Нові політики запускають хвилю фінансування! Інвестиційні стратегії повинні зосередитися на цьому типі акцій, але слід остерігатися двох великих ринкових ризиків.

Щоб вирішити проблему "кредитного дефіциту" для перших покупців житла, уряд 4 вересня оголосив про суттєві зміни в політиці. Починаючи з 1 вересня 2025 року, заявки на фінансування за програмою "Молодіжний комфортний кредит на житло" (нова програма "Молодіжний комфорт") більше не будуть враховуватися в загальному ліміті, встановленому для "кредитування житлового та комерційного будівництва" в певних законодавчих актах. Цей крок має на меті збільшити кредитні можливості банків і скоротити час очікування на отримання кредиту для перших покупців житла, але також викликав жваві дискусії на ринку щодо спекуляцій на нерухомість і фінансових ризиків.

Відповідь банківської сфери: очікується відновлення кредитоспроможності

Багато банків висловили чітку позицію щодо нової політики:

Один великий банк заявив, що нові правила значно полегшать черги для перших покупців, очікується, що щомісячно вдасться відновити обсяги кредитування нових програм з 60 до 70 мільярдів нових доларів, і пріоритетно обробляти відповідні справи. Банк також підкреслив, що кредитна оцінка все ще буде суворо базуватися на принципах 5P кредитування, і рекомендує громадянам обережно розглянути рішення про покупку житла, виходячи з особистого фінансового стану.

Інший великий банк зазначив, що за перші 8 місяців цього року було видано кредити на суму 592 мільярди юанів, що стосується 7,596 домогосподарств. Нові правила застосовуються до випадків видачі кредитів після 1 вересня, наразі важко точно оцінити можливості видачі кредитів, але в майбутньому основною метою залишаться без житла, а також клієнти, що проживають у своїх будинках.

Варто зазначити, що деякі банки не підпадають під відповідні нормативні обмеження, і стверджують, що нова політика не має прямого впливу на їхній бізнес. Ці банки все ще підлягають саморегулюючим нормам фінансових контролюючих органів та контролю концентрації нерухомості з боку центрального банку, і якщо відповідні правила не будуть пом’якшені, обсяг нових іпотечних кредитів не зросте.

Відгуки галузі: пропозиція розширити політику

Ринок нерухомості має позитивне ставлення до нової політики. Очільник обласної асоціації нерухомості вважає, що цей крок «в певній мірі має позитивний вплив» на ринок. Представник асоціації забудовників іншого регіону зазначив, що нові правила, хоча і можуть підвищити кредитні ліміти, але рекомендує виключити кредити на оновлення міст і реконструкцію небезпечних старих будівель з-під дії певних регуляторних обмежень, щоб ще більше активізувати ринок. Він підкреслив, що на початку 2026 року буде багато нових квартир, і якщо питання з кредитами не буде вирішене, це може спричинити соціальні проблеми.

Залишкові питання: Попит на обмін житла та спори щодо оцінки

Хоча нова політика «Ціньань» полегшує умови для перших покупців житла, але ті, хто змінює житло, і покупці нерухомості на етапі будівництва все ще стикаються з викликами:

Обмеження на частку іпотеки: згідно з чинною політикою, початковий внесок на другий будинок має становити 50%, багато сімей, які планують змінити житло, змушені відмовитися від планів купівлі через недостатність коштів.

Різниця між оцінкою банку та фактичною ціною угоди: під час передачі новобудови, якщо оцінка банку перевищує фактичну реєстраційну ціну, це може розглядатися як розкішне житло, і в такому випадку можна отримати лише 30% кредиту; якщо оцінка нижча за ціну угоди, це призводить до того, що покупець повинен збільшити власний внесок. В галузі рекомендують використовувати фактичну реєстраційну ціну як базу для кредитування або вирішувати питання шляхом переговорів між сторонами.

Тиск на фінансування забудовників: Малі та середні забудовники стикаються з вимогою розпочати роботи протягом 18 місяців, що загострює фінансову напругу та ризики затримок у будівництві.

Соціальна реакція: підтримка та занепокоєння співіснують

Після публікації політики, мережеві громадські думки стали поляризованими:

Прихильники вважають, що це політика підтримки населення, яка може зменшити тиск на потреби власного житла, і враховуючи низький рівень дефолтів по іпотечних кредитах, ризики контрольовані.

Опоненти стурбовані тим, що дії уряду можуть сприяти спекуляціям на ринку нерухомості, що призведе до ризику, схожого на фінансову кризу, і збільшить боргове навантаження на молодь, що, в свою чергу, вплине на народжуваність і внутрішній попит.

Інвестиційна перспектива: акції будівельних та фінансових компаній отримують вигоду, але потрібно звертати увагу на ризик волатильності

Нові політики вводять чіткі фінансові стимули на ринок, інвестори можуть звернути увагу на такі сфери:

Акції, пов'язані з будівництвом: Ключова можливість: новий кредит на житло, головним чином, призначений для купівлі новозбудованих або попередньо проданих будинків. Відновлення кредитних можливостей безпосередньо прискорить фінансове повернення забудовників, поліпшить грошовий потік і знизить ризик дефолту, який може бути викликаний "потоком передачі квартир". Особливо це стосується забудовників, які зосереджені на первинних покупцях та продуктах для малих і середніх квартир, їхні перспективи продажу значно покращуються.

Увага: інвестори можуть звернути увагу на публічні компанії-забудовники, які мають велику кількість проектів у популярних зонах кредитування Ціньань (наприклад, у деяких нових зонах реконструкції).

Фінансові акції: Ключові переваги: політика зняла обмеження для деяких банків на виконання нових бізнесів у сфері зеленого кредитування. Хоча нові зелені кредити мають відносно низькі процентні ставки, вони все ще є якісними іпотечними активами, які можуть забезпечити стабільний дохід від відсотків. Банки з активною позицією можуть сподіватися на зростання бізнесу в сфері іпотеки.

Зверніть увагу: банки все ще підпадають під обмеження кредитної політики і не є повністю відкритими. Крім того, ціни на акції банків не тільки залежать від іпотечного бізнесу, але також тісно пов'язані з процентними ставками і загальною економічною ситуацією, що вимагає всебічної оцінки.

Інвестори повинні бути обережними з двома великими ринковими ризиками:

Політика нестабільна та ризик перегріву ринку: Цей крок може бути розцінений як сигнал уряду про порятунок ринку, якщо ціни на житло знову швидко зростуть, не виключено, що центральний банк посилить контроль за кредитуванням, що створить новий тиск на ринок нерухомості та відповідні акції.

Вплив позитивних новин зменшується, а ризик коливання цін: Політичні новини могли частково бути враховані ринком, необхідно бути обережними щодо тиску на прибуток після короткострокового "вичерпання позитивних новин" відповідних акцій. Під час інвестування слід звертати увагу на основні показники акцій (такі як доходи, валова маржа, співвідношення боргу), уникаючи сліпого підвищення цін.

Професійні поради: управління ризиками та дотримання регуляцій є надзвичайно важливими

Фінансові регулятори повторно підкреслюють, що банки повинні перевіряти кредити відповідно до принципів кредитування та запобігати незаконним діям. Громадяни, які подають заявку на іпотечний кредит, повинні звертати увагу на:

Залиште достатню гнучкість у часі передачі житла для врахування банківських виплат. Обережно оцініть здатність особи виконати платежі, співвідношення боргу та кредитний стан, щоб запобігти ризику дефолту через економічні коливання.

В цілому, коригування політики іпотечного кредитування нових житлових проектів є короткостроковою мірою уряду у відповідь на потреби ринку, хоча воно може полегшити тиск на перших покупців, структурні проблеми, такі як попит на обмін житла, фінансові ланцюги забудовників та механізм оцінки нерухомості, все ще потребують міжвідомчої координації. У майбутньому, чи політика пошириться на кредити на реконструкцію старих будівель, а також як збалансувати потреби в житлі та фінансову стабільність, стане ключовим викликом. Рекомендується, щоб особи, які планують купівлю житла, раціонально оцінили своє фінансове становище і обережно приймали рішення, щоб знизити потенційні ризики.