lors de l’acquisition de China Communications Services en 2024.

Concernant la location immobilière, China Communications Construction Real Estate gère actuellement quatre types de biens : usines industrielles et dortoirs, commerces, bureaux et centres commerciaux. Au premier semestre 2025, ces activités n’ont généré que 61,01 millions de yuans, soit 0,46 % du chiffre d’affaires.

En 2024, le taux d’occupation moyen de ces quatre projets était de 90,32 %, 60,2 %, 97,42 % et 98 % respectivement.

Au premier semestre 2025, seul le centre commercial de Chongqing Chongfang a connu une légère hausse de son taux d’occupation, tandis que ceux de Shenzhen Baimenqian et de Yancheng en Jiangsu ont vu leur taux diminuer.

Selon les données financières prévisionnelles après restructuration, le chiffre d’affaires de 2024 s’élevait à 1,097 milliard de yuans, dont 872 millions provenant du secteur des services immobiliers, soit 79,5 % du total.

Cependant, cette taille de revenu annuel dans le secteur immobilier reste faible comparée à d’autres entreprises publiques similaires, représentant moins de 10 % de leur chiffre d’affaires.

Il faut aussi noter que la nouvelle activité immobilière semble aussi confrontée à un problème de « croissance des revenus sans profit » : en 2024, le chiffre d’affaires semestriel a atteint 71 % de celui de 2023, mais le bénéfice net n’a représenté que 14,8 % de celui de 2023.

Lors de la reprise de China Communications Services, la société avait également signé avec le cédant une clause de performance et un mécanisme de compensation.

Selon cette clause, China Communications Services doit réaliser un bénéfice net cumulé d’au moins 231 millions de yuans entre 2025 et 2027, sinon la partie cédante devra être indemnisée en numéraire, le montant étant calculé en fonction de la différence entre le bénéfice cumulé promis et le bénéfice réel, rapportée au prix de cession.

Selon les prévisions de résultats pour 2025, China Communications Construction Real Estate prévoit encore une perte d’environ 1,7 milliard de yuans, bien que cette perte soit nettement inférieure à celle de 2024 (5,179 milliards), la réalisation des objectifs annuels restant incertaine.

Les revenus immobiliers traditionnels étant désormais nuls, la société dépend à court terme de revenus légers issus de la gestion de propriétés et de la location, et après le retrait de ses activités immobilières, China Communications Construction Real Estate doit encore relever de nombreux défis pour transformer rapidement cette gestion légère en une rentabilité durable.