武斌は、この背景において、業界の「競争激化」の本質は、特定顧客のニーズを正確に満たすことにあると指摘した。これを踏まえ、贝好家はC2M（Customer to Manufacturer、消費者から製造者へ）モデルの核心は「すべてがCを中心に展開されること」にあると述べた。技術の進展により、大量データ、ビッグデータとAI技術、正確な顧客接触能力を活用し、Cのニーズを正確に把握し、土地の判断、商品企画、設計、マーケティングなどを行うことが可能になる。贝好家はこの能力をソリューションに育て上げており、すでに招商、越秀、滨江などの開発業者と協力した十数のプロジェクトで十分に検証されている。
新旧モードの交代、不動産が「生活安定の基盤」へと転換、転換攻撃期に入る丨2026見解年次フォーラム
AIに質問 · 不動産政策はなぜ「十五五」計画で高品質な発展へと転換したのか？
本紙（chinatimes.net.cn）記者李贝贝 上海報道
過去一年、不動産市場政策の底と市場の底が徐々に明確になり、住宅供給の確保作業は段階的な成果を上げており、高品質な住宅の構築はすでに業界の共通認識となっている。2026年は「十五五」計画のスタートイヤーとして、国内経済構造の転換とアップグレードの歩みが加速し、不動産業界は深度調整と転換の重要な時期に入っている。
4月2日、2026年見解年度フォーラムにおいて、業界関係者の共識と実践は、転換と攻坚の道は挑戦もあるが、機会も共存していることを示している。政策面の「供給の最適化」から企業側の「品質革新」へ、良い住宅の建設から都市更新、デジタル化転換、軽資産運営の多元的探求まで、不動産業界は徐々に従来の規模依存から脱却し、民生属性への回帰と品質競争への転換を進めている。
新旧モデルの交代の歴史的節目
業界の転換という核心テーマに対し、専門家や企業代表は次々と意見を述べ、政策指向と発展方向を解説している。
広東省不動産業協会会長の王韶は、「十四五」から「十五五」へと、住宅の核心政策は「供給増加・安定的発展」から「供給の最適化・高品質な発展・新たな発展モデル」へとシフトしており、不動産が規模拡大から質の向上へ、また「経済刺激のツール」から「民生の安定基盤」へと変化していることを指摘した。
新たな発展段階に直面し、不動産も高品質発展の内包要件に直面している。その核心は、「成長の安定性」「発展の均衡性」「環境の持続可能性」「社会の公平性」の多次元的な統一を実現しつつ、短期の安定と長期の健全な発展の関係をバランスさせることにある。
王韶は、良い住宅の最終目標は民生属性への回帰であり、「都市空間をより良く国民各層の発展に役立てることは、現代化された人民都市建設の最終目標と高度に一致している」と強調した。住宅企業はまた、「良い住宅」と「良いサービス」の価値を経済成長の原動力に変換し、消費を刺激し、有効な投資を促進すべきだと述べた。高品質な生活・生産の場とシーンを構築し、「良い住宅」の長期保有価値を継続的に解放し、「良い住宅、良い小区、良いコミュニティ、良い都市区」の建設を深く推進し、不動産の民生属性への回帰を促し、高品質発展を支える重要な推進力とする。
中信都市開発運営有限責任公司党委書記・董事長の楊劲は、現在の不動産業は新旧モデルの交代の歴史的節目にあり、キャッシュフローを守るか利益を守るかが、企業が直面する二律背反の選択だと述べた。
楊劲は、業界の現挑戦は本質的にマクロ経済の転換と都市発展段階の進化の必然的結果だと指摘した。過去の規模拡大モデルは失効し、業界の焦点は増量の最適化と既存資産の活性化に移っている。現在、国家政策が強力に支援する都市更新、城中村改造、保障性住宅建設、良い住宅の建設などの分野は、国家の重点誘導路線であり、将来の不動産業の価値の主戦場となる。
この業界判断に基づき、中信城開は「開発＋運営」の二輪駆動体制を確立し、中信グループの「金融＋実業」の産融協調の優位性を活かし、リスク解消、都市更新などのコア路線に集中している。同時に、「新モデルの探索、新製品の創造、新技術の運用、新エコシステムの構築」の四新転換モデルを積極的に構築し、自身の特色を持つ転換発展の道を歩んでいる。
企業の革新発展の道筋
業界の「量から質への変化」の重要な節目に立ち、業界発展の趨勢に沿い、革新的な発展路線を模索することが、今や住宅企業の最重要課題となっている。各大手住宅企業は品質向上に力を入れ、新周期の要求に適合した発展モデルを探り、業界を品質競争の時代へと推進している。
招商局蛇口工業区控股股份有限公司都市研究院院長の孟偉は、「良い住宅2.0」の探索を推進しており、技術統合と革新に焦点を当て、深圳本部に住宅実験室を設置し、新たな問題の発掘、新技術の探索、顧客感知の検証を行っている。
緑城生活科技集团もまた、「良い住宅」の具体的な構築方法を模索している。副総経理の朱快は、多くの住宅企業が経営困難に陥る根本原因は、一般的に組み立て式の開発モデルを採用していることにあると指摘した。
「未来の不動産競争は本質的に『科技＋人文』のスマート居住競争となるが、これこそ伝統的な組み立て式開発モデルが適応できず、良い住宅を作り出せない主な理由だ」と朱快は述べた。現在、緑城の良い住宅に関する技術体系は複数のプロジェクトに導入されており、今後も科技と人文を核に、多くの人が緑城の「6633」基準に適合した良い住宅に住めるよう推進していく。
代建業界のリーディング企業の一つ、金地管理もまた、「良い住宅」構築のための独自モデルを確立している。金地グループ開発管理会社副総経理の王欣によると、金地は商用代建（非居住分野）において全鏈管理サービス体系を構築し、投資決定、産業企画、開発段階、後期運営などすべての段階を網羅している。
業界の現状に対応し、金地管理は「代建＋」と「代建－」の二つのモデルを展開している。一つは、従来の標準化された代建競争と多様な顧客ニーズに対応するため、産業園運営、長期賃貸アパート、融資コンサルタント、物业サービス、健康・スポーツなどの能力を活かし、「代建＋」の付加価値サービスを提供。一方、住宅業界の人手過剰や城投プラットフォーム、テック企業の専門人材採用の容易さから、顧客のニーズは局所的な部分や個別サービスにシフトしており、金地管理はモジュール化による事業能力の構築と、「代建－」モデルの適用を進めている。さらに、軽資産コンサルティングモデルも複数地域で模索し、事業範囲を拡大している。
業界の底固めと安定化の動向
贝壳傘下の贝好家はプラットフォームの優位性を活かし、市場の鋭敏な感知力を持つ。贝好家C2Mイノベーションセンターの総経理武斌は、現在の不動産市場の構造変化により、主要都市の中古住宅取引比率は70％を超え、その価格動向が市場の実情を最もよく反映していると述べた。同時に、市場の供給と需要の関係が逆転し、中古在庫は継続的に増加しており、2021年以降、業界は「多くの住宅、少ない買い手」の段階に入り、購買者の意思決定はより慎重になっている。
武斌は、この背景において、業界の「競争激化」の本質は、特定顧客のニーズを正確に満たすことにあると指摘した。これを踏まえ、贝好家はC2M（Customer to Manufacturer、消費者から製造者へ）モデルの核心は「すべてがCを中心に展開されること」にあると述べた。技術の進展により、大量データ、ビッグデータとAI技術、正確な顧客接触能力を活用し、Cのニーズを正確に把握し、土地の判断、商品企画、設計、マーケティングなどを行うことが可能になる。贝好家はこの能力をソリューションに育て上げており、すでに招商、越秀、滨江などの開発業者と協力した十数のプロジェクトで十分に検証されている。
金蝶中国建築不動産業界事業部の総経理颜琼は、不動産企業のデジタル化転換の困難さを分析し、「単品最適」から「アーキテクチャ最適」への突破策を提案した。彼女は、多くの不動産企業がデジタル化やAI（人工知能）の応用過程で、「CEOを焦らせ、CIO/CTOを苦しめる」深刻な窮境に陥っていると指摘した。この困難は、過去のデジタル化の選定時に「単品最適」モデルを追求した固有の理念に密接に関連している。したがって、不動産企業はデジタルプラットフォームの選定において、「単品最適」の伝統的認識を打破し、新たな状況下での「アーキテクチャ最適」理念に移行すべきだ。
具体的には、「プラットフォーム、データ、アプリケーション、インテリジェントエージェント」を一体化した総合的なデジタル化プラットフォームを優先的に選択すべきであり、この種のプラットフォームは多様な呼び出しニーズに応え、内部の個別化インテリジェントエージェントの自主開発を支援し、企業データのガバナンスも可能で、プラットフォーム付属のSaaSアプリやAIインテリジェントエージェントを直接再利用できるため、AI技術の導入速度を大幅に加速し、企業運営の効率を向上させ、デジタル化転換のボトルネックを突破し、サイクルを乗り越えることができる。
製品のアップグレードに焦点を当てる企業以外に、現代資本管理有限公司の副社長邸楠は、不良資産分野の発展と従事者の現状に関心を寄せている。彼は、かつて不良資産や債務再編は不動産業界の周辺部門だったが、業界の変化とともに、不良資産の従事者は不動産の中核に入り、多くの投資・運営関係者も不良資産分野に進出していると述べた。邸楠によると、2026年において、住宅企業、債権者、購入者、政府の四者の認識が初めて一致し、真の再編のウィンドウが開くと見ている。
住宅企業の底打ち反発とともに、市場にも「底固めと安定化」の兆しが見え始めている。中銀証券の不動産業首席アナリスト兼副社長の夏亦丰は、現在の不動産市場は、コア都市の段階的な安定と非コア都市のやや弱い動きの二極化傾向を示していると述べた。四大一線都市の住宅価格はそれぞれ特徴を持つが、全体として安定傾向にあり、北京の中古住宅は前月比0.2％の正増、上海は2025年5月から今年1月まで9か月連続下落後、北京と同様にプラスに回帰した。非コア都市の状況はコア都市よりやや弱い。
夏亦丰は、二手住宅の価格が長期間にわたり下落し続けているため、一部地域では二手住宅のコストパフォーマンスが浮き彫りになり、新築住宅の販売に一定の圧迫を与えていると指摘した。したがって、開発業者は立地や環境だけでなく、商品力と品質向上を通じて競争力を高める必要がある。
業界の上昇路線の模索
フォーラムのテーマ討議において、戴德梁行研究院副院長の張曉端は、「上昇への道」という核心テーマを冒頭で述べ、現在の不動産市場は部分的に積極的な兆しを見せているものの、全体の市場信頼感は緩やかに回復している段階にあり、業界の発展動向は引き続き関心の的であるとした。
市場の大きな流れと転換点に直面し、関係者はどのような重要指標に注目すべきか？
これに対し、德思勤グループ董事長の龍固新は、市場動向を予測するには多様な指標に注目すべきだが、真の安定の核心指標は二つあると述べた。一つは、投資や起業に意欲的な人々と企業の数であり、これは賃料や取引の好転の核心的推進力だ。もう一つは、一、二線都市（中国の上位20都市）の科技人材の出生数である。龍固新はさらに、都市の発展には科技革新資源と新技術人口の導入により、より多くの科技人材を引き入れることが重要だと指摘した。
合富辉煌広州支社の総経理郭锐は、具体的なデータをもって市場の積極的な変化を証明した。特に、広州の高級住宅市場では、2025年にはすでに「小陽春」に入っている。データによると、今年の「小陽春」は3月の最後の二週間に集中し、「来訪と成約の件数は80％増加し、金額は前年比1.5倍に増えた。高額な物件の成約も明らかに良くなっている」と述べた。
郭锐は、成約が良くなる根本的な理由は商品アップグレードにあると指摘した。良い住宅は今後もより多くの成約を促すだろうが、良い住宅は単なる商品アップグレードだけでなく、戦略的な考慮も必要であり、供給側の向上を通じて、全体の市場需要と信頼の回復を刺激する。
招商局蛇口工業区控股股份有限公司都市研究院の院長孟偉は、2024年、2025年に良い住宅は主に政策誘導と各開発業者の体系構築段階にあり、2026年初頭には各開発業者が全面的に推進し、マーケティングからサプライチェーン側への移行の核心的突破を実現したと述べた。例として招商蛇口は、2025年に6つの良い住宅モデルプロジェクトを作り、2025年末から2026年初にかけて30以上のプロジェクトが実施され、試験的なモデルから本格的な展開へと進んでいる。これにより、「良い住宅」建設を着実に推進し、人々の良い生活へのニーズにより良く応えている。
「良い住宅」の建設以外に、IWG中国区総裁の胡懋は、コミュニティと付帯施設の側面に視点を広げている。彼は、「良い住宅」には良いコミュニティと良い付帯施設が必要であり、それが非常に魅力的な生活環境を形成すると考える。
胡懋は、居住環境の最適化とコミュニティの活性化と魅力向上には、緑化や商業付帯施設の整備だけでなく、オフィススペースの整備も必要であり、多様な産業人材の入居を促すことも重要だと指摘した。「コミュニティ内にも柔軟なオフィス需要があることを見越し、現在はこれらの非主流オフィスエリアやコミュニティ内に柔軟なオフィスセンターを展開している。これは良いコミュニティ、良い居住環境の構築と相補的であり、産業導入や持続可能な発展のためのセクションを補完している」と述べた。
この常識を打ち破る思考は、増量市場だけでなく都市更新にも適用できる。第一太平戴維斯の評価・専門コンサルタントの広州担当・董事の周志鹏は、都市更新の無限複製の開発モデルはすでに終焉を迎え、今後の突破には差異地租の掘り起こしに焦点を当てるべきだと指摘した。これらのプロジェクトは主に二つの方向性を持つ。一つは、所在地の文化的背景を活かし、模倣できない特色を創出すること。もう一つは、独特の立地を持たないプロジェクトも、継続的なコンテンツの導入により競争力を構築できる。
周志鹏は、差異化、個性化、コンテンツ導入が都市更新プロジェクトの核心競争力であると強調した。「都市更新は新旧の交代段階にあり、従来の土地取得と開発モデルは終わりを迎えつつある。業界は粗放的な発展から精緻化へと進む」と述べた。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁