Chứng khoán Ngân Hà: Khi ngành bất động sản dần bước vào giai đoạn phát triển chất lượng cao, định giá ngành có thể sẽ đón nhận sự phục hồi toàn diện

Báo cáo nghiên cứu của Ngân hàng Giao dịch Ngân hàng Thương mại Trung Quốc cho biết, Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề xuất “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, đồng thời trình bày các hướng công việc trọng điểm từ nhiều khía cạnh như tồn kho, quỹ tiết kiệm nhà ở, nhà ở đảm bảo, đổi mới đô thị, “nhà tốt”, tài chính, mô hình mới. Khi ngành dần bước vào giai đoạn phát triển chất lượng cao, định giá ngành có thể được phục hồi toàn diện, các doanh nghiệp lớn trong ngành có lợi thế nhờ chi phí vay thấp và tỷ lệ chiếm lĩnh thị trường cao tại các khu vực trung tâm, hy vọng có thể đạt được cơ hội β toàn diện thông qua phục hồi định giá.

Toàn văn như sau

【Trung Quốc Ngân hàng Giao dịch Bất động sản】Tập trung ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy mô hình mới sâu rộng — Nhận xét về Báo cáo công tác chính phủ năm 2026

Quan điểm cốt lõi

Sự kiện: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề cập “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, lần lượt trình bày các hướng công việc trọng điểm từ các lĩnh vực như tồn kho, quỹ tiết kiệm nhà ở, nhà ở đảm bảo, đổi mới đô thị, “nhà tốt”, tài chính, mô hình mới.

Tập trung ổn định thị trường bất động sản: Báo cáo công tác chính phủ lần này nhấn mạnh “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, tiếp nối cách diễn đạt của Hội nghị công tác kinh tế trung ương năm 2025. Trong năm 2025, tổng quy mô giao dịch nhà thương mại đạt 8,8 tỷ m3, giảm 8,7% về lượng và 12,60% về giá trị giao dịch ước đạt 8,4 nghìn tỷ nhân dân tệ. Nhìn vào diễn biến giá nhà, từ tháng 5 năm 2025 trở đi, giá nhà ở thương mại tại các thành phố cấp một và cấp hai liên tục giảm so với tháng trước; vào tháng 1 năm 2026, giá bán nhà cũ tại các thành phố cấp một, cấp hai, cấp ba giảm lần lượt 7,6%, 6,2%, 6,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong giai đoạn thị trường nhà ở chung đang chịu áp lực, ổn định thị trường bất động sản có thể trở thành hướng công việc trọng điểm.

Khơi thông tồn kho và nhu cầu nhà ở: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 ưu tiên đề cập chính sách theo từng thành phố, rõ ràng nêu rõ các hướng “theo từng thành phố kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp, khám phá nhiều kênh để kích hoạt tồn tại của nhà thương mại, khuyến khích mua lại nhà tồn kho chủ yếu để phục vụ nhà ở đảm bảo và các mục đích khác”, cơ bản tiếp nối nội dung của Hội nghị công tác kinh tế trung ương tháng 12 năm 2025, đồng thời bổ sung “khám phá nhiều kênh để kích hoạt tồn kho nhà thương mại”. Về nhu cầu, đề xuất “tăng cường bảo đảm nhà ở cho các gia đình mới cưới, sinh con lần đầu, hỗ trợ các gia đình nhiều con cải thiện nhu cầu nhà ở”. 1) Về biểu hiện tồn kho, tính đến cuối tháng 12 năm 2025, diện tích nhà thương mại còn tồn kho toàn quốc là 770 triệu m3, trong đó 400 triệu m3 là nhà ở thương mại còn chờ bán, tăng lần lượt 1,6% và 2,8% so với cùng kỳ; tốc độ tăng đã dần thu hẹp, chủ yếu liên quan đến kiểm soát tăng trưởng cung cấp nhà ở. Theo cách tính dựa trên doanh số bán nhà hiện có, tính đến cuối tháng 12 năm 2025, chu kỳ tiêu thụ nhà thương mại còn tồn kho toàn quốc là 29,97 tháng. Trong giai đoạn tồn kho còn cần tiêu thụ, chính sách theo từng thành phố kiểm soát quy mô nhà ở có thể giảm thiểu lượng nhà sẵn sàng bán ra và kiểm soát quy mô tồn kho tương ứng; khi nhu cầu cải thiện nhà ở của cư dân dần được giải phóng, cung cấp trên thị trường có thể tiếp tục tối ưu hóa cấu trúc cung ứng. 2) Về kích hoạt tồn kho, việc mua lại một số nhà tồn kho phù hợp để làm nhà ở đảm bảo vừa giảm quy mô tồn kho có thể bán, vừa đáp ứng nhu cầu cư trú cơ bản của người dân.

Cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề cập “sâu rộng cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở”. 1) Hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà ở có khả năng được nới lỏng hơn nữa. Tháng 2 năm 2026, Thượng Hải ban hành “Bảy điều của Thượng Hải”, trong đó nâng hạn mức vay quỹ tiết kiệm nhà ở lần đầu tối đa của gia đình từ 1,6 triệu lên 2,4 triệu nhân dân tệ, cộng thêm các khoản vay cho nhiều con và xây dựng xanh có thể tối đa tăng lên 3,24 triệu nhân dân tệ. 2) Phạm vi bao phủ của quỹ tiết kiệm nhà ở có khả năng mở rộng hơn nữa. Ngày 5 tháng 12 năm 2025, Shenzhen ban hành quy định mới về quỹ tiết kiệm nhà ở, người lao động có thể rút quỹ để mua nhà, trả tiền thuê nhà, trả nợ gốc và lãi vay mua nhà, góp vốn nâng cấp, cải tạo các khu nhà cũ trong thành phố; trong đó có hỗ trợ rút quỹ để trả nợ vay mua nhà ở các địa phương khác; tháng 8 năm 2025, Tô Châu mở rộng phạm vi sử dụng quỹ tiết kiệm nhà ở, bao gồm hỗ trợ rút quỹ để trả phí dịch vụ bất động sản.

Tối ưu cung cấp nhà ở đảm bảo: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề cập “tối ưu cung cấp nhà ở đảm bảo, đẩy nhanh cải tạo nhà cũ nguy hiểm”. Tháng 2 năm 2026, Thượng Hải bắt đầu thử nghiệm mua lại nhà cũ để xây dựng dự án nhà thuê đảm bảo, các khu vực thử nghiệm đầu tiên là quận Phố Đông, quận Jing’an, quận Xuhui. Dự kiến, thử nghiệm này sẽ mở rộng các kênh huy động nhà thuê, tăng nguồn cung nhà nhỏ phù hợp. Chúng tôi cho rằng việc mua lại nhà cũ tại các khu vực trung tâm để làm nhà thuê đảm bảo có khả năng chính xác đáp ứng nhu cầu thuê nhà của cư dân mới, người trẻ và các nhóm khác, đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản của cư dân.

Đổi mới đô thị: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề xuất “thúc đẩy đổi mới đô thị chất lượng cao, thực hiện ổn định các dự án cải tạo khu dân cư cũ, làng trong nội thành. Khơi thông và sử dụng hiệu quả đất đai tồn kho và các cơ sở nhà ở bỏ hoang”. Lần này đề cập đến đổi mới đô thị chú trọng “chất lượng cao”. Trong Hội nghị công tác xây dựng đô thị và nông thôn toàn quốc tháng 12 năm 2025, đề xuất xây dựng kế hoạch đặc biệt “15 năm” về đổi mới đô thị, chú trọng kiểm tra, thử nghiệm đổi mới đô thị, đồng thời đề xuất “kết hợp đổi mới đô thị, cải tạo làng trong nội thành để kích hoạt sử dụng đất tồn kho”. Dựa trên dữ liệu của cuộc điều tra dân số toàn quốc lần thứ bảy, quy mô nhà ở của cư dân đô thị xây dựng từ năm 2010 khoảng 17,98 tỷ m3. Quy mô nhà ở tồn kho hiện tại của Trung Quốc khá lớn, thúc đẩy đổi mới đô thị chất lượng cao có thể nâng cao hơn nữa chất lượng cuộc sống của cư dân.

Lại đề cập “nhà tốt”: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 nhắc lại “đẩy mạnh xây dựng ‘nhà tốt’ an toàn, thoải mái, xanh, thông minh, thực hiện các dự án nâng cao chất lượng nhà ở và nâng cao dịch vụ quản lý bất động sản”. Năm 2025, “nhà tốt” được đề cập nhiều lần. Tháng 5 năm 2025, tiêu chuẩn quốc gia 《Quy định về dự án nhà ở》 chính thức có hiệu lực, tiêu chuẩn mới nâng cao nhiều mặt. Khi quy mô nhà tồn kho ngày càng mở rộng, việc xây dựng hệ thống quản lý an toàn toàn vòng đời nhà ở, nâng cao dịch vụ quản lý bất động sản và các biện pháp tập trung vào vận hành và bảo trì nhà có thể phù hợp hơn với sự phát triển của ngành bất động sản hiện tại và trong tương lai.

Hỗ trợ tài chính: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề cập “phát huy hơn nữa vai trò của hệ thống ‘bảng danh sách trắng’ trong việc đảm bảo bàn giao nhà, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ”. Cơ chế phối hợp tài chính bất động sản thành phố được thành lập vào năm 2024. Tính đến ngày 11 tháng 10 năm 2025, các khoản vay dự án trong “bảng danh sách trắng” vượt quá 7 nghìn tỷ nhân dân tệ, đảm bảo mạnh mẽ việc xây dựng và bàn giao các dự án nhà thương mại. Chúng tôi cho rằng dưới sự thúc đẩy mạnh mẽ của các địa phương, việc đảm bảo bàn giao nhà có khả năng tiếp tục đạt kết quả tích cực.

Thúc đẩy mô hình mới: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề xuất “thúc đẩy sâu rộng xây dựng hệ thống cơ sở và chính sách hỗ trợ phát triển mô hình mới của bất động sản”. Theo đề xuất của Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc về “kế hoạch 15 năm”, chúng tôi cho rằng hệ thống cơ sở của mô hình mới có thể bao gồm các lĩnh vực phát triển, tài chính, bán hàng. Dựa trên nguyên tắc “dựa vào con người để định hình nhà, dựa vào con người để định hình đất, dựa vào nhà để định hình tiền”, mô hình mới có thể dần điều chỉnh, quy chuẩn hóa các khâu phát triển, tài chính, đồng thời hoàn thiện dần hệ thống mở bán trước, như nâng cao tiêu chuẩn mở bán, giảm tốc độ chuyển tiền mở bán vào các tài khoản liên quan đến nhà, tăng cường giám sát quỹ mở bán.

Tiêu dùng trực tiếp: Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 còn đề cập “thực hiện các hành động nâng cao chất lượng dịch vụ tiêu dùng, mang lại lợi ích cho người dân, xây dựng một loạt các cảnh quan tiêu dùng mới có phạm vi ảnh hưởng rộng, độ nổi bật cao, thúc đẩy các điểm tăng trưởng tiêu dùng mới. Khơi thông tiêu dùng trực tiếp, kích thích sức sống tiêu dùng tại các thị trường hạ lưu. Thanh lọc các biện pháp hạn chế không hợp lý trong lĩnh vực tiêu dùng, giải phóng tiềm năng tiêu dùng trong các lĩnh vực văn hóa, du lịch, thể thao, chăm sóc sức khỏe”. Trong ngành bất động sản, các trung tâm mua sắm, khu du lịch văn hóa, các dự án bất động sản tồn kho là các cảnh quan tiêu dùng và dịch vụ tiêu dùng quan trọng. Các trung tâm mua sắm, khu du lịch văn hóa tồn tại dựa trên hình thái trải nghiệm và tiêu dùng hàng hóa trực tiếp. Là một trong những địa điểm tiêu dùng chính của cư dân, các trung tâm mua sắm toàn diện và các khu du lịch văn hóa theo hình thái trải nghiệm có khả năng hưởng lợi từ xu hướng này.

Khuyến nghị đầu tư

Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đề xuất “tập trung ổn định thị trường bất động sản”, đồng thời trình bày các hướng công việc trọng điểm từ nhiều khía cạnh như tồn kho, quỹ tiết kiệm nhà ở, nhà ở đảm bảo, đổi mới đô thị, “nhà tốt”, tài chính, mô hình mới. Khi ngành dần bước vào giai đoạn phát triển chất lượng cao, định giá ngành có thể được phục hồi toàn diện, các doanh nghiệp lớn trong ngành có lợi thế nhờ chi phí vay thấp và tỷ lệ chiếm lĩnh thị trường cao tại các khu vực trung tâm, hy vọng có thể đạt được cơ hội β toàn diện thông qua phục hồi định giá.

Rủi ro cần chú ý

Rủi ro kinh tế vĩ mô không đạt kỳ vọng; rủi ro biến động lớn về giá nhà; rủi ro chính sách không được thúc đẩy và thực thi như kỳ vọng; rủi ro doanh số bán nhà không đạt kỳ vọng; rủi ro đầu tư bất động sản không đạt kỳ vọng.

(Nguồn: Nhân dân Tài Chính)