AIに問う · なぜ三割の不動産企業は業界の再編の中で韧性を保てるのか？中経記者 卢志坤 北京報道 中指研究院が最近発表した特別報告によると、2025年の全国不動産市場は依然調整期にあり、百強不動産企業の販売実績は下落しているが、内部の分化が進んでいる。最近開催された「2026中国不動産百強企業研究成果発表会」において、中指研究院が発表した『2026中国不動産百強企業研究報告』（以下『報告』）は、流動性圧迫の背景の下、不動産業界は規模拡大・高レバレッジ段階から、実質的に生存を基盤とし高品質な発展を核とする新段階へと移行していると指摘している。この過程で、コア都市への集中、良質な住宅とストック運営への転換に焦点を当てる企業が基本盤を安定させている。**流動性管理は依然最優先**『報告』によると、各種規模指標から見て、業界全体はまだ底打ち段階にある。2025年、百強企業の売上総額は3兆2605.2億元で、前年比18.1％減少。販売面積は1億4857.9万平方メートルで、前年比24.3％減少。プロジェクトの引き渡し規模の減少、過去の負担や資産減損などの要因により、百強企業の営業収入は2年連続で減少し、2025年の平均値は321.6億元に落ち、前年比6.5％減となった。しかし、全体のデータが下落する中でも、一部の企業は経営の韧性を示している。『報告』は、約三割の企業の市場地位が比較的安定しており、2024～2025年の売上高と土地取得額の両方で上位100に位置していると指摘している。これらの企業は一般的に販売を基準とした投資戦略を採用し、資源をコア都市の優良エリアに集中させ、商品力で販売実績を実現している。これに比べて、投資規模が不足している、または過去の負担が重い企業は経営の安定性が低く、業界の再編は依然続いている。業界トップ10に入る国有企業のマーケティング責任者は、『中国経営報』記者に対し、「投資には依然慎重で、市場の感情のさらなる兆候を待っている。特に、現在の『小陽春』相場が昨年の需要の遅延解放なのか、新たな増加顧客の出現なのかを見極めたい」と述べた。彼はまた、「現在、杭州、成都、西安などの都市の投資機会に注目している。これらの都市の販売投資比は比較的割安だからだ」と付け加えた。「土地取得前に行った見積もりでは、プロジェクトは6ヶ月以内に販売開始できることが理想で、できれば開盤時に80％売り切りたい。もし1年経っても完売しなければ、そのプロジェクトは内部的に失敗とみなせる。この都市で再び土地取得の申請をするには、グループはその必要性を考え直さなければならない」とそのマーケティング責任者は述べた。現在の環境下では、投資の柔軟性とキャッシュフローの安全確保が依然最優先事項だ。これこそが中指研究院の『報告』が重点的に注目している部分である。中指研究院は、短期的には流動性の安全確保が多くの企業の経営の核心であると指摘している。『報告』の推計によると、2026年の不動産企業の債券償還規模は7311億元に達し、絶対規模は依然高水準にあり、従来の「債で債を養う」モデルはすでに機能しなくなっている。中指研究院は、企業は在庫削減を強化し、地方政府によるストック住宅の買収や、特別債を利用した遊休土地の買収などの政策機会を積極的に活用し資金を回収すべきだと提言している。同時に、「ホワイトリスト」制度との連携を十分に行い、有利子負債の期限延長ツールを柔軟に運用して短期的な返済圧力を緩和すべきだ。**増加の余地を探る**ストックリスクの解消と並行して、業界の新たな成長余地はどこにあるのか？業界全体の成長速度は鈍化しているものの、基本的な需要は依然存在している。『報告』の推計によると、「第十四五」期間中の全国の都市住宅需要総量は約49.8億平方メートルに上る。人口が重点都市に集中し、家庭規模の縮小や高齢化の進行に伴い、改善需要が新築市場の主要な支えとなっている。これを背景に、適合した「良い住宅」の供給が、企業が周期的な圧力に対抗する鍵となる。そして、新規開発以外にも、業界はストック時代に全面的に突入している。『報告』は、「第十四五」期間中、老朽化した小区の改造や都市更新などの分野の直接投資規模は巨大だと指摘している。代建、長期賃貸アパート、商業運営、不動産ファンドなどの軽資産・運営サービス事業は、開発の天井突破や新たな利益成長点を模索する重要な方向性となっている。「私たちが理解する『良い住宅』は、単なる建築物にとどまらず、緑化景観、公的サービス、物业管理、社会的隣人関係を含むシステム工学だ」と、四川天府新区公園都市建設局の関係者は記者に語った。この関係者は、パークシティの理念を最初に提唱した天府新区は、過去10年の計画建設の中で、大規模な開発と緑と青の交錯するネットワーク構造を形成してきたと述べた。現在、この区のエコロジー緑地の比率は72.1％に達し、7.7万亩の連続緑地と河川湖沼を有し、一人当たりの公園面積は19平方メートル、道路網密度は8.6キロメートル/平方キロメートルである。この地域のエコロジーとインフラ整備は、実質的に不動産企業が「良い住宅」を開発するための外部支援を提供している。市場の論理として、この地域は従来の「産城人」から「人城産」への思考転換を推進している。前述の関係者は、「今の住宅需要は、単なる住宅商品への需要だけでなく、生活様式への需要でもある」と述べた。企業の投資意欲が全般的に慎重になっている現状に対し、地方政府もビジネス環境の最適化を通じて、「買いたい、価値がある、建てたい」という業界の閉ループを打破しようとしている。前述の関係者は、「開発企業に『建てたい』と思わせるために、要素と制度の面からコスト削減を図り、『1+3+N』の政企連絡マトリックスを構築し、行政サービスのオンライン化を徹底し、承認時間を圧縮して企業の運営効率を高めている」と述べた。さらに、「土地と連動した開発を推進し、プロジェクトの早期化を促進し、資金の流通を加速させ、良性の循環を形成している」とも付け加えた。こうしたマクロレベルの地方戦略は、『報告』で提言されている、優位性のある都市のコアエリアを選定し、適度な投資を維持し、開発コストを削減する方針と一致している。業界の一般的な見解では、高レバレッジによる規模拡大の時代は終わりを迎え、今後の企業の競争の核心は、キャッシュフローの安全管理能力と、精緻な運営・商品力の深耕に移行している。
三成企業份額企穩 房企聚焦“好房子”與存量運營轉型
AIに問う · なぜ三割の不動産企業は業界の再編の中で韧性を保てるのか？
中経記者 卢志坤 北京報道
中指研究院が最近発表した特別報告によると、2025年の全国不動産市場は依然調整期にあり、百強不動産企業の販売実績は下落しているが、内部の分化が進んでいる。
最近開催された「2026中国不動産百強企業研究成果発表会」において、中指研究院が発表した『2026中国不動産百強企業研究報告』（以下『報告』）は、流動性圧迫の背景の下、不動産業界は規模拡大・高レバレッジ段階から、実質的に生存を基盤とし高品質な発展を核とする新段階へと移行していると指摘している。この過程で、コア都市への集中、良質な住宅とストック運営への転換に焦点を当てる企業が基本盤を安定させている。
流動性管理は依然最優先
『報告』によると、各種規模指標から見て、業界全体はまだ底打ち段階にある。2025年、百強企業の売上総額は3兆2605.2億元で、前年比18.1％減少。販売面積は1億4857.9万平方メートルで、前年比24.3％減少。プロジェクトの引き渡し規模の減少、過去の負担や資産減損などの要因により、百強企業の営業収入は2年連続で減少し、2025年の平均値は321.6億元に落ち、前年比6.5％減となった。
しかし、全体のデータが下落する中でも、一部の企業は経営の韧性を示している。『報告』は、約三割の企業の市場地位が比較的安定しており、2024～2025年の売上高と土地取得額の両方で上位100に位置していると指摘している。これらの企業は一般的に販売を基準とした投資戦略を採用し、資源をコア都市の優良エリアに集中させ、商品力で販売実績を実現している。これに比べて、投資規模が不足している、または過去の負担が重い企業は経営の安定性が低く、業界の再編は依然続いている。
業界トップ10に入る国有企業のマーケティング責任者は、『中国経営報』記者に対し、「投資には依然慎重で、市場の感情のさらなる兆候を待っている。特に、現在の『小陽春』相場が昨年の需要の遅延解放なのか、新たな増加顧客の出現なのかを見極めたい」と述べた。彼はまた、「現在、杭州、成都、西安などの都市の投資機会に注目している。これらの都市の販売投資比は比較的割安だからだ」と付け加えた。
「土地取得前に行った見積もりでは、プロジェクトは6ヶ月以内に販売開始できることが理想で、できれば開盤時に80％売り切りたい。もし1年経っても完売しなければ、そのプロジェクトは内部的に失敗とみなせる。この都市で再び土地取得の申請をするには、グループはその必要性を考え直さなければならない」とそのマーケティング責任者は述べた。現在の環境下では、投資の柔軟性とキャッシュフローの安全確保が依然最優先事項だ。
これこそが中指研究院の『報告』が重点的に注目している部分である。中指研究院は、短期的には流動性の安全確保が多くの企業の経営の核心であると指摘している。『報告』の推計によると、2026年の不動産企業の債券償還規模は7311億元に達し、絶対規模は依然高水準にあり、従来の「債で債を養う」モデルはすでに機能しなくなっている。
中指研究院は、企業は在庫削減を強化し、地方政府によるストック住宅の買収や、特別債を利用した遊休土地の買収などの政策機会を積極的に活用し資金を回収すべきだと提言している。同時に、「ホワイトリスト」制度との連携を十分に行い、有利子負債の期限延長ツールを柔軟に運用して短期的な返済圧力を緩和すべきだ。
増加の余地を探る
ストックリスクの解消と並行して、業界の新たな成長余地はどこにあるのか？
業界全体の成長速度は鈍化しているものの、基本的な需要は依然存在している。『報告』の推計によると、「第十四五」期間中の全国の都市住宅需要総量は約49.8億平方メートルに上る。人口が重点都市に集中し、家庭規模の縮小や高齢化の進行に伴い、改善需要が新築市場の主要な支えとなっている。
これを背景に、適合した「良い住宅」の供給が、企業が周期的な圧力に対抗する鍵となる。そして、新規開発以外にも、業界はストック時代に全面的に突入している。『報告』は、「第十四五」期間中、老朽化した小区の改造や都市更新などの分野の直接投資規模は巨大だと指摘している。代建、長期賃貸アパート、商業運営、不動産ファンドなどの軽資産・運営サービス事業は、開発の天井突破や新たな利益成長点を模索する重要な方向性となっている。
「私たちが理解する『良い住宅』は、単なる建築物にとどまらず、緑化景観、公的サービス、物业管理、社会的隣人関係を含むシステム工学だ」と、四川天府新区公園都市建設局の関係者は記者に語った。
この関係者は、パークシティの理念を最初に提唱した天府新区は、過去10年の計画建設の中で、大規模な開発と緑と青の交錯するネットワーク構造を形成してきたと述べた。現在、この区のエコロジー緑地の比率は72.1％に達し、7.7万亩の連続緑地と河川湖沼を有し、一人当たりの公園面積は19平方メートル、道路網密度は8.6キロメートル/平方キロメートルである。この地域のエコロジーとインフラ整備は、実質的に不動産企業が「良い住宅」を開発するための外部支援を提供している。
市場の論理として、この地域は従来の「産城人」から「人城産」への思考転換を推進している。前述の関係者は、「今の住宅需要は、単なる住宅商品への需要だけでなく、生活様式への需要でもある」と述べた。
企業の投資意欲が全般的に慎重になっている現状に対し、地方政府もビジネス環境の最適化を通じて、「買いたい、価値がある、建てたい」という業界の閉ループを打破しようとしている。前述の関係者は、「開発企業に『建てたい』と思わせるために、要素と制度の面からコスト削減を図り、『1+3+N』の政企連絡マトリックスを構築し、行政サービスのオンライン化を徹底し、承認時間を圧縮して企業の運営効率を高めている」と述べた。さらに、「土地と連動した開発を推進し、プロジェクトの早期化を促進し、資金の流通を加速させ、良性の循環を形成している」とも付け加えた。
こうしたマクロレベルの地方戦略は、『報告』で提言されている、優位性のある都市のコアエリアを選定し、適度な投資を維持し、開発コストを削減する方針と一致している。
業界の一般的な見解では、高レバレッジによる規模拡大の時代は終わりを迎え、今後の企業の競争の核心は、キャッシュフローの安全管理能力と、精緻な運営・商品力の深耕に移行している。