「世界は予測できないと感じる」：私は56歳です。夫は64歳です。私たちの住宅ローンは$17K 月にいくらです。返済すべきでしょうか？

クエンティン・フォットレル

木曜日、2026年2月19日 午前12:30 GMT+9 6分間の読み物

「私たちは金利2.4％の15年ローンを持っており、それが唯一の借金です。」 (写真の被写体はモデルです。) - ゲッティイメージズ/iStockphoto

親愛なるクエンティン、

夫は今年65歳になり、私は56歳です。私たち二人とも初婚です。子供は三人います — 一人は大学を卒業し、もう一人は卒業間近、もう一人は2年生です。大学の費用は全額支払済みです。子供たちが大学を出た後は働いて自立すると期待しています。

夫は現在、雇用主との契約があと2年残っています。彼の年収は約350万ドルで、年末のボーナスも含まれます。私たちはパンデミック中により大きな家を購入しました(2021年1月)。もっと広いスペースが欲しかったのと、良い投資と考えたからです。

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私たちは金利2.4％の15年ローンを持っており、それが唯一の借金です。家には310万ドルを支払い、ローン残高は130万ドルです；これは大きな望ましい地域の郊外に位置しています。家には大きな改修を施しました。すぐに売れるでしょうし、見た目も良く、手入れも行き届いています。

私たちの資産は520万ドルの専門的に管理された口座にあります。私は493,048ドルの2つのIRAを持っています(20年以上専業主婦です。)これには夫の退職金口座やIRAは含まれていません。合計はおそらく$1 百万ドル程度と見積もっています。

夫の現在の仕事が終わると—彼は2028年までこの役職に留まる可能性があります—彼は働き続けるつもりですが、次の職ではかなり少ない収入になるでしょう。

私たちはいつ住宅ローンを返済すべきでしょうか？夫の収入が大幅に減少した場合、現在ほぼ月17,000ドルの支払いをカバーできなくなるでしょう。今すぐ返済すべきか、それとも収入が高い間は支払い続け、彼が現在の仕事を辞めたときに再評価すべきでしょうか？

前述の通り、私たちの金利は低いです。さらに、この家にどれくらい長く住むかもわかりません—それは大きな不確定要素です。最近のワシントンD.C.の状況を考えると、世界は予測できないと感じます。

D.C.の妻

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今のところ、この2.4％の金利は黄金です。 - MarketWatchのイラスト

親愛なる妻、

あなたには多くの変化が待ち受けていますが、ほとんどは良いことです。

子供たちは巣立ち、夫はおそらくプレッシャーの少ない—もし少し給料が少なくても—仕事に就き、あなたは退職後の生活の準備を進めるでしょう。さらに、あなたの家には多くの資産価値が残っており、過去数年で確実に価値が上昇しています。今日の価値はおそらく350万ドル近く、あるいはそれ以上です。

ストーリーは続く  

あなたの貯蓄は625万ドルを超えており、その一部を使って住宅の残りのローンを返済することも可能です。しかし、あなたの年齢と財務状況を考えると、最善の選択は何でしょうか？実際、ポートフォリオを使ってこれを返済するのはあまり理にかなっていません。あなたの2.4％の金利はインフレを下回っており、投資のリターンは(インフレと手数料を差し引いて約7％と見積もられます)、債券もあれば(3％から4％)です。

今のところ、この2.4％の金利は黄金です。現在のインフレ率は年間2.7％であり、この住宅ローンは実質的に無料またはマイナスの状態です。これは良い借金だけでなく、優れた借金です。このローンを返済するには、もしあなたに大きなロスを持つRoth口座がなければ、130万ドル以上を借りる必要があり、その資金の複利効果を失います。さらに、緊急時に備えて「マッドマネー」を投資しておくのも悪くありません。

私はあなたの月17,000ドルの住宅ローン支払いにこだわっています。それは私のケチな中産階級のアドバイザーとしての一面と、あなたの人生の状況に起因しています。あなたはこの家を愛しているのは明らかですし、夢の家に住む権利は誰にでもありますが、もしかすると—夫が退職に近づいたときに—二人だけのために縮小することも検討してはどうでしょうか。

退職後の支出

夫の仕事が変わった後、あなたの家庭の収入はどうなるでしょうか？そして、その17,000ドルはあなたの収入の何パーセントを占めるでしょうか？他の支出はどうでしょう？覚えておいてください、夫の退職初期に株価が下落し、月17,000ドルの支払いがあると厳しいでしょう。あなたの手紙の中で最も赤信号または黄信号なのは、「夫の収入が大幅に減少した場合、月々の住宅ローンを支払えなくなる」という部分です。

その間、しかし、月17,000ドル、年間204,000ドルは無駄金ではありません。あなたは住宅ローンを返済し、資産に価値を積み上げており、家の価値も常に上昇しています。620万ドルのポートフォリオに対して、あなたの住宅ローンは年間の引き出し率3.3％に相当します。住宅ローンの利子はジャンボローンでは部分的に控除可能ですが、その投資の成長に対して長期キャピタルゲイン税が課されるでしょう。

はい、世界は予測できませんし、特にジャンボローンの支払いとともにマイナスエクイティに陥るのは避けたいところです。しかし、あなたの純資産は、もし大きな不況や不動産のクラッシュが起きても耐えられる余裕を持っています。多くの経済学者は2026年の不動産価格は約3％の緩やかな上昇を予測していますが(、それは地域や家の種類によります)、在庫不足で価格は高止まりしています。

今後の見通しとして、あなたには多くの質問とハードルが待ち受けています。夫の収入の一部しか得ていないあなたが、いつ社会保障を受け取り始めるか？夫はいつRothの変換を始めるか？それらの必要最小限の分配の税務上の影響に備えていますか？そして最後に—あなたの退職後の引き出しにどのように影響するか？

6〜12ヶ月ごとに生活状況を見直してください。

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