だから、住宅投資についての話ですが、ほとんどの人はただホームビルダー株を買えばいいと思っています。でも、それは表面をなぞっているだけです。確かにホームビルダーはいますが、住宅関連REITや住宅に隣接するビジネスの世界もあり、セクターが盛り上がるときに大きく恩恵を受けるのです。ホームデポやロウズはその完璧な例です。これらの小売業者は、住宅市場が強いときに絶好調です。

その時期の大手プレイヤーを見ると、ホームデポは圧倒的に支配していました。北米全体で2億4千万平方フィート以上の小売スペースを持ち、年間売上高は$108 十億ドルを超え、彼らは単なる最大の住宅株ではなく、別格の存在でした。彼らは、請負業者と消費者の両方にサービスを提供し、さらにeコマースの面でも他の小売業者よりはるかに上手くやり遂げていたため、圧倒的な優位性を持っていました。ロウズは約$71 十億ドルの売上高で2番手を走っていましたが、オンライン成長や在庫管理ではホームデポに比べて苦戦していました。

一方、REITの側面は本当に面白くなってきました。アバロンベイとエクイティ・レジデンシャルはほぼ互角で、どちらも高級アパートメント市場に集中していました。ただし、戦略は異なり、アバロンベイは開発に積極的で、エクイティは買収に重点を置いていました。エセックス・プロパティ・トラストも注目すべき存在で、西海岸の市場に特化し、驚異的なリターンを出していました。IPO以来、総リターンは4,681％にも達しています。これは忘れられないパフォーマンスです。

ミッドアメリカ・アパートメンツは全く異なるアプローチを取り、サンベルト地域の手頃な価格帯の市場をターゲットにしました。そこでは家賃が高級市場の半分程度で、その戦略は20年以上にわたり年率15％のリターンをもたらしました。

ホームビルダーの側では、D.R.ホートンが販売台数でリーダー格でした。年間53,000戸以上を販売し、圧倒的な規模を誇っていました。一方、レナーは高価格帯のプレミアムセグメントを狙い、より高額な住宅を提供していました。両者とも、当時は資材コストや上昇する住宅ローン金利の逆風に直面していました。

一戸建て賃貸のプレイも興味深かったです。インビテーション・ホームズは、その規模で唯一のREITで、8万戸以上の一戸建てを所有していました。彼らには大きなアドバンテージがありました。彼らの市場では、賃貸の方が購入よりもずっと安いため、安定した需要を生み出していたのです。

私がこの時代の住宅株を研究して最も面白いと感じるのは、大手プレイヤーが持つ実質的な構造的優位性です。効率性の高さ、資金調達の柔軟性、認知されたブランド力などです。でも、それは小規模なプレイヤーがうまく実行すれば、アウトパフォームできないわけではありません。賢い戦略は、まず確立された名前で基盤を築き、その後に高成長の機会を重ねていくことです。

住宅セクターは常に経済全体の動きを反映しています。これらの異なるプレイを理解すること—ビッグボックス小売業者、アパートREIT、ホームビルダーなど—は、単に一つの住宅株を選ぶよりもはるかに明確な全体像を提供します。不動産や建設関連資産へのエクスポージャーを考えるなら、これらの異なるセグメントがどのように連携しているかを理解する価値があります。

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