本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黄指南 深圳報道
“転換の道は挑戦に満ちているが、夜明けはすでに到来し、曙光が前にある。”中信都市開発運営有限責任公司党委書記、董事長楊劲は2026年見解年次フォーラムでの講演で述べた。
楊劲は率直に言った、「不動産業界はすでに増分拡大からストックの質向上への歴史的な岐路に立っており、粗放的な規模拡大モデルはすでに機能しなくなっている。今後の不動産企業の核心競争力は、モデル革新や商品開発など六つの核心能力に転換するだろう。」
業界の「進むも憂い、退くも憂い」というジレンマに直面し、楊劲は「新モデルの探索、新商品開発、新技術の運用、新エコシステムの構築」を核とした“四新”転換路線を体系的に披露した。
ストック時代の新論理
「我々は今、前例のないジレンマの中にいる。」楊劲は講演の冒頭で率直に述べ、現在の全業界が直面する生存の危機を指摘した。この危機の核心は、市場の下降サイクルにおいて不動産企業が避けられない究極の選択、すなわちキャッシュフローを維持するか利益を維持するかである。
楊劲の表現によると、このジレンマは業界の一般的な現状として具体化されている。不動産企業の資金は土地や不動産資産に大量に固化し、市場の下降サイクルでの販売遅延により流動性の回収が妨げられる。流動性を早期に回収しなければ、爆発的なリスクに直面する可能性がある。一方、割引販売を大規模に行えば、回収金は直接的に企業の利益と財務報告の質を侵食し、EBITDAの低下やレバレッジ比率の上昇を招き、経営と財務の両面に重圧をかける。
中信城開でさえ、業界の下降サイクルの中で孤立していない。2022年から2024年にかけて、資産の一斉減損により連続赤字を計上し、2025年にやっと黒字化した。
「晴れたときに屋根を修理し、暴風雨や大雨で漏るのを待つのではない。」楊劲は復星国際の郭広昌董事長の見解を引用し、このジレンマは短期的な市場の変動によるものではなく、業界の根底にある論理の徹底的な再構築の必然的な結果だと直言した。
中央都市工作会議はすでに明確にした。我国の都市発展は、大規模な増分拡大からストックの質向上と効率化の新段階へ全面的に転換しており、これは不動産業界が過去30年間依存してきた成長論理が根本的に変わったことを意味する。
楊劲は講演の中で、業界の旧成長モデルを振り返った。過去、不動産企業は高負債、高レバレッジ、高回転を頼りに急速な規模拡大を実現し、成長エネルギーは土地の利益と市場のプレミアムに高度に依存していた。核心競争力は土地のプレミアム、住宅のプレミアム、ブランドのプレミアムに過ぎなかった。
しかし、ストック時代においては、この粗放的な規模拡大モデルはすでに終焉を迎え、業界の発展の重点は、増分の最適化とストックの活性化の二大方向に全面的にシフトしている。国家政策が重点的に支援する都市更新、城中村改造、保障性住宅建設、「良い住宅」の建設などの分野が、今後の不動産価値創造の主戦場となる。
業界は依然として深刻な調整期にあるが、楊劲は長期的な業界の発展について明確な判断を持っている。彼は、不動産業界の三つの核心属性は変わっていないと考える。
「第一は金融の安全に影響し、第二は民生に寄与し、第三は上下流の多くの産業と連結している。都市化と消費のアップグレードという二大エンジンは、引き続き業界を牽引するだろう。」楊劲はさらに分析し、政策の継続的な推進により、市場の期待は一、二年前の悲観的な状態から明らかに修復されており、主流の見解は2026年末から2027年初にかけて市場が安定すると見ている。
さらに重要なのは、楊劲が講演の中で、新サイクル下における不動産企業の核心競争力の再構築方向を明確に示したことだ。彼は、今後の不動産業界の競争は、土地取得の速度や規模ではなく、企業の「点石成金」の価値創造能力に移行すると直言し、それは具体的に六つの核心能力に分解できるとした：モデル革新の能力、商品開発の能力、金融設計の能力、資源統合の能力、技術応用の能力、運営効率向上の能力。
「不動産企業は、開発業者から都市総合運営者への役割の飛躍を急務としている。」楊劲のこの判断は、中信城開自身の転換実践の核心方向も示している。
「四新」打開策
中信グループの新型都市化セクターの中核不動産プラットフォームとして、中信城開の転換路線は、まさに新サイクルに対する底層の判断に完全に一致している。
中信グループの「金融＋実業」の産融協調の優位性を背景に、中信城開は「開発＋運営」の二輪駆動の事業構造を確立し、リスク解消、都市更新、コア資産投資、優良資産運営の四大分野に重点を置き、イノベーション主義、長期主義、商品主義、サービス主義を底層の論理とし、「新モデルの探索、新商品開発、新技術の運用、新エコシステムの構築」を四新の転換体系として構築し、新サイクルにおける六つのコア能力の要求に的確に応えた。
新モデルの探索は、中信城開の転換の核心的手段であり、業界のジレンマ解決の核心策でもある。その中で最も業界の模範となるのは、「金融支援＋リスク隔離＋資産管理」のリスク解消モデルの革新だ。
楊劲はこのモデルの核心論理を詳細に解説した。第一に、リスクのあるプロジェクトに増分資金を導入し、その資金源は既存債権者の増分融資、AMC機関の共同債、そして中信城開の自己資金を含む。第二に、特定のリスク隔離構造を構築し、増分資金が資産パッケージ内で閉鎖的に運用されることを保証し、元の主体のリスクと徹底的に隔離する。第三に、最も重要なステップは、中信城開が現場に入り、開発管理能力を出し、代建、監督、委託運営などの専門サービスを提供し、空き建物のプロジェクトを有効な資産に形成し、最終的に販売、保有、運営、処分の多様な経路を通じて資金を回収し、リスクを解除する。
このモデルは業界内で規模の検証を受けており、中信城開と佳兆業の救済協力は、その典型的な実現例だ。
現時点で、このリスク解消モデルは全国の十数都市で30以上のプロジェクトに適用され、管理資産額は2000億元を超える。
新商品開発は、中信城開が増分を最適化し、「良い住宅」志向を実践するための核心的手段だ。楊劲は講演の中で、中信城開が住建部の「良い住宅」建設要求に沿って、「居住環境良好、建築品質良好、間取り設計良好、運営管理良好、知能化レベル高、付加価値サービス充実」の“四好一高一全”商品価値観を発表したと明らかにした。六法18冊、108則、1280項目の具体的な技術条項を含む完全な商品標準体系を形成し、必要性の高い住宅、改善型住宅、高級住宅の全ラインを網羅している。
新モデルと新商品に加え、中信城開は新技術を全事業周期に投入し、長期的な競争優位を築くために新エコシステムを構築している。
技術応用の面では、中信城開はデジタル化、スマート化、グリーン化技術を建設、商品、運営の全チェーンに展開している。建設側はデジタルツインやスマート建設機械などを用いて施工の可視化と効率化、安全性を向上させ、商品側は低炭素遮陽、全屋浄水、スマートIoTシステムを導入し居住快適性と省エネを高めている。運営側はAI技術を用いて市場と顧客の分析を支援し、駐車場新分野を拡大し、基金を通じて資産の特許運営権を獲得し、精緻な運営で景気循環に抗う安定したキャッシュフローを掘り起こす。
「専門性を守り、革新で困難を打破し、協力で未来を創る。業界の持続的成長と善行を推進する」と楊劲は講演の締めくくりに呼びかけた。
责任编辑：張蓓 主編：張豫寧
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窮局中はキャッシュフローを守るべきか、それとも利益を？中信城開董事長の楊勁が提案するリスク解消の新モデル丨2026ビジョン年次フォーラム
本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黄指南 深圳報道
“転換の道は挑戦に満ちているが、夜明けはすでに到来し、曙光が前にある。”中信都市開発運営有限責任公司党委書記、董事長楊劲は2026年見解年次フォーラムでの講演で述べた。
楊劲は率直に言った、「不動産業界はすでに増分拡大からストックの質向上への歴史的な岐路に立っており、粗放的な規模拡大モデルはすでに機能しなくなっている。今後の不動産企業の核心競争力は、モデル革新や商品開発など六つの核心能力に転換するだろう。」
業界の「進むも憂い、退くも憂い」というジレンマに直面し、楊劲は「新モデルの探索、新商品開発、新技術の運用、新エコシステムの構築」を核とした“四新”転換路線を体系的に披露した。
ストック時代の新論理
「我々は今、前例のないジレンマの中にいる。」楊劲は講演の冒頭で率直に述べ、現在の全業界が直面する生存の危機を指摘した。この危機の核心は、市場の下降サイクルにおいて不動産企業が避けられない究極の選択、すなわちキャッシュフローを維持するか利益を維持するかである。
楊劲の表現によると、このジレンマは業界の一般的な現状として具体化されている。不動産企業の資金は土地や不動産資産に大量に固化し、市場の下降サイクルでの販売遅延により流動性の回収が妨げられる。流動性を早期に回収しなければ、爆発的なリスクに直面する可能性がある。一方、割引販売を大規模に行えば、回収金は直接的に企業の利益と財務報告の質を侵食し、EBITDAの低下やレバレッジ比率の上昇を招き、経営と財務の両面に重圧をかける。
中信城開でさえ、業界の下降サイクルの中で孤立していない。2022年から2024年にかけて、資産の一斉減損により連続赤字を計上し、2025年にやっと黒字化した。
「晴れたときに屋根を修理し、暴風雨や大雨で漏るのを待つのではない。」楊劲は復星国際の郭広昌董事長の見解を引用し、このジレンマは短期的な市場の変動によるものではなく、業界の根底にある論理の徹底的な再構築の必然的な結果だと直言した。
中央都市工作会議はすでに明確にした。我国の都市発展は、大規模な増分拡大からストックの質向上と効率化の新段階へ全面的に転換しており、これは不動産業界が過去30年間依存してきた成長論理が根本的に変わったことを意味する。
楊劲は講演の中で、業界の旧成長モデルを振り返った。過去、不動産企業は高負債、高レバレッジ、高回転を頼りに急速な規模拡大を実現し、成長エネルギーは土地の利益と市場のプレミアムに高度に依存していた。核心競争力は土地のプレミアム、住宅のプレミアム、ブランドのプレミアムに過ぎなかった。
しかし、ストック時代においては、この粗放的な規模拡大モデルはすでに終焉を迎え、業界の発展の重点は、増分の最適化とストックの活性化の二大方向に全面的にシフトしている。国家政策が重点的に支援する都市更新、城中村改造、保障性住宅建設、「良い住宅」の建設などの分野が、今後の不動産価値創造の主戦場となる。
業界は依然として深刻な調整期にあるが、楊劲は長期的な業界の発展について明確な判断を持っている。彼は、不動産業界の三つの核心属性は変わっていないと考える。
「第一は金融の安全に影響し、第二は民生に寄与し、第三は上下流の多くの産業と連結している。都市化と消費のアップグレードという二大エンジンは、引き続き業界を牽引するだろう。」楊劲はさらに分析し、政策の継続的な推進により、市場の期待は一、二年前の悲観的な状態から明らかに修復されており、主流の見解は2026年末から2027年初にかけて市場が安定すると見ている。
さらに重要なのは、楊劲が講演の中で、新サイクル下における不動産企業の核心競争力の再構築方向を明確に示したことだ。彼は、今後の不動産業界の競争は、土地取得の速度や規模ではなく、企業の「点石成金」の価値創造能力に移行すると直言し、それは具体的に六つの核心能力に分解できるとした：モデル革新の能力、商品開発の能力、金融設計の能力、資源統合の能力、技術応用の能力、運営効率向上の能力。
「不動産企業は、開発業者から都市総合運営者への役割の飛躍を急務としている。」楊劲のこの判断は、中信城開自身の転換実践の核心方向も示している。
「四新」打開策
中信グループの新型都市化セクターの中核不動産プラットフォームとして、中信城開の転換路線は、まさに新サイクルに対する底層の判断に完全に一致している。
中信グループの「金融＋実業」の産融協調の優位性を背景に、中信城開は「開発＋運営」の二輪駆動の事業構造を確立し、リスク解消、都市更新、コア資産投資、優良資産運営の四大分野に重点を置き、イノベーション主義、長期主義、商品主義、サービス主義を底層の論理とし、「新モデルの探索、新商品開発、新技術の運用、新エコシステムの構築」を四新の転換体系として構築し、新サイクルにおける六つのコア能力の要求に的確に応えた。
新モデルの探索は、中信城開の転換の核心的手段であり、業界のジレンマ解決の核心策でもある。その中で最も業界の模範となるのは、「金融支援＋リスク隔離＋資産管理」のリスク解消モデルの革新だ。
楊劲はこのモデルの核心論理を詳細に解説した。第一に、リスクのあるプロジェクトに増分資金を導入し、その資金源は既存債権者の増分融資、AMC機関の共同債、そして中信城開の自己資金を含む。第二に、特定のリスク隔離構造を構築し、増分資金が資産パッケージ内で閉鎖的に運用されることを保証し、元の主体のリスクと徹底的に隔離する。第三に、最も重要なステップは、中信城開が現場に入り、開発管理能力を出し、代建、監督、委託運営などの専門サービスを提供し、空き建物のプロジェクトを有効な資産に形成し、最終的に販売、保有、運営、処分の多様な経路を通じて資金を回収し、リスクを解除する。
このモデルは業界内で規模の検証を受けており、中信城開と佳兆業の救済協力は、その典型的な実現例だ。
現時点で、このリスク解消モデルは全国の十数都市で30以上のプロジェクトに適用され、管理資産額は2000億元を超える。
新商品開発は、中信城開が増分を最適化し、「良い住宅」志向を実践するための核心的手段だ。楊劲は講演の中で、中信城開が住建部の「良い住宅」建設要求に沿って、「居住環境良好、建築品質良好、間取り設計良好、運営管理良好、知能化レベル高、付加価値サービス充実」の“四好一高一全”商品価値観を発表したと明らかにした。六法18冊、108則、1280項目の具体的な技術条項を含む完全な商品標準体系を形成し、必要性の高い住宅、改善型住宅、高級住宅の全ラインを網羅している。
新モデルと新商品に加え、中信城開は新技術を全事業周期に投入し、長期的な競争優位を築くために新エコシステムを構築している。
技術応用の面では、中信城開はデジタル化、スマート化、グリーン化技術を建設、商品、運営の全チェーンに展開している。建設側はデジタルツインやスマート建設機械などを用いて施工の可視化と効率化、安全性を向上させ、商品側は低炭素遮陽、全屋浄水、スマートIoTシステムを導入し居住快適性と省エネを高めている。運営側はAI技術を用いて市場と顧客の分析を支援し、駐車場新分野を拡大し、基金を通じて資産の特許運営権を獲得し、精緻な運営で景気循環に抗う安定したキャッシュフローを掘り起こす。
「専門性を守り、革新で困難を打破し、協力で未来を創る。業界の持続的成長と善行を推進する」と楊劲は講演の締めくくりに呼びかけた。
责任编辑：張蓓 主編：張豫寧