**元タイトル：**Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make - Bitwise Advisor - Jeff Park | E167
**放送日：**2026年4月16日
要点まとめ
Jeff Parkは経験豊富なマクロ戦略家であり、Bitwiseのアドバイザーでもある。彼は、現在の金融システムは若者にとって意味を失っており、特に住宅コストの高騰や人工知能が一世代の仕事を奪う可能性がある背景の中で、それを強く信じている。彼は、不動産は実際には価値が下がる資産であり、ビットコインは究極の資産避難所だと指摘する。さらに、人工知能の急速な発展が、世界規模の最大のビットコイン採用の波を引き起こすと予測している。
彼は、「占拠 AI (Occupy AI)」がZ世代とアルファ世代の重要な転換点になると提言する。この瞬間、両世代は、金融危機の際のミレニアル世代の「啓示の瞬間」のように、ビットコインの潜在性を発見するだろう。この過程を通じて、彼らはデジタル資産と投資の本質をより深く理解することになる。
対話Bitwiseアドバイザー：家を買うな、ビットコインを買え
整理 & 編訳：深潮TechFlow
**ゲスト：**Jeff Park、Bitwiseアドバイザー
司会者：Kevin Follonier
**ポッドキャスト源：**When Shift Happens
**元タイトル：**Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make - Bitwise Advisor - Jeff Park | E167
**放送日：**2026年4月16日
要点まとめ
Jeff Parkは経験豊富なマクロ戦略家であり、Bitwiseのアドバイザーでもある。彼は、現在の金融システムは若者にとって意味を失っており、特に住宅コストの高騰や人工知能が一世代の仕事を奪う可能性がある背景の中で、それを強く信じている。彼は、不動産は実際には価値が下がる資産であり、ビットコインは究極の資産避難所だと指摘する。さらに、人工知能の急速な発展が、世界規模の最大のビットコイン採用の波を引き起こすと予測している。
彼は、「占拠 AI (Occupy AI)」がZ世代とアルファ世代の重要な転換点になると提言する。この瞬間、両世代は、金融危機の際のミレニアル世代の「啓示の瞬間」のように、ビットコインの潜在性を発見するだろう。この過程を通じて、彼らはデジタル資産と投資の本質をより深く理解することになる。
また、Jeffは不動産のトークン化 (real estate tokenization) の可能性に非常に楽観的だ。彼は、トークン化は既存の金融システムを根本から変革し、一般人により公平な投資機会をもたらすと考えている。
この内容は、これらの重要な瞬間が私たちのデジタル資産と投資に対する理解にどのように影響し、将来的にどのような深遠な影響をもたらすかを探る。
素晴らしい見解の要約
不動産と富の真実について
AIと「占拠 AI (Occupy AI)」について
投資フレームワークと論理について
社会と未来について
Jeffの貨幣価値下落への早期接触
司会者 Kevin：あなたは以前、幼少期に貨幣の価値下落を早期に経験したとおっしゃっていました。詳しく教えてください。
Jeff Park：
私はアメリカと韓国の二国で育った。小学校の頃、一部の時間を韓国で過ごした。韓国で1997年のアジア通貨危機を経験した。その危機は世界を震撼させ、私の心に深い印象を残した。当時私は2、3年生だったが、国全体が奇妙な集団状態にあるのを感じ取った——上の階の人も下の階の人も、街の隣人も、皆が同じ愛国心に凝縮され、制御できない運命に直面している。非常に奇妙な感覚だった：**国家の主権通貨が価値を下げると、これほどまでに人々を団結させることができるのかと。**アメリカ人にとっての最も近い類推は9/11だ——国家の傷が左右上下のすべての人を結束させ、アメリカとは何か、何を代表するのかを考えさせた。通貨の価値下落も同じ凝集力を生む。
1997年の経験は大きな衝撃だったが、同時に一国の力も見えた——**主権危機に直面したときに人民を動員し、原則的に対処することの重要性だ。**もう一つ、鮮明に覚えているのは、韓国政府が国民に黄金を寄付させて国庫を充実させ、IMFの救済融資を返済しようとしたことだ。アメリカではIMFは中立的な機関のように見えるが、多くの新興市場ではIMFは政治色の強い言葉であり、疑念や軽蔑、さらには政治的陰謀の存在とみなされている。私はこの側面を早くから目の当たりにし、これらの経験が20年後に暗号通貨の道に進む伏線になったのかもしれない。
Jeff Parkは誰？
司会者 Kevin：では、あなたは誰ですか？
Jeff Park：
私はJeff Parkだが、ある意味、多くの力の交差点を代表しているとも思う。一方、私はアメリカで育った韓国系であり、東洋的思考の背景を持つため、東西の物語の橋渡し役になれる——グローバル化による繁栄と、それに伴う社会的緊張の両面だ。もう一つ、世代的な観点から言えば、私は2008年に職場に入り——卒業後の最初の仕事はモルガン・スタンレーで、まさに世界金融危機の最前線にいた。
しかし、それはすぐに、——この世界には本当に堅固なものは何もなく、学校で教わった多くのことはそれほど確固たるものではないと気づかせてくれた。謙虚さをもたらすと同時に、それを動力源にして自分の思考方法を築くこともできる。この経験は、私を一世代の縮図にした——金融危機の中で社会に出たミレニアル世代として、制度や仲介者に対する深い不信感を抱き、ソーシャルネットワークやさまざまな事業、生活のあらゆる面で、非管理型・自主的な解決策を渇望している。
アメリカの多様性は、なぜ利点と弱点の両方なのか
司会者 Kevin：幼少期に貨幣の価値下落を経験し、2008年に金融システムの幻想が崩壊したのを見た。今、私たちはニューヨーク——世界の金融の中心地にいる。物価は異常に高い。私はスイス出身でシンガポールに住んでいるが、どちらも高い場所だが、ここに来るとやはり異常に感じる。普通の人はどうやって生きていくのか、全く理解できない。これはあなたの幼少期の経験と関係しているが、今はもっと切実だ。何を見ているのか？どうすればいいのか？
Jeff Park：
アメリカの最大の強みは、多様性であり、それは最大の弱点でもある。これは東洋からの既知の攻撃ベクトルの一つだ……多様性はこの国を破壊するだろう。
この点は韓国と中国、韓国とアメリカの地政学的関係の中で常に潜在的に存在していたが、今やアメリカ国内の政治運動の中でも全面的に顕在化している。問題の核心は：人口構成がこれほど多様なとき、真の国家的結束を形成するのは非常に難しいということだ。韓国ではもっと単純で、我々は韓国人であり、共通の歴史的ルーツを持ち、植民地支配の苦難を経験してきた。これらの共通の苦難が結束のベクトルを与えている。一方、アメリカは歴史が非常に豊かで複雑であり、「皆が共に犠牲を払った」と感じられる明確な連結点を見つけるのは難しい。韓国には義務兵役制度があり、すべての男性が階層や教育レベルに関係なく兵役を義務付けられている。これが社会の均質性を生み出すのに大きく寄与している。イスラエルも同様だ。一方、アメリカでは、「何が皆の共通の経験か？」という問いがある。
この問いに答えるのは非常に難しい。アメリカの政治は左右、階級、年齢層の分裂線を引きがちだが、私はこれらはすべて回避のための干渉要素だと考える。
本当の核心は——若い世代間に国家的結束感が欠如していることだ。これこそ最も大切で、最も築きにくいものだ。
破綻した金融システムから何を見ているか
司会者 Kevin：現在の金融システムは何が問題なのか？
Jeff Park：
私たちは、完全に制御不能で崩壊寸前の金融システムのさまざまな兆候を見ている。人々は「K字型経済」と呼んで社会の現象を説明しようとする。
K字型経済とは、一部の人々は資産インフレにより巨大な経済繁栄を経験し、他の一部は下降の道をたどるというものだ。彼らにとっては衰退だ。仕事がなく、見つからない。両者の格差は拡大し続けている——これが「K字」の意味だ。上の線は上昇し、下の線は下降する。
「K型システム」が不動産市場にどう現れるか
Jeff Park：
ニューヨークの不動産資産を通じてそれを見ることができる。驚くかもしれないが、過去10年の平均住宅価格は実は横ばいであり、上昇していない。多くの人は、ニューヨークの不動産が信じられないほど繁栄したと考えるが、実際には高層ビルや摩天楼、そして中国やロシアの資本が住宅開発に流入した報道に影響されているだけだ。
しかし、それも間違いではない。
**我々が不動産で見ているのも、K字経済の一面だ。資産としての需要に追われている超豪華ユニットは好調だ。**これらは実際に住むためではなく、資産として保有され、富を保存するためのものだ。もし2000万ドルのペントハウスを買い、7年前に購入したものが今では3000万ドルになっているなら、利益を得ていることになる。
しかし、普通の住宅——家族を養い、都市に何らかの生産的経済的貢献をするための住宅——の価格は、実際には下落または横ばいだ。
マンハッタンには「豪宅税」があり、販売価格が100万ドルを超えると課税されるが、今日のニューヨークでは100万ドルでスタジオしか買えない。これは約40年前に導入されたもので、その当時は100万ドルのマンションは確かに贅沢だった。インフレと連動していないため、政府はインフレ調整をしない。
そのため、二次市場の取引のほとんどはこの豪宅税の対象となる。
都市経済に貢献する住宅の価格はむしろ下落または横ばいだ。ニューヨークは逆説的な都市だ。二つの人生の物語が同じ場所で展開している。シンガポールやスイスから来ると、経験はまったく異なる。これらすべては、資産不足の症状だと私は考える。
不動産の問題は新しいものではない。資本主義の衰退を語るとき、多くは土地の希少性に矛先を向ける。土地は希少であり、物理的空間に基づくコミュニティも希少だ。
マンハッタンの不動産が高価なのは、商業の発展した場所や人と人が近接する場所で働きたいからだ。
これらの社会的要素を重ねると、土地の価値は歴史的な水準を超えて高まる。人類文明は何度もこの状況を経験している：
ある場所で活動の中心が解放されると、土地は繁栄する。
アメリカの問題は、世界の金融システムを運営する巨大な特権を持っていることだ。
ドルはアメリカの最大の輸出品だと言われるが、それにはコストも伴う。
そのコストは、オフショア資金が最終的に流入し、アメリカ資産に投資しなければならないことだ。
これが貿易赤字と資本収支の黒字の関係だ。
アメリカが貿易赤字を維持したいなら、定義上、オフショア資本の流入を継続的に必要とする。
これがドルの仕組みだ。
本質的に、アメリカ資産のための市場を作り出しているのだ。
オフショア投資家は、資金を置く場所が必要であり、それが非常に難しい環境を生み出している。
その市場は、私やあなたがニューヨークに住んでいるかどうか、経済に貢献しているかどうかとは関係ない。
それは、私たちの居住コスト構造に基づく価格設定ではなく、アメリカ資産を主権的なストアドバリューとして評価しているのだ。
不動産市場に異なる動機が存在すれば、価格設定の問題が生じる。
新しい不動産投資家はどう考えるべきか
司会者 Kevin：30歳や35歳で、少し貯金があり、合理的な投資をしたいと考える人はどう考えればいいのか？彼はニューヨークのワンルームの頭金に届くかもしれないが、あなたは100万ドルのワンルームしか買えないと言う。理論上、100万ドルは希少で豪華なはずだが、実際には200万ドルのペントハウスを買う必要があると言う。
私たちの親世代が言った「家を買う、土地を買う」という道は、今の世代には通用するのか？
Jeff Park：
不動産は良い例だ。私たちが本当に反省すべきなのは、住宅価格の上昇ではなく、ドルの価値が下がっていることだ。
本質的に、住宅は維持管理が必要な資本支出だ——壊れるから修繕が必要で、住宅ローン税、固定資産税、メンテナンス費用がかかる。
住宅を買った後も、多くの資本投入を継続しなければならない。
住宅は金に変わるわけではなく、むしろ絶えず価値が下がる資産だ。修繕し続ける必要があるからだ。
実際、アメリカの税法には、住宅は長期間にわたり価値が下がると明記されており、20〜30年の減価償却を申告できる。
我々はすでに、住宅は減価償却資産だと知っている。
では、なぜ価格は上昇し続けるのか？
まず第一に、ドルが絶えず価値を下げているからだ。次に、
人々は住宅を主要な貯蓄手段としている。
なぜなら、経済の生産性に錨を下ろすからだ——例えば、良い学校に子供を通わせたい場合、公立学校は学区制であり、多額の固定資産税を払わなければならない。
だから、住宅所有権には多くの社会的機能が結びついており、これらの機能が住宅価格をインフレに追随させ続けている。
問題は二つの次元から来る：
一つは人口構造、もう一つは流動性の変換そのものだ。
アメリカの市場を見ると、今年の住宅ローン申請者の平均年齢は59歳だ——これは警戒すべき数字だ。
59歳の人は、最初の住宅を買うのではなく、2軒目、3軒目、4軒目を買っている。
そして、その人々は、あなたが言う25歳の若者と直接競争している。
我々が住宅分野で直面している問題は、非常に特殊な世代間の問題だ。
住宅は富の貯蔵手段としての役割と、家庭が本当に定住し、次世代を育てる社会的ニーズは、完全に対立している。
多くの若者は、住宅購入がまったく手の届かないものになっている。
もう一つの資本コントロールの次元は、ニューヨークの税金が高すぎてテキサスのオースティンに移る人が増えていることだ。
しかし、その結果、オースティンの地元民も不満だ。彼らの住宅価格はニューヨークの経済基準に再錨されており、地元の市場ではなくなっている——これも新たな負担可能性の危機を生む。
これは資本コントロールの問題であり、世代間の流動性変換の問題でもある。
これら二つの次元は、政策立案者が調整できるレバーだ。
アメリカは50年ローンを提案したこともあるが、これは流動性の変換の問題の一端にすぎない——
最大の問題は、若者が住宅を買えないことだ。
司会者 Kevin：合理的な普通の男性の視点から言えば、数年働き、彼女と結婚し、子供を持つと、ほぼ確実に住宅が必要になる。でも、良い投資でもあることを望む。長年の給料と努力を投じてきたからだ。今、あなたは、多くのこの種の投資は良い投資ではなく、むしろ悪い投資だと教える。もし私が30歳や35歳で、10万、20万、50万ドルの貯金があり、住宅ローンを申請できるとして、どうすればいいのか？
Jeff Park：
それが問題だ。私はよく、ニューヨークに来る人に言うのは、実はニューヨークは賃貸市場だと。
賃貸の方が経済的に合理的だ。
なぜなら、自分の持ち家を持つと、税金、公共料金、メンテナンス費、住宅ローン保険、財産保険を支払う必要があり、これらが最終的に収益を食いつぶし、資本化率は2％未満、幸運なら2％、時には1％未満になる。
むしろ、そのお金を貨幣市場ファンドに入れた方が良い。
若者にとっては、少なくともニューヨークでは、賃貸が経済的に正しい選択だ。
ただし、家庭を持つと考え方は変わる。
子供ができたら、安定性がより重要になる——どの学校に通わせるか、今後15年間の生活をどう計画するか、その安心感と確実性に対してプレミアムを払う必要がある。
だから、家を買うのは、価格が上がるからではなく、家庭を築き、安定した社会的セーフティネットが必要だからだ。
これが、若い人たちが子供を持ちたがらなくなる理由の一つだ。
経済的には、永遠に賃貸の方が最適解——子供を持つ必要が出てくるまでは。
子供を持つと、賃貸はできなくなる。
この循環は断たれる。
子供を持たないか、子供を持つがプレッシャーに耐えられないかのどちらかだ。
もう一つよく聞く選択肢は、先代が亡くなるのを待ち、資産を相続することだ。
これはアジアでは一般的で、日本では特に深刻だ。韓国でも似た問題があり、多くの富はベビーブーマー世代に集中している。
これらの富は最終的に次世代に渡るが、時間差がある。
彼らは長生きし、ミレニアル世代は成長し続けるが、資産の価格は下がらない。
この時間差が、若者と高齢者の間に巨大な摩擦を生む。
人々は現在の住宅投資危機にどう対処すべきか
司会者 Kevin：だから、私は60、70歳の親が残した不動産を待つか、他の道を探すしかない。25歳、30歳、35歳の人は、他に何か方法はあるのか？
Jeff Park：
あります。
今、実は不動産よりも良い資産保存手段が存在する。それは、維持不要、物理的スペース不要、修繕不要、毎年課税されない、政府に没収されるリスクもない——それがビットコインだ。
ビットコインは、私にとって非常に重要だ。それは、住宅の圧力点を直接緩和するからだ。
つまり、過去にニューヨークで4千万ドルのペントハウスを買った人は、富を保存し、5千万ドルを動かす必要があった。
しかし、歴史的に、彼は簡単に5千万ドルを動かす方法を知らなかった。
今や、直接ビットコインを買うことができる。
これには年間のサービス税や徴用の心配も不要だ。
理論的には、アメリカの財産権にはさまざまな可能性があり、もしある日、あなたがリストに載るべきだと判断されたら、資産は没収されるかもしれない。
ビットコインは、その心配を避ける手段だ。
これにより、その資金は不動産から流れなくなる。
もしこれらの資金が不動産から流出すれば、不動産需要曲線はリセットされ、価格は下落し、若者は住宅を買えるようになる。
もちろん、住宅価格の上昇を維持しようとする巨大な政治的仕組みも存在する。
住宅所有は富をもたらし、アメリカンドリームの社会契約の基盤だ。
しかし、ビットコインはこの根本的な構造に挑戦している。
これが、ビットコイン普及の最大の試金石だと私は考える。
より多くの人がビットコインを、他の資産と比較した主要な貯蓄源とみなすようになれば、同じ結論に至るだろう：
これは社会全体にとって二重の利益だ。
短期的には価格下落の痛みがあるかもしれないが、資産の保存手段としては、より効率的であり、現行の財産制度よりも差別性が少ない。
住宅価格上昇の理由は、根本的に住宅自体の価値が高まったからではなく、ドルが絶えず価値を下げているからだ。そして、人類はより生産性の高い場所に集まる傾向がある——資本主義の自然法則だ。もし輸出がなければ、この緊張は最終的に破綻する。
私たちはすでにニューヨークでそれを見ている——この資本主義の灯台が、左派色の濃い市長の登場によって、予想外の展開を迎えている。
知的投資家フレームワークの解説
司会者 Kevin：あなたの書いた記事——『賢明な投資家の没落とイデオロギー投資家の台頭』について話そう。賢明な投資家とは何か？なぜ彼らは没落したのか？
Jeff Park：
「賢明な投資家」は、ウォーレン・バフェットやベンジャミン・グレアムの投資手法を表すフレームワークだ。
価値投資について語るとき、過去には非常に具体的な意味合いがあった：
キャッシュフローに対して割安な株を買う、低い取引倍率の株を買う、配当を重視し、再投資は二の次。
要約すると、「安い」ことだ。
私の主張は、この時代はすでに終わっており、かなり前から終わっている——
なぜなら、今日最もパフォーマンスの良い資産を見ると、「安さ」が良いリターンをもたらしていないからだ。
実際に良いパフォーマンスを示しているのは、希少性のある資産、例えば私が言った高級住宅のようなものだ。
賢明な投資家のフレームは、多くの学校で教えられる仮定に基づいているが、私はこれらの仮定は今や完全に崩壊していると考える。
その一つの核心仮定は：
すべての資産は無リスク金利で評価されるべきだ。
無リスク金利は国債の利回りだ——これがすべての評価モデルの基礎であり、資本資産評価モデル（CAPM）、割引キャッシュフロー（DCF）、株式リスクプレミアムの土台だ。
しかし、私たちの無リスク利率に対する認識は変わりつつあり、これが60/40ポートフォリオの有効性低下の一因だ。
アメリカ国債と株式の相関性が高まっているのは、「無リスク」という根本的な概念が挑戦されているからだ。
なぜか？アメリカの信用格付けが挑戦されているからだ。
「無リスク金利がすべて