AIに質問·万科の損失拡大の背後にある深層要因は何か？> 界面新闻記者 | 王妤涵 3月31日の夜、万科は2025年の年次報告書を公開した。財務報告によると、年間売上高は2334.3億元で前年同期比32.0％減少；純利益は-885.6億元で、損失額は78.98％拡大；契約販売額は1340.6億元で前年同期比45.5％減少；年間で11.7万戸超の住宅の引き渡しを完了した。年次報告書の「株主への手紙」において、万科の経営陣は次のように述べている：「2025年、当社は複数の要因が重なり合い、経営成績は株主の予想には遠く及ばず、2024年よりも損失額はさらに拡大した。これについて、当社の経営陣は株主の皆さまに心からお詫び申し上げる。」また、経営陣は「過去の『高負債・高回転・高レバレッジ』の成長モデルに伴う負担と問題の解消には時間が必要だ」とも述べている。業績は深刻な赤字に陥っているものの、過去一年間、万科はリスク解消に向けた取り組みを継続してきた。既存資源の活用、大型資産の取引、及び大株主の深鉄グループからの資金支援を通じて、万科は年間332.1億元の公開債務返済を完了し、貨物価値338.5億元を活用し、昨年11月以降は三件の公開債の期限延長協議を順次開始し、承認を得ている。### ****業績圧迫****収益構造を見ると、不動産開発事業は万科の中核部門であり、年間収入は1906.5億元で、前年同期比36.7％減少し、収益減少の主因となっている。全体の81.7％を占める。一方、物业サービスの収入は比較的堅調で、355.2億元を占め、7.2％増加、全体の15.2％を占める。販売面の圧力も顕著だ。2025年、万科は1025万平方メートルの販売面積を実現し、販売額は1340.6億元で、いずれも前年同期比40％超の減少となった。万科の財務概要 界面新闻スクリーンショットは財務報告原文から業績の赤字について、万科は財務報告で四つの理由を挙げている。一つは、不動産開発プロジェクトの決算規模が著しく縮小し、粗利益率も低水準にとどまっていること。決算利益は、2023年、2024年の販売プロジェクトと2025年に消化される既存在庫に対応しているが、これらのプロジェクトの地価取得コストは高く、販売状況も予想を下回っている。二つ目は、新たに信用減損と資産減損を計上したことだ。財務報告によると、2025年、万科は市場状況とプロジェクトの実情に基づき、在庫の減損準備を208.3億元新たに計上し、資産減損損失は合計219.3億元に達し、前年同期比205.9％増となった。減損の影響を除いても、年間を通じてかなりの規模の経営損失を記録している。三つ目は、一部の運営事業は減価償却後に全体として赤字となり、また一部の非中核事業の財務投資損失もあること。四つ目は、一部の大型資産取引や株式取引の価格が帳簿価額を下回っていることだ。### ****返済圧力は依然として残る****財務面では、2025年末時点で、万科の有利子負債は合計3584.8億元で、そのうち1年以内に満期を迎える有利子負債は1605.6億元、占比44.8％。現金及び現金同等物は672.4億元で、年初から減少している。純負債比率は123.5％に上昇し、2024年末より42.9ポイント増加、負債比率は76.9％。キャッシュフロー計算書を見ると、年間の営業活動による純キャッシュフローは-9.9億元、資金調達活動による純流出は249.2億元であり、万科は依然として流動性圧力に直面している。負債圧力に対し、万科の大株主である深圳地下鉄グループは引き続き重要な支援を行っている。財務報告によると、報告日までに深鉄グループは万科に対し、株主借入金を合計335.2億元提供しており、借入金利率や抵当率も市場の慣行を上回っている。特に注目すべきは、2025年11月以降、万科は「22万科MTN004」「22万科MTN005」の二つの中期債と、「H1万科02」（旧「21万科02」）の社債について順次期限延長協議を開始したことだ。報告書の公開日までに、これらの期限延長案は債券保有者の会議で承認された。これは万科の公開市場における債務管理の重要な転換点となる。投資家交流会において、万科の経営陣は現在の債務状況について次のように評価した。「多くの内外の要因の影響を受け、当社の経営状況は依然非常に厳しい。」経営陣は、歴史的に「高負債・高回転・高レバレッジ」の拡大の惰性から脱却できず、「投資の分散、多方面への過剰な拡大、資金調達への過度の依存」などの問題があり、現在のリスク解消には大きな課題があると認めている。2026年の返済計画について、万科は、年内に満期を迎える公開債は合計146.8億元であり、そのうち4月から7月にかけて返済のピーク期を迎え、約112.7億元の債務が集中していると明らかにした。万科は、「誠実かつ実務的な態度で債権者と密接にコミュニケーションをとり、理解・支援・寛容を引き続きお願いし、リスク解消のための時間と空間を与えてほしい」と述べている。大株主の支援に加え、万科は多様な方法で自助努力も進めている。資産の活用においては、2025年において大型資産取引を31件行い、オフィス、商業、アパートメント、ホテルなどの分野をカバーし、契約額は合計113億元、回収額は57.5億元に達した。既存資源の活用により、新たな生産能力と最適化を進めている。### ****事業運営は比較的堅調****伝統的な開発事業の減少と対比して、万科の運営サービス事業は成長を維持している。2025年、これらの事業の全体収入は580.1億元となり、全体に占める比率はさらに高まった。具体的には、万物雲は373.6億元の売上を達成（万科グループへのサービス収入を含む）、前年同期比2.5％増。報告期間中、万物雲は300以上の蝶城の効率化改造を完了し、AIスマート体の大規模適用により管理費用を10.1％削減した。長期賃貸アパート「泊寓」は27.02万室を運営し、19.78万室を開業、稼働率は95.4％。うち13.2万室は保障性賃貸住宅に含まれる。商業開発と運営では、印力が管理する商業プロジェクトの稼働率は94.5％、上海前湾印象城MEGAが順調に開業し、都市レベルの新たな標準となった。物流倉庫事業は、売上42.8億元（前年比8.0％増）、冷链の収入は25.5％増加。「当社の各運営サービス事業はすでに比較的独立し、規模とブランドの優位性を獲得している」と、経営陣は分析会議で述べた。また、資金調達面では、万科は年間で280億元の新規資金調達と再調達を行った（株主借入金を除く）。既存資金調達の総コストは3.02％で、前年末より85ポイント基準低下。しかしながら、在庫構造は依然として万科に圧力をかけている。2025年末時点で、万科の在庫額は3737.4億元、そのうち完成済みの開発商品（現物）は1144.5億元で、全体の30.6％を占める。### リスク解消と成長に焦点2026年に向けて、万科は年次報告書の中で「リスク解消」と「成長」の二つのテーマに集中すると表明した。一方では、都市と事業の集中を堅持し、将来性の乏しい、収益性の低い、過去の負担の重い都市や事業からの撤退を断固として進め、投資メカニズムを再編し、重点都市、コアセクター、優良商品に注力する。もう一方では、商品とサービスの能力向上を継続し、「良い住宅」の要求に応え、商品力、建設力、引き渡し力、サービス力を連携させる。同時に、事業モデルの革新を模索し、優良企業顧客に対して全サイクル・全チェーンの不動産運営サービスを提供する。技術の活用においては、AI技術を不動産開発・運営の各段階に全面的に推進し、会員システムや企業顧客システムの構築を加速させ、精密な顧客獲得を実現する計画だ。評価額向上に関する質問に対し、万科の経営陣は、2025年初から現在まで株価の動きは「確かに期待外れであり、投資家に理想的なリターンをもたらしていない」と正直に認めた。経営陣は、評価修復には債務解消、資産負債構造の最適化、開発事業の安定化、収益性の実質的改善が必要だと述べている。今後も、戦略と連動しない事業や資産の売却を推進し、キャッシュフローと資産負債構造の最適化を進めていく方針だ。
ヴァンコ2025年の売上高は2334億円、危機克服はまだ道半ば
AIに質問·万科の損失拡大の背後にある深層要因は何か？
3月31日の夜、万科は2025年の年次報告書を公開した。財務報告によると、年間売上高は2334.3億元で前年同期比32.0％減少；純利益は-885.6億元で、損失額は78.98％拡大；契約販売額は1340.6億元で前年同期比45.5％減少；年間で11.7万戸超の住宅の引き渡しを完了した。
年次報告書の「株主への手紙」において、万科の経営陣は次のように述べている：「2025年、当社は複数の要因が重なり合い、経営成績は株主の予想には遠く及ばず、2024年よりも損失額はさらに拡大した。これについて、当社の経営陣は株主の皆さまに心からお詫び申し上げる。」また、経営陣は「過去の『高負債・高回転・高レバレッジ』の成長モデルに伴う負担と問題の解消には時間が必要だ」とも述べている。
業績は深刻な赤字に陥っているものの、過去一年間、万科はリスク解消に向けた取り組みを継続してきた。既存資源の活用、大型資産の取引、及び大株主の深鉄グループからの資金支援を通じて、万科は年間332.1億元の公開債務返済を完了し、貨物価値338.5億元を活用し、昨年11月以降は三件の公開債の期限延長協議を順次開始し、承認を得ている。
業績圧迫
収益構造を見ると、不動産開発事業は万科の中核部門であり、年間収入は1906.5億元で、前年同期比36.7％減少し、収益減少の主因となっている。全体の81.7％を占める。一方、物业サービスの収入は比較的堅調で、355.2億元を占め、7.2％増加、全体の15.2％を占める。
販売面の圧力も顕著だ。2025年、万科は1025万平方メートルの販売面積を実現し、販売額は1340.6億元で、いずれも前年同期比40％超の減少となった。
万科の財務概要 界面新闻スクリーンショットは財務報告原文から
業績の赤字について、万科は財務報告で四つの理由を挙げている。一つは、不動産開発プロジェクトの決算規模が著しく縮小し、粗利益率も低水準にとどまっていること。決算利益は、2023年、2024年の販売プロジェクトと2025年に消化される既存在庫に対応しているが、これらのプロジェクトの地価取得コストは高く、販売状況も予想を下回っている。
二つ目は、新たに信用減損と資産減損を計上したことだ。財務報告によると、2025年、万科は市場状況とプロジェクトの実情に基づき、在庫の減損準備を208.3億元新たに計上し、資産減損損失は合計219.3億元に達し、前年同期比205.9％増となった。減損の影響を除いても、年間を通じてかなりの規模の経営損失を記録している。
三つ目は、一部の運営事業は減価償却後に全体として赤字となり、また一部の非中核事業の財務投資損失もあること。四つ目は、一部の大型資産取引や株式取引の価格が帳簿価額を下回っていることだ。
返済圧力は依然として残る
財務面では、2025年末時点で、万科の有利子負債は合計3584.8億元で、そのうち1年以内に満期を迎える有利子負債は1605.6億元、占比44.8％。現金及び現金同等物は672.4億元で、年初から減少している。純負債比率は123.5％に上昇し、2024年末より42.9ポイント増加、負債比率は76.9％。
キャッシュフロー計算書を見ると、年間の営業活動による純キャッシュフローは-9.9億元、資金調達活動による純流出は249.2億元であり、万科は依然として流動性圧力に直面している。
負債圧力に対し、万科の大株主である深圳地下鉄グループは引き続き重要な支援を行っている。財務報告によると、報告日までに深鉄グループは万科に対し、株主借入金を合計335.2億元提供しており、借入金利率や抵当率も市場の慣行を上回っている。
特に注目すべきは、2025年11月以降、万科は「22万科MTN004」「22万科MTN005」の二つの中期債と、「H1万科02」（旧「21万科02」）の社債について順次期限延長協議を開始したことだ。報告書の公開日までに、これらの期限延長案は債券保有者の会議で承認された。これは万科の公開市場における債務管理の重要な転換点となる。
投資家交流会において、万科の経営陣は現在の債務状況について次のように評価した。「多くの内外の要因の影響を受け、当社の経営状況は依然非常に厳しい。」経営陣は、歴史的に「高負債・高回転・高レバレッジ」の拡大の惰性から脱却できず、「投資の分散、多方面への過剰な拡大、資金調達への過度の依存」などの問題があり、現在のリスク解消には大きな課題があると認めている。
2026年の返済計画について、万科は、年内に満期を迎える公開債は合計146.8億元であり、そのうち4月から7月にかけて返済のピーク期を迎え、約112.7億元の債務が集中していると明らかにした。万科は、「誠実かつ実務的な態度で債権者と密接にコミュニケーションをとり、理解・支援・寛容を引き続きお願いし、リスク解消のための時間と空間を与えてほしい」と述べている。
大株主の支援に加え、万科は多様な方法で自助努力も進めている。資産の活用においては、2025年において大型資産取引を31件行い、オフィス、商業、アパートメント、ホテルなどの分野をカバーし、契約額は合計113億元、回収額は57.5億元に達した。既存資源の活用により、新たな生産能力と最適化を進めている。
事業運営は比較的堅調
伝統的な開発事業の減少と対比して、万科の運営サービス事業は成長を維持している。2025年、これらの事業の全体収入は580.1億元となり、全体に占める比率はさらに高まった。
具体的には、万物雲は373.6億元の売上を達成（万科グループへのサービス収入を含む）、前年同期比2.5％増。報告期間中、万物雲は300以上の蝶城の効率化改造を完了し、AIスマート体の大規模適用により管理費用を10.1％削減した。
長期賃貸アパート「泊寓」は27.02万室を運営し、19.78万室を開業、稼働率は95.4％。うち13.2万室は保障性賃貸住宅に含まれる。商業開発と運営では、印力が管理する商業プロジェクトの稼働率は94.5％、上海前湾印象城MEGAが順調に開業し、都市レベルの新たな標準となった。物流倉庫事業は、売上42.8億元（前年比8.0％増）、冷链の収入は25.5％増加。
「当社の各運営サービス事業はすでに比較的独立し、規模とブランドの優位性を獲得している」と、経営陣は分析会議で述べた。
また、資金調達面では、万科は年間で280億元の新規資金調達と再調達を行った（株主借入金を除く）。既存資金調達の総コストは3.02％で、前年末より85ポイント基準低下。
しかしながら、在庫構造は依然として万科に圧力をかけている。2025年末時点で、万科の在庫額は3737.4億元、そのうち完成済みの開発商品（現物）は1144.5億元で、全体の30.6％を占める。
リスク解消と成長に焦点
2026年に向けて、万科は年次報告書の中で「リスク解消」と「成長」の二つのテーマに集中すると表明した。一方では、都市と事業の集中を堅持し、将来性の乏しい、収益性の低い、過去の負担の重い都市や事業からの撤退を断固として進め、投資メカニズムを再編し、重点都市、コアセクター、優良商品に注力する。
もう一方では、商品とサービスの能力向上を継続し、「良い住宅」の要求に応え、商品力、建設力、引き渡し力、サービス力を連携させる。同時に、事業モデルの革新を模索し、優良企業顧客に対して全サイクル・全チェーンの不動産運営サービスを提供する。
技術の活用においては、AI技術を不動産開発・運営の各段階に全面的に推進し、会員システムや企業顧客システムの構築を加速させ、精密な顧客獲得を実現する計画だ。
評価額向上に関する質問に対し、万科の経営陣は、2025年初から現在まで株価の動きは「確かに期待外れであり、投資家に理想的なリターンをもたらしていない」と正直に認めた。
経営陣は、評価修復には債務解消、資産負債構造の最適化、開発事業の安定化、収益性の実質的改善が必要だと述べている。今後も、戦略と連動しない事業や資産の売却を推進し、キャッシュフローと資産負債構造の最適化を進めていく方針だ。