六大行存量個人住宅ローン残高が0.7兆元減少したが、早期返済の必要はあるか？

問AI · 個人住宅ローン残高はなぜ不動産の小さな春の時期に縮小しているのか？

毎経記者：趙景致　　毎経編集：魏官紅

早期返済の風は終わったのか？

2022年下半期から、我が国の個人住宅ローン借入者は早期返済を加速させ、「早期返済ブーム」が一定期間形成された。

しかし今や、深夜の番号争奪や長期間の列はあまり見られなくなった。今、早期返済の「風」はまだ続いているのか？ 『每日経済ニュース』記者がデータを整理したところ、国有六大銀行の既存の個人住宅ローン総額は約24.48兆元で、前年より約0.71兆元減少している。

「今は確かに早期返済はあるが、数年前と比べると『ブーム』とは呼べないだろう。」ボトムコンサルティングのチーフアナリスト、王蓬博は述べる。住宅ローン残高の減少は、住民の早期返済と昨年の住宅購入意欲の低迷が共同して引き起こしている。

注目すべきは、今年第一四半期に不動産市場に「小さな春」が現れたことだ。この状況について、経験豊富な金融政策専門家の周毅欽は、これは短期的な過剰反発ではなく、市場金利の段階的な引き下げと住宅政策の緩和に伴うもので、市場の信頼感が着実に回復していると考えている。そして、このトレンドは第二四半期も持続する可能性があると見ている。

2025年の個人住宅ローン残高は減少へ

記者がデータを整理したところ、銀行の個人住宅ローン残高は依然として減少している。

2024年、住宅ローンの主力である国有六大銀行の個人住宅ローンは0.62兆元減少し、2025年には通年で0.71兆元の純減となり、2024年より減少幅が拡大している。

特に注目すべきは、2025年上半期の国有六大銀行の合計減少額が1078億元で、2024年上半期の3255億元と比べて大きく減少したことだ。しかし、2025年下半期には約6022億元の大幅な減少があり、昨年の個人住宅ローン全体の縮小幅は2024年よりさらに拡大した。

個人住宅ローン残高の縮小に伴い、現在、国有六大銀行の個人住宅ローン残高は「6兆元時代」を去った。

全国的に見ても、個人住宅ローン残高は下落傾向にある。中央銀行のデータによると、2025年末の全国の個人住宅ローン残高は37.01兆元で、前年比1.8％減少している。これにより、一部の銀行では個人住宅ローン残高が増加しているケースもあり、銀行の個人住宅ローンはより精緻な競争段階に入っている。

業界の見方では、既存の住宅ローン残高の減少は、二つの力のせめぎ合いだと考えられる。一つは早期返済による「引き抜き」の量、もう一つは新規貸出による「補充」の量だ。

「今は確かに早期返済はあるが、数年前と比べると『ブーム』とは呼べないだろう。」王蓬博は述べる。早期返済と昨年の住民の購買意欲の低迷が重なり、銀行の個人住宅ローン残高は減少している。

北京財富管理業界協会の特約研究員、楊海平は、「不動産は現在も調整期にあり、多くの新規需要層がいる一方、見送り層も多い。全体としてはローンの伸びが鈍い」と指摘している。

第一四半期に不動産市場は「小さな春」を迎えた

今年第一四半期、内陸部の中古不動産取引は小さな春を迎えた。克而瑞の報告によると、3月の主要20都市の中古住宅取引面積は約1797万平方メートルで、前月比117％増、前年比でも6％増となった。第一四半期の累計取引面積は約4108万平方メートルで、前年比4％増だ。

この「小さな春」の局面で、北京や上海などの一線都市が「先導役」を務めている。

「2026年第一四半期の不動産市場の『小さな春』は、一線都市の中古住宅市場が主な回復の推進力となっており、現在は穏やかな修復段階にある。回復の勢いは一定の継続性を持つ可能性がある」と周毅欽は記者に語った。彼は、「この『小さな春』の到来により、商業銀行の個人住宅ローン残高にも良い影響が徐々に現れるだろう」と述べている。

「全面的な反転には至っていないが、短期的な過剰反発ではなく、市場金利の段階的な引き下げと住宅政策の緩和に伴い、市場の信頼感は着実に回復していると考える。第二四半期もこの流れが続く可能性がある」と周毅欽は指摘した。中古住宅の取引活発化は、直接的に住宅ローン申請数の増加を促し、残高の減少ペースを緩和させる見込みだ。今後、住宅ローン残高に対して積極的な支援となり、全体の不動産市場は「取引量増加と価格安定」の方向へ進むと見られる。

上海易居不動産研究院の副院長、嚴跃進は、「『小さな春』は主に重点都市の中古住宅取引に焦点を当てており、全国的な不動産の回復はまだ初期段階だ。第二四半期の市場取引はさらに良くなり、ローン市場にも良い支援となるだろう」と述べている。「ただし、一部の顧客は公積金ローンを利用しており、商業銀行のローンデータには反映されないため、商業ローン残高に影響を与えることもある。」

銀行側からは、住宅ローンの申込件数が明らかに増加しているとの声も

今年の個人住宅ローンの状況について、記者は複数の銀行の経営陣が業績発表会でコメントしているのを確認した。その中で、交通銀行の見通しは比較的楽観的だ。

2025年度の業績発表会で、交通銀行副行長の周万阜は、2026年3月以降、同行の住宅ローンの申込件数が明らかに増加していると述べた。「これは不動産市場の安定の兆しだろう」と周万阜は語る。もしこの傾向が続けば、2026年の住宅ローン事業は徐々にプラス成長を実現し、交通銀行のリテールローン全体の予想成長目標も達成できると見ている。

工商銀行の副行長、王景武は、個人ローンの不良債権率について言及した。王景武は、「当行の個人ローン資産の質は長期的に良好を維持しており、過去2年は経済の転換や不動産市場の調整、供給と需要の一時的な不均衡などの影響で、不良率が短期的に上昇したが、業界全体のトレンドと一致している」と述べた。

「我が国の経済基盤は堅固で、弾力性が高く、潜在力も大きい。長期的に見て良好な支援条件と基本的なトレンドは変わっていない。今後も個人ローンのリスクはコントロール可能だ」と王景武は判断している。政策の迅速な実施と継続的な政策恩恵の解放により、個人信用市場の基盤は徐々に改善し、個人ローンの資産質も適正な水準に回帰すると見ている。

不動産政策の継続と市場の回復兆しにもかかわらず、楊海平は記者に対し、住宅ローンの銀行資産配分に占める割合は今後減少傾向にあると指摘している。

現状のデータを見ると、多くの大手銀行の個人消費ローンや個人事業性ローンは大幅に増加している。例えば、工商銀行の個人消費ローンは778.19億元増加し、18.5％増、個人事業性ローンは2522.38億元増加し、15.0％増。中国銀行の国内個人消費ローンも28％の伸びを示している。

住宅ローンの早期返済はお得なのか？

以前の住宅ローン「早期返済ブーム」の主な動因は、借入者側にあり、一つは経済の変動、もう一つは我が国の金融市場の変動激化により、株式や投資信託などの価格が大きく下落し、普通の住民の投資収益が著しく低下し、リスク許容度が保守的になったことだ。また、既存の住宅ローンの金利が高いケースもあり、一部の借入者は金利が5％を超えるローンを抱えている。こうした要因により、借入者は投資に回していた資金の一部を早期返済に充てるケースもあった。

しかし、最近では既存の住宅ローン金利が引き下げられ、個人住宅ローンの金利コストも徐々に低下している。中央銀行のデータによると、今年2月の個人住宅新規貸出の加重平均金利は約3.1％で、前年同期比で約10ベーシスポイント低下しており、低水準を維持している。

金利が低い今、個人の早期返済はお得なのか？

「お得かどうかは、消費者の今の投資や貯蓄のリターン水準と、金利引き下げ後のローン金利との差による」と王蓬博は述べる。投資収益率がローン金利を上回る場合は、資金を投資に回す方が良いと考えられる。逆に、金利を下回る場合は、部分的または全額の返済を検討すべきだ。また、日常生活の支出や将来の老後・医療資金も考慮に入れる必要がある。

さらに、返済方式によると、一般的に元利均等返済方式は前期に返済する元本が多く、利息は少ないため、早期返済の方がお得になるケースが多い。一方、元金均等返済方式は前期に返済する利息が多く、元本は少ないため、すでに返済半ばを過ぎている場合は、早期返済を考えなくても良い場合もある。

每日経済ニュース