問AI · 不動産の下落サイクルにおいて、紅星美凯龙は資産再評価を通じてどのように競争力を高めているのか？

出品 | 子弹财经

著者 | 白杨

編集 | 方芳

美術編集 | 倩倩

監査 | 颂文

3月31日、紅星美凯龙は2025年の年次報告書を発表した。報告期間中、同社は65.82億元の売上高を達成し、親会社に帰属する純利益は237.22億元の損失となった。主な原因は、投資用不動産の公正価値調整と関連資産の減損によるものである。

この点は以前の業績予告の論理と一致しているが、年次報告書はより明確な構造分解を示している：そのうち約234.42億元は投資用不動産の公正価値変動損失であり、典型的な非現金項目である。

この部分の要素を除外すれば、同社の経営は引き続き好調であることが見て取れる。2025年通年の営業キャッシュフロー純額は8.16億元に達し、2024年の2.16億元と比べて大幅に277.34％増加した。コア事業である家具ビジネスサービス部門の粗利益率は2ポイント上昇し、61.9％となった。

主業の「造血能力」はすでに明らかに回復している。建発（建発集团）の主導により、同社の財務構造と負債構造は段階的に改善されている。資産側の集中売却に伴い、経営側も顕著に安定し、財務の弾力性も継続的に強化されている。

1、資産の強化、主業の質の向上

投資用不動産の評価ロジックは本質的に「将来の賃料キャッシュフロー」の割引に基づいている。美凯龙にとって、過去数年の不動産の下落サイクルに伴い、住宅市場の不振により、自社の商業施設の評価額も下落した。

過去数年の不動産下落サイクルの中で、商業不動産の評価は全体的に圧迫されていたが、美凯龙はこのサイクルの中で一度に比較的十分な再評価を行った。結果として、この「水分排除」によって短期的には財務諸表に圧力がかかったものの、資産負債表はより現実に近づいた。

美凯龙が保有する不動産の多くは一・二線都市の中心地に位置し、典型的な重資産運営プラットフォームに属している。コア資産自体に構造的な変化はなく、帳簿価値の下方修正はサイクルの影響によるものである。

**今回の年次報告書から見ると、美凯龙の主業はすでに顕著に安定している。**2025年12月31日現在、同社の子会社74の自営商場と218の委託管理商場の平均賃貸率は2024年より向上している。特に、自営商場の平均賃貸率は2ポイント上昇し、85.0％に達した。

2、利便性・支援策と新業態の推進

過去2年間、家具消費と商戶経営は一般的に圧迫されていたが、紅星美凯龙は単に下流に圧力を転嫁するのではなく、段階的な割引、柔軟な賃貸契約、招商政策の調整を通じて、中小商戶に経営の緩衝空間を提供してきた。影響を受けやすいブランドに対しては、より長い調整期間と柔軟な協力方式を提供し、商場全体の運営安定性を確保している。

紅星美凯龙の商場は本質的に家具産業の重要なインフラであり、多くの中小商戶と地域雇用を支えている。**業界の低迷期には、商戶ネットワークとサービス能力を優先的に安定させることが、産業チェーンの回復基盤を保つのに役立つ。**この「サイクルの共同負担」の選択は、短期的な利益には反映されないかもしれないが、プラットフォーム型企業の長期的な競争力の重要な構成要素であり、紅星美凯龙が逆サイクルの中で責任意識を持つことを十分に示している。

**割引だけでなく、紅星美凯龙は積極的に新たな成長シナリオを模索している。**新エネルギー車、スマート家電、インテリアデザイン、ライフスタイルなどの新業態を導入し、家具売場は総合的な家居生活シーンへと進化している。これにより、消費者の滞留時間を延長し、客流構造を改善し、商戶の顧客獲得コストを削減し、従来の家具・建材商戶により安定した人流と転換をもたらしている。

年次報告書によると、2025年に美凯龙の電器館の運営面積は140.5万平方メートルに達し、面積比率は10.1％に上昇した。自動車販売面積は16万平方メートルから32万平方メートルに倍増し、全国46都市をカバーしている。

3、財務指標の改善と経営の転換点の出現

**まずキャッシュフローを見る。**2025年の通年営業キャッシュフロー純額は8.16億元に達し、前年比277.34％増加した。

キャッシュフロー純額だけを見ると、過去の複数四半期にわたる資金流出の状況は確かに厳しかったが、最近の数四半期では日常的な経営の止血と回復が見られ、特に最近の四半期では単一四半期の営業キャッシュフローがプラスになっている。

**次にコストと費用を見る。**建発グループの成熟した国資管理経験により、同社のコスト削減と効率化が全方位的に進んでいる。2025年の営業コスト、販売費、管理費はそれぞれ18.95％、18.59％、24.22％減少し、いずれも売上高の減少率を上回る改善を示している。

**純利益の状況は、**新たな公正価値変動損失を除けば、実質的に第三四半期以降、四半期ごとの非継続損益に近づき、黒字化またはわずかに黒字に近づいていると推測される。帳簿上の利益もそれほど悪くない。

**資金調達面も最適化が進む。**2025年の総合資金調達コスト率は2024年の5.1％から4.4％に改善し、利息費用は25.31億元から21.60億元に減少した。

さらに、2025年末時点で、美凯龙の支払手形と買掛金の合計規模は前年度比43.79％減少し、負債の縮小が続いている。

これらの指標を総合すると、紅星美凯龙の主業はすでに軌道に乗り、年次報告書の経営の転換点が徐々に形成されつつあることがわかる。

4、業界の調整の中での積極的な変革

「積極的な変革」は新経営陣が掲げたキーワードであり、前述のコスト削減と効率化、資産配置の最適化とともに、昨年9月に新たな五ヵ年戦略を発表し、今後の方向性として**「家具生活の新しい商業運営者」と「家具産業エコシステムサービス事業者」**を掲げている。

電子商取引の衝撃や業界サイクルの変動にもかかわらず、紅星美凯龙の主軸はやはり家具・建材であり、これは遺伝子の問題である。ただし、この主軸はアップグレードと代替が必要であり、今後の売場はより多様化、スマート化、若返りを図る。提供するのは単なる家具の購入ではなく、総合的な家居生活ソリューションと体験である。

例えば、今後は家具の主要品目の面積比率を70％未満に抑え、卓越した家具ビジネス運営能力を構築することや、若年層の嗜好に合わせてトレンド業態やデジタルマーケティングを導入し、サービス品質を向上させることなどが挙げられる。

（図 / 紅星美凯龙上海グローバル1号店Mega-E智電緑洲の実景写真）

**さらに、同社は産業チェーンの上下流資源の統合を推進し、エコシステム協働による事業価値の掘り起こしに注力している。**これは現在多くのインターネット大手がエコシステムを語るのに似ているが、紅星美凯龙のエコシステムはより実業とサービスに偏っている。

大株主の建发集团の協力を得て、不動産、サプライチェーン、プロパティ、リフォームなどの分野で連携を深めている。住宅購入とリフォームのセット販売や、家具販売とプロパティサービスの連携など、一連のワンストップサービスは顧客の粘着性と客単価の向上に寄与する見込みだ。建发房産と联发集团は不動産開発の経験が豊富であり、建発と美凯龙の協力により、土地取得や建設段階から家具の導入を考慮し、不動産と家具の事業連携と調和を実現できる。

現在、美凯龙は建发/联发の不動産エコシステムを通じて、20都市76物件にマーケティングの手を伸ばし、1.4万組以上の顧客を獲得し、約1.5億元の取引を直接促進している。これにより、「不動産＋家具」の流量ループを構築している。

また、美凯龙は第二の成長曲線も模索しており、サプライチェーン金融サービス、ブランド加盟展開、海外市場の開拓など、多くの可能性を持つ。まだ初期段階ではあるが、方向性は明確である：家居生活を軸に、付加価値サービスを提供していく。インテリアデザイン、スマートホーム、さらには自動車スーパーなど、既存の売場スペースと客流を活用できる分野で積極的に挑戦している。

伝統的な売場がシナリオ流量と産業チェーン資源を掌握するプラットフォーム企業へと進化すれば、その天井は過去よりも遥かに高くなる。今後は高品質な成長の新サイクルに入る可能性が十分にある。