AIへの質問・万科の高レバレッジモデルが巨額損失を引き起こす仕組みは何か？**インターネットニュース情報サービス許可番号：51120180008 ** ■ 贺宛男今週火曜日、万科の2025年年度報告書が発表され、巨額の885.56億元の赤字を記録した。今週金曜日には株価は既に3.82元まで下落している。A株の上場企業5400社以上の中で、万科は深セン市場の「老五株」、上海市場の「老八株」の中で、唯一旧名を維持し、主業を継続している企業だ。2018年1月、万科は市場価値4662.94億元で、世界の不動産業界の頂点に立った。現在、市場価値は430億元(A+H株を含む)、90%以上縮小している。2025年の年度報告によると、万科の親会社に帰属する純利益は-885.56億元で、そのうち信用減損損失は341.74億元、資産減損損失は219.29億元、合計で561.03億元となり、純損失の63.35%を占める。万科の過去の年度報告書には、「その他の应收款」が2000億元を超え、2025年末に337億元を計上した後も、まだ1754億元が残っている。2015年、万科の前総裁である祝九勝は、博商資産管理有限公司(（以下「博商資管」)）と深圳鹏金所互联网金融服务有限公司(（以下「鹏金所」)）を一手で設立し、実質的に支配した。その後、博商資管と鹏金所を中心に、多くの「合作公司」を構築し、資金プールを作り出し、土地を高値で取得した。これらの資金プールには、銀行の理財資金、信託計画、保険資金、さらには「社員の跟投」も含まれる。統計によると、資金プールの規模は2019年の300億元から2021年には1000億元超に急拡大した。一方、博商資管の登録資本金は1億元だが、表外融資を通じて1000億元超の資金を動かし、レバレッジ倍率は1000倍に達している。これがいわゆる「影の万科」だ。不動産景気サイクルの中で、高レバレッジを用いた「影の万科」は、万科の経営層や関係する協力者に高いリターンをもたらした。関連の報告書によると、万科の前会長郁亮の2019年の総報酬は1251.7万元、税後の経済利益ボーナスは2218万元で、合計3469.7万元に達した。祝九勝の2018年から2020年までの総裁報酬は1123万元から1127万元の間で安定していた。王石は2023年から積極的に1000万元の退職金を放棄している。2021年、「三道紅線」が施行され、融資環境が引き締まると、博商系プラットフォームの資金繰りが断裂し、協力者は万科の应收款を返済できなくなった。万科の应收款は瞬時に「不良債権」へと変わった。2023年には信用減損が急増し、264億元の減損を記録。2025年には再び341.74億元の減損が発生した。資産減損損失219.29億元は、主に在庫の減損であり、「影の万科」による高値土地取得による減損損失でもある。致命的なのは、万科の信用リスクと高値土地リスクが相互に重なることだ。2017年から2021年までに、万科は合計で5549億元の土地取得を行った。その中で、2017年の坪単価は高く、7908元/平方米に達し、2021年も6942元/平方米と、業界平均を大きく上回っている。信用減損と在庫減損の二重の打撃により、最終的に万科の純資産は2024年末の2026.66億元から1169億元に急落し、ほぼ半減した。かつて、万科の株価は最高で42.24元に達したが、現在のA株株価はわずか3.82元、H株の株価はわずか2.88香港ドルであり、純資産(9.80元)の三分の一に過ぎない。2017年、深圳地下鉄が万科を買収し、663.7億元の出資で華潤や恒大が保有する万科の27.18%の株式を取得した。現在、市場価値は500億元超が蒸発し、株価はコスト価格の20.47元から3.82元に下落している。その間、深鉄は万科に対して合計307億元以上の株主借入を提供し、万科の債務返済に充てた。深鉄は年収百億元の利益企業から、2024年には334.61億元の純損失、2025年上半期には再び33.61億元の損失を出し、過去5年間の利益合計273億元を相殺した。2025年10月、祝九勝は資金流用や利益送金の疑いで刑事拘束された。調査は彼が管理していた博商資管や鹏金所などのプラットフォームの運営に集中している。2026年1月、万科の舵を取ってきた郁亮は「定年退職」し、すべての職務を辞任した。彼の博商系プラットフォームに対する決定責任は調査中だ。深鉄は株主借入や債券保証などを通じて万科の命をつなごうとしたが、万科の再生の道は茨の道に満ちている。監査人が年次報告書で強調したように、今年度の万科の損失は886億元、満期の有息負債は1606億元に達し、現金は615億元しかなく、万科の持続的な経営能力に重大な疑念を抱かせる不確実性が存在している。編集|李里監査|王為
賀宛男：万科の輝きは失われ、株価は谷底に落ちる
AIへの質問・万科の高レバレッジモデルが巨額損失を引き起こす仕組みは何か？
**インターネットニュース情報サービス許可番号：51120180008
**
■ 贺宛男
今週火曜日、万科の2025年年度報告書が発表され、巨額の885.56億元の赤字を記録した。今週金曜日には株価は既に3.82元まで下落している。
A株の上場企業5400社以上の中で、万科は深セン市場の「老五株」、上海市場の「老八株」の中で、唯一旧名を維持し、主業を継続している企業だ。2018年1月、万科は市場価値4662.94億元で、世界の不動産業界の頂点に立った。現在、市場価値は430億元(A+H株を含む)、90%以上縮小している。
2025年の年度報告によると、万科の親会社に帰属する純利益は-885.56億元で、そのうち信用減損損失は341.74億元、資産減損損失は219.29億元、合計で561.03億元となり、純損失の63.35%を占める。
万科の過去の年度報告書には、「その他の应收款」が2000億元を超え、2025年末に337億元を計上した後も、まだ1754億元が残っている。
2015年、万科の前総裁である祝九勝は、博商資産管理有限公司(（以下「博商資管」)）と深圳鹏金所互联网金融服务有限公司(（以下「鹏金所」)）を一手で設立し、実質的に支配した。その後、博商資管と鹏金所を中心に、多くの「合作公司」を構築し、資金プールを作り出し、土地を高値で取得した。これらの資金プールには、銀行の理財資金、信託計画、保険資金、さらには「社員の跟投」も含まれる。
統計によると、資金プールの規模は2019年の300億元から2021年には1000億元超に急拡大した。一方、博商資管の登録資本金は1億元だが、表外融資を通じて1000億元超の資金を動かし、レバレッジ倍率は1000倍に達している。これがいわゆる「影の万科」だ。
不動産景気サイクルの中で、高レバレッジを用いた「影の万科」は、万科の経営層や関係する協力者に高いリターンをもたらした。関連の報告書によると、万科の前会長郁亮の2019年の総報酬は1251.7万元、税後の経済利益ボーナスは2218万元で、合計3469.7万元に達した。祝九勝の2018年から2020年までの総裁報酬は1123万元から1127万元の間で安定していた。王石は2023年から積極的に1000万元の退職金を放棄している。
2021年、「三道紅線」が施行され、融資環境が引き締まると、博商系プラットフォームの資金繰りが断裂し、協力者は万科の应收款を返済できなくなった。万科の应收款は瞬時に「不良債権」へと変わった。2023年には信用減損が急増し、264億元の減損を記録。2025年には再び341.74億元の減損が発生した。
資産減損損失219.29億元は、主に在庫の減損であり、「影の万科」による高値土地取得による減損損失でもある。
致命的なのは、万科の信用リスクと高値土地リスクが相互に重なることだ。2017年から2021年までに、万科は合計で5549億元の土地取得を行った。その中で、2017年の坪単価は高く、7908元/平方米に達し、2021年も6942元/平方米と、業界平均を大きく上回っている。
信用減損と在庫減損の二重の打撃により、最終的に万科の純資産は2024年末の2026.66億元から1169億元に急落し、ほぼ半減した。
かつて、万科の株価は最高で42.24元に達したが、現在のA株株価はわずか3.82元、H株の株価はわずか2.88香港ドルであり、純資産(9.80元)の三分の一に過ぎない。
2017年、深圳地下鉄が万科を買収し、663.7億元の出資で華潤や恒大が保有する万科の27.18%の株式を取得した。現在、市場価値は500億元超が蒸発し、株価はコスト価格の20.47元から3.82元に下落している。その間、深鉄は万科に対して合計307億元以上の株主借入を提供し、万科の債務返済に充てた。深鉄は年収百億元の利益企業から、2024年には334.61億元の純損失、2025年上半期には再び33.61億元の損失を出し、過去5年間の利益合計273億元を相殺した。
2025年10月、祝九勝は資金流用や利益送金の疑いで刑事拘束された。調査は彼が管理していた博商資管や鹏金所などのプラットフォームの運営に集中している。2026年1月、万科の舵を取ってきた郁亮は「定年退職」し、すべての職務を辞任した。彼の博商系プラットフォームに対する決定責任は調査中だ。
深鉄は株主借入や債券保証などを通じて万科の命をつなごうとしたが、万科の再生の道は茨の道に満ちている。監査人が年次報告書で強調したように、今年度の万科の損失は886億元、満期の有息負債は1606億元に達し、現金は615億元しかなく、万科の持続的な経営能力に重大な疑念を抱かせる不確実性が存在している。
編集|李里
監査|王為