深掘万科年報：重組、上市和國家隊的3個信號

AIに質問 · 万科の債務延長計画において60％部分の返済にどのような不確実性があるか？

出典 | 凤凰网风财讯

著者 | 王婷婷W=T=T

3月31日、万科Aは2025年の年度財務報告を発表した。

年次報告書の公開前に、境界管理、退職金、制限、告発、調査、株価下落……情報は次々と出てきたが、どれも確定的ではなかった。

そのため、外部からは今回の年次報告と経営陣の対応に対して非常に関心が寄せられている。

しかし実際には、皆「待っている」状態だ。

再編を待つ：プレッシャーは変動するのか？

債務再編計画は、最も早く結果を待てる可能性があるものであり、結局のところ万科が実質的な違約を構成するかどうかに関わる。

年次報告によると、現在万科の公開債務3件（22万科MTN004、22万科MTN005、H1万科02）はすでに延長協議を開始し、議決も通った。計画は40％の一括支払い（2026年1月に集中返済）と60％の1年延長だ。

40％の一括支払いは、既に再編計画を示している不動産企業の中ではほぼ最高水準だ。この一歩から、上層部が深鉄（深圳地铁集团）からの「支援」姿勢を示していることが見て取れる。

しかし、60％が本当に1年延長して支払われるのか？多くの人は確信を持てず、債権者の中には「延長や再延長のための戦闘準備をすでに整えている」と直言する者もいる。

今年中に万科の期限付き債券はかなり多く、11本のうち4本はわずか1〜3ヶ月の期限しかない。

“次に、万科の4月〜7月の公開債券の返済圧力は非常に顕著になるだろう。” 万科の経営陣は業績説明会で率直に述べた。現在の経営状況は依然として非常に厳しい。各方面に理解と支援、包容を引き続き求め、リスク解消のための時間と空間を提供してほしいと訴えた。会社は積極的に長期的な債務解決策を模索している。

万科は報告書の中で、「延長協議」「再融資」「資産取引」「資源交換」などの方法を通じて流動性圧力を解消すると明言している。

また、報告期間中に万科は約332.1億元の公開債務を返済し、31のプロジェクトの大規模資産取引（取引額113億元）を推進し、債務再編の一環として行った。

さらに、万科は自発的に連合信用評価機関による主体および複数の債券の信用格付けを停止し、資金調達構造の調整と市場コミュニケーション戦略を展開し、債務再編の余地を作り出している。

資金援助を待つ：

国家隊の株主は万科にどれだけの「資金供給」をもたらすか？

年次報告によると、昨年、2つの「国家隊」が万科の上位10流通株主に登場し、総保有株数は3.18億株、流通株比率は3.27％だった。

具体的には、中央汇金资产管理有限责任公司と中国证券金融股份有限公司がそれぞれ18547.82万株、13266.94万株を保有し、連続30四半期にわたり万科株を保有している。深鉄グループの保有比率も安定している。

3月31日、万科Aはまた公告を出し、株主総会に対して最高584.5億元の外部資金援助の承認を求めた。

不動産開発は多くの場合、プロジェクト会社モデルを採用しているため、各株主は原則として持ち株比率に応じてプロジェクト会社に資金を提供する必要がある。万科のこの措置は、プロジェクト会社の運営と発展に必要な資金を解決し、資金の効率的な使用を促進するためだ。

見て取れるのは、万科の経営陣は引き続き「上から下へ」資金支援を実現させるために努力していることだ。万科はまた、大株主の深鉄グループが市場化・法治化の手段を通じて支援を行い、累計で335.2億元の株主借入を提供し、リスクの適切な処理を支援しているとも述べている。

「資金供給」だけでなく、万科は積極的に「縮小」も進めている。

一方では、雪氷事業の売却を完了し、事業ポートフォリオの収束を推進し、非コア事業の秩序ある売却も進めている。もう一方では、潜在力の低い都市からの撤退を断行し、コア都市の高潜在力セクターに集中している。さらに、人員と管理面でもコスト削減と効率化を継続している。

年次報告は、「万科は2025年に開発事業の売上高を1340.6億元に達し、11.7万戸の住宅を期日通りに高品質で引き渡す。2026年も引き続きコア事業に集中し、引き渡しを全力で行う」と述べている。これらの目標達成は難しくないと信じている。

上場を待つ：Prologisはどれだけの「想像力」をもたらすか？

経営面では、上述の万科の経営陣が述べたように、「状況は厳しい。」

報告期末時点で、万科の2025年の営業収入は2,334.33億元で前年同期比31.98％減少。純損失は739.24億元で、前年同期比56.66％縮小した。これは主に不動産開発事業の決算収入の減少によるもので、物业サービスなどの経営収入は比較的安定している。

また、信用減損による大きな影響もあり、2025年に万科は481.4億元の信用減損を計上し、前年同期比で倍増した。これは、売掛金や在庫の減損引当金の増加によるものであり、資産の縮小を計上しないわけにはいかない。短期的な痛みを避けられない。

幸いにも、万科の物管、商業、物流、アパートメントなどの所有型資産は引き続き収益を生み出し、31件の大規模資産取引による約113億元の資金回収も進み、構造最適化の効果を加速させている。

実際、「非不動産事業」は万科にとって大きな想像の余地をもたらす。中でも、普洛斯（Prologis）は最もホットな例だ。

報道によると、国際物流大手の「普洛斯」は2026年に香港株式市場に上場予定で、予想時価総額は1800億〜2200億元とされる。万科は引き続き普洛斯の21.4％の株式を保有しており、単一最大株主だ。これにより、普洛斯の上場株式の価値は385億〜470億元に達する可能性がある。

香港株上場後、主要株主は通常6〜12ヶ月のロックアップ期間があり、短期的には大規模な売却は難しいが、もし普洛斯が本当に上場すれば、万科にとっても一定の価値増加や正の誘導効果が期待できる。

ただし、普洛斯の上場は依然として大きな未知数だ。普洛斯の資金調達や退出手段の拡大、帳簿上の価値の実現が可能かどうかは不明だ。

もう一つの視点から見ると、普洛斯が上場しなくても、物流、データセンター、新エネルギー、万纬物流、産業園区、商業不動産との連動を深め、「開発・運営・資産管理」の融合を加速させれば、万科の多角化事業はさらなる成長の可能性をもたらすかもしれない。

結局のところ、不動産の「ストック時代」において、所有型の経営事業は不動産企業が深掘りすべき重要な領域であり、将来の期待を担う重要な分野であることに変わりはない。

出典：风财讯