暗号通貨界であまり語られないことの一つですが、実は代替資金調達を考えるときにかなり重要な話です — 購入資金の住宅ローンです。従来の貸し手があなたの申請を拒否したときに何が起こるのか疑問に思ったことがあれば、これが不動産所有者がそれを回避する一つの方法です。

基本的に、購入資金の住宅ローンは、物件の売主があなたの貸し手になることです。銀行は関与せず、信用スコアを審査する審査部門もありません。売主と買主は直接交渉し、頭金、金利、ローン期間、手数料について合意します。あなたは毎月、償却スケジュールに基づいて売主に直接支払いを行います。そこでは、毎月の支払いのうちいくらが元本に、いくらが利息に充てられるかが分かります。

なぜこれを行うのか？通常、信用問題や高い債務比率、または従来の頭金を用意できない場合です。クロージング時に売主は権利証をあなたに移しますが、完全に返済するまで抵当権は保持されます。

具体的な例を見てみましょう。例えば、誰かが80,000ドルの物件を買いたいが、通常の方法では資格を得られないとします。彼らは所有者に近づき、購入資金の住宅ローン取引を提案します。彼らは25,000ドルの頭金を提供し、所有者は残りの55,000ドルを7％の利率で5年間融資することに同意します。これは20年の償却期間で計算されます。つまり、5年間一定の毎月支払いを行い、その間に固定資産税や保険料も別途支払います。そして5年後には、約47,000ドルのバルーン支払いがあり、それでローンは完済となります。

この仕組みには実はいくつかのバリエーションがあります。土地契約では、売主が直接不動産購入を融資します。リース・トゥ・オウンは、賃借人に後で買う選択肢を与え、賃料の一部を頭金に充てる仕組みです。リース・プ purchase契約は、リース終了前に実際に購入を完了させる必要があります。また、金利が上昇した場合には、売主の既存の住宅ローンを引き継ぐことも可能です。FHA、USDA、VAローンはしばしば引き継ぎ可能です。プライベートレンダーからのハードマネーローンも選択肢ですが、こちらは金利が非常に高くなる傾向があります。

もちろん、トレードオフもあります。良い点は、従来の貸し手が断った場合でも融資を受けられることです。クロージングはより早く進み、審査の手間を省けます。クロージングコストも大幅に削減されます。あなたと売主は交渉の余地も多く持てます。

しかし、欠点もあります。金利は通常、従来の住宅ローンより高くなります。最後にはバルーン支払いが待っていることがほとんどです。信用があまり良くない場合、売主は拒否するかもしれません。また、一部の住宅ローンには「売却時一括返済条項」があり、この仕組みを完全に阻止することもあります。

これは、従来のシステムに入れない人々にとって正当な回避策ですが、コストや義務について十分理解した上で利用する必要があります。