Les riches ont soudainement arrêté d'acheter des maisons~

J'ai observé un phénomène intéressant ces derniers jours.

Le marché des maisons de luxe est soudainement devenu calme.

Aujourd'hui, le marché des biens immobiliers de luxe devient difficile à vendre, les riches semblent seulement prêts à débourser de l'argent pour leur résidence principale, et l'enthousiasme pour l'investissement immobilier a clairement diminué.

J'ai d'abord remarqué cela à cause d'un ami près de moi. Après que son enfant a obtenu son diplôme universitaire, il a voulu vendre une maison de luxe excédentaire. C'est une maison située dans un quartier résidentiel de luxe réputé à Shenzhen, valant entre 20 et 30 millions à son apogée, mais après avoir été mise en vente pendant un ou deux ans, personne ne s'y est intéressé, sauf en cas de forte baisse de prix. Mais il n'est pas prêt à perdre autant, des cas similaires sont devenus particulièrement fréquents récemment.

Il y a quelques jours, j'ai vu un riche homme d'affaires connu vendre sa luxueuse maison à Shanghai, le prix d'inscription ayant chuté de 120 millions à 60 millions, sans aucun intérêt. Cette maison a été achetée en 2015 pour 63 millions, avec 22 millions de rénovations, le coût réel étant d'environ 85 millions. Même en la vendant pour 60 millions, cela reste une perte importante.

La situation à l'étranger est également similaire, plus la maison est chère, plus il est difficile de la vendre. Une maison à Vancouver achetée pour 4,38 millions de dollars canadiens en 2017 n'a été vendue que 3,1 millions de dollars canadiens huit ans plus tard, avec une perte de 1,2 million. L'animatrice américaine Rosie O'Donnell a acheté un loft de trois étages à New York pour 8 millions de dollars en 2017, et en 2025, elle ne l'a vendu que 4,75 millions, avec une perte de 3,25 millions de dollars.

Pourquoi les riches du monde n'investissent-ils plus dans l'immobilier ?

D'après plusieurs signes, l'intérêt des riches du monde pour l'immobilier a fortement diminué, entraînant une stagnation des ventes de maisons de luxe d'occasion. En dehors de leurs résidences principales, ils ne sont plus aussi enclins à acheter davantage de biens immobiliers ou à investir à l'étranger.

Il y a plusieurs points concernant le changement de logique sous-jacente :

1. La maison est passée d'un “actif en valorisation” à un “actif inefficace”

Dans le passé, l'immobilier était un outil de préservation et de valorisation dans de nombreux pays. Mais maintenant, la hausse des prix de l'immobilier sur les marchés développés ralentit, voire ne surpasse pas celle des actions et des actions technologiques. Au cours des dix dernières années, le rendement annualisé de l'indice S&P 500 aux États-Unis est proche de 12 %, bien supérieur à celui de l'immobilier. Au cours de ces dernières années, l'immobilier en Chine a généralement perdu de sa valeur.

Les riches accordent plus d'importance à l'efficacité des capitaux, le rendement annualisé des biens de luxe peut ne représenter que 2 à 3 %, et après impôts et frais, il peut même être négatif, ce qui est moins intéressant que d'investir dans des domaines en croissance comme l'IA ou la biotechnologie.

2. La régulation fiscale rend l'achat d'une maison “non rentable”

Les taxes sur les maisons de luxe, les taxes foncières et les droits de succession en Amérique et en Europe sont très élevées. Les personnes riches qui achètent des maisons de luxe n'ont pas seulement de bénéfices, mais doivent également “faire des transfusions” chaque année.

Bien que la plupart des régions de Chine n'aient pas de taxe foncière, l'investissement immobilier présente une faible liquidité, de nombreuses restrictions politiques, un grand blocage de capitaux et un faible rapport loyer/vente, ce qui rend la flexibilité très limitée.

3. Changement de la perception des consommateurs riches

L'expérience de consommation l'emporte sur la possession : les riches préfèrent dépenser de l'argent pour des “expériences liquides” telles que des avions privés, des yachts, des voyages, et l'éducation, plutôt que pour des biens immobiliers.

L'émergence de la culture de la location : les riches de New York, Londres et Hong Kong n'achètent pas forcément de luxueux appartements, mais préfèrent louer des appartements de luxe à long terme, réduisant ainsi l'immobilisation de capitaux. Cai Chongxin d'Alibaba loue un appartement à Deep Water Bay à Hong Kong pour 880 000 HKD par mois.

4. Changement de sources de richesse

La génération précédente de richesses provenait principalement de l'industrie ou de l'immobilier, avec une préférence naturelle pour les maisons.

La nouvelle génération de richesse provient principalement de la technologie, de la finance et des marchés de capitaux. Ils sont plus préoccupés par le rendement des actifs et l'efficacité du capital, et s'intéressent peu à l'investissement immobilier à “faible rotation et faible rendement”.

À l'ère d'Internet, se vanter de sa richesse ne dépend plus de la possession de biens immobiliers. Investir dans des entreprises technologiques à la mode (comme les licornes de l'IA) est un meilleur moyen d'affirmer son statut.

La maison a perdu le sens de “symbole ultime de statut” et est devenue un “bien de consommation à coût d'entretien élevé” au lieu d'un “outil de croissance de la richesse + symbole de statut social”. Les riches achètent des maisons de luxe davantage pour y vivre que comme cœur de la croissance de la richesse.

Quel impact a ce changement ?

Du point de vue de l'achat d'une propriété personnelle, à moins d'avoir des moyens financiers solides, il ne faut pas acheter de maisons à plus de 30 millions de yuans en Chine, ni des maisons à plus de 3 millions de dollars/euros/dollars canadiens à l'étranger. Les maisons trop chères ont peu de repreneurs, l'espace d'appréciation est limité, et à long terme, ce ne sont que des biens de consommation, pouvant même entraîner des pertes.

L'allocation d'actifs familiaux à l'avenir pourrait se tourner vers des actifs liquides tels que les actions et les fonds, surtout dans un contexte de baisse des taux d'intérêt sur les dépôts, mais il est important de veiller à une diversification.

L'accent est actuellement mis sur l'industrie de l'intelligence artificielle dans le monde, l'ETF d'intelligence artificielle de la Bourse des entreprises émergentes, le Sud (159382), suit l'indice d'intelligence artificielle de la Bourse des entreprises émergentes, en se concentrant sur toute la chaîne de valeur de l'IA, y compris le matériel et les logiciels. Grâce au soutien des politiques et aux avancées technologiques, le domaine de l'IA en Chine devrait être en mesure de former un écosystème sain.

Pour les investisseurs individuels, la manière la plus appropriée de participer à l'industrie de l'IA est de passer par des fonds indiciels liés, ce qui permet de diversifier les risques tout en suivant la direction principale du marché. L'ETF d'intelligence artificielle du marché des start-ups est assez flexible, adapté aux investisseurs préférant la croissance et la haute flexibilité, mais il n'est pas adapté aux investisseurs conservateurs.