超3％の賃貸収益率、古い物件への投資は本当に信頼できるのか？

AIに質問 · 投資の老破小（古い小さな不動産）において警戒すべき隠れたコストリスクは何か？

全国の主要都市の老破小から投資家の流入が伝えられている。上海では300万元以下の中古住宅の取引比率が72%に達し、北京でも同価格帯の物件比率が2年前の23%から46%以上に急上昇している。主な理由は価格が下落し、賃料収益率が預金金利を上回り始めたことだ。例えば上海静安の99万元の老破小物件は月賃料3000元で、賃料収益率は3.6%、銀行の定期預金1.9%よりも魅力的だ。さらに重要なのは、政府が買い取りを進めており、この種の資産に底支えができていることだ。そのため、多くの投資家が流入し、天津では350万元で7戸を購入した人も、成都では330万元で8戸を手に入れた人も、皆賃料収益を狙っている。

杭州も例外ではなく、毎年3月には老破小の市場が活性化する。今年最も顕著だったのは德勝新村で、最初の20日間の取引量は昨年の最高月を超えた。理由は簡単で、価格が下がったからだ。去年の平均価格は㎡あたり2.24万元だったが、今年は1.96万元にまで下落している。噂によると、買い手の70%は外地からの投資家で、賃貸収入を得るために購入しているという。

しかし、この投資は本当にそんなに儲かるのだろうか？計算してみよう。最近取引された杭鍋宿舎の49㎡の物件は100万元で売買成立し、仮に月賃料3000元を得られると、表面上の収益率は3%以上になる。しかし、実際には空室期間、リフォーム費用、資金の利息などのコストを差し引くと、実質的なリターンはかなり低くなる。さらに、住宅価格は下落トレンドにあり、賃料もさらに下がる可能性が高い。3%のリターンを安定して維持できるかどうかは誰にも保証できない。

また、もっと警戒すべき心構えもある——それは「取り壊し待ち（拆迁）」に賭けることだ。去年、私の友人は西湖区の老破小を購入し、価格は底値だと考え、賃貸収入を得ながら取り壊しを待つつもりだった。しかし、今年になって彼女は彼氏を見つけ、結婚のために資金を急いで用意しようとしたところ、物件の価格が去年よりもさらに下落していることに気づき、20万元以上の損失を出してしまった。取り壊しは実現せず、元本は先に失われてしまった。

つまり、老破小は流動性が高いが、必ずしも良いビジネスとは限らない。賃料だけに目を奪われず、また、稀な取り壊しの可能性に賭けるのも避けるべきだ。市場は依然として変動しているため、コストを正確に計算し、安全マージンを確保した上で、投資の判断を下す必要がある。

潮ニュース記者 王佳骏 吴佳怡 動画 蓝鋆滋

編集：何昉堃