AIに問う・万科の引き渡し確保策は不動産市場の信頼をどう安定させるか？ **出品｜中訪網****監修｜李晓燕**3月31日、万科は2025年度の業績報告を発表し、業界の深刻な調整と過去の負担が重なる二重の圧力の下、挑戦に満ちたが粘り強さも残る成績表を示した。データの背後には、業界サイクルの下落による必然的な痛みだけでなく、万科が問題に直面し、積極的に自己改革を行い、民生と経営の安定を全力で守る責任感も映し出されている。巨額の損失と債務圧力の表面の下、30年以上の風雨を経験したリーディング企業であるこの不動産大手は、断固たる決意で改革を推進し、危機の中で基盤を固め、転換の中で新生を模索している。2025年、万科の営業収入は2334.3億元に達し、上場会社の株主に帰属する純損失は885.56億元となり、2024年と比べて損失幅が拡大した。業界の視点から見ると、この結果は万科だけのケースではなく、不動産業界が高速拡大から高品質な発展へと転換する過程で、リーディング企業が先行して過去のリスクを清算し、圧力を解放した集中した表れである。2年間で千億元超の損失を出したのは、過去の業界の上昇期における積極的な投資、高値での土地取得、過剰な拡大の総括と集中消化の一環であり、企業が従来の依存路線から脱却し、軽装備で進むための必須段階だ。今回の損失の核心は、資産減損と信用減損の計上にあり、年間合計は561億元超に達し、総損失の約6割を占める。その中で、在庫の値下げ準備金は、佛山、広州、深センなどの早期高値取得プロジェクトを主な対象とし、不動産市況の下落と価格の合理化を背景に、積極的に既存資産の価値再評価を行い、過去の問題を十分に露呈させた。隠さず遅らせず、管理層の誠実さと徹底的な改善意欲を示している。リスクを隠蔽し、清算を遅らせる一部企業と異なり、万科は一度に「財務大掃除」を行い、過去の負担を十分に解放し、その後の軽装備での前進と健全な経営回復の条件を整えた。この積極的な責任感は、長期的な価値修復の重要な基盤となる。注目すべきは、巨額の損失に直面しても、万科は経営の基本を守り続けている点だ。2025年の売上高は1340.6億元であり、業界の深刻な調整期にもかかわらず、千億元規模を維持し、業界第一梯隊に位置している。年間18の新規プロジェクトはすべて目標を超過達成し、全体の販売回転率は60％に達し、上海や成都などの主要都市のプロジェクトは80％超の販売率を示し、製品力とブランド力が依然として市場から認められていることを証明している。同時に、万物雲、長期賃貸アパート、物流など多角的な事業も堅調に展開し、年間の経営サービス収入は580.1億元に達し、安定したキャッシュフローの重要な支えとなっている。その中で、万物雲の収益は373.6億元、万纬物流の冷链収入は25％超の増加を示し、多角的事業のサイクルを越える粘り強さを示している。業界リスクが頻発し、多くの地域で不動産企業の引き渡し困難が続く中、万科は「引き渡しの確保」を最優先の民生責任と経営の底線と位置付け、実際の行動で購入者の権益を守り、業界の信頼を安定させている。2025年、資金、施工、サプライチェーンなど多重の課題を克服し、年間で234のプロジェクト、494のバッチ、11.7万戸の引き渡しを実現し、そのうち1.7万戸は30日前倒しで引き渡し、73のバッチは「待たずに引き渡し」を完了し、37のプロジェクトは業界の品質引き渡しの模範となった。引き渡しの質と効率を保障するため、万科は「見える家」工事現場公開活動を革新し、年間1500回超を実施、2.8万戸のオーナーを招待して現地訪問を促進し、360度カメラやドローン巡回などの技術を用いて「クラウド監督」を実現し、引き渡し過程の透明性と可視化を図っている。同時に、「引き渡し即証明」サービスを推進し、引き渡しと証明の全工程を連携させ、オーナーの後顧の憂いを解消している。一部のプロジェクトでは、「引き渡し促進販売」の良循環を形成し、安定した引き渡しの評判をもとに販売と回転を促進し、市場の低迷期においても独自の競争優位を築いている。引き渡しの確保は企業責任であると同時に、業界と民生の安定の鍵となる措置だ。リーディング企業として、万科は自らのプレッシャーの中でも10万戸超の引き渡しを質・量ともに完遂し、数十万家庭の居住権益を守るとともに、「リスクコントロールと安心引き渡し」のモデルを業界に示し、市場の不安を和らげ、不動産業界のリスク解消のための安定した環境を作り出している。この困難の中で約束を守り、社会的責任を果たす姿勢は、万科のサイクルを乗り越える重要な底力となっている。市場の債務と流動性圧力に直面し、万科は大株主の深圳地鉄グループの全面支援のもと、積極的に行動し、多角的な措置を講じている。債務の解消は段階的に進展し、市場信用の維持に努めている。2025年以来、累計で332億元の公開債務返済を完了し、市場信用の基本盤を守っている。2026年の新年早々、債務再編は加速している。1月には国内債券3本の期限延長を成功させ、合計68億元を調整し、「段階的償還」「少額優先」などの方案で各方面の要望を調整し、債権者の高い賛同を得た。同時に、深鉄グループは引き続き強力に支援し、これまでに338億元超の低コスト株主借入を提供、2026年1月には23.6億元の特別借入も行い、金利はわずか2.34％と低水準だ。これらの資金は公開債務の返済に充てられる。国資の継続的な注入は、短期的なキャッシュフロー圧力を緩和し、支持の意思を伝えるとともに、債権者と市場の信頼を安定させている。2026年4月から7月にかけて集中して到来する112.7億元の債務について、万科は詳細な償還計画を策定し、債権者と積極的に交渉を進めている。長期債務のリストラクチャリング案は公式には未発表だが、長期的な解決策を模索し、債務期限の延長や償還計画の最適化を通じて経営修復の時間を稼ぐ意向を示している。同時に、既存資産の活用も進めており、2025年には338億元の資産を活用し、31の大型取引を完了、合計113億元の取引を実現している。資産の最適化による資金回収と負債構造の改善を図っている。財務データを見ると、短期的な返済圧力は大きいものの、流動性の枯渇には陥っていない。2025年末時点で貨幣資金は672.4億元に達し、営業活動のキャッシュフローは黒字化している。大株主の支援と資産の活用により、債務解消の堅実な保障となっている。さらに、万科は常に債権者と誠実にコミュニケーションを取り、市場化・法治化の原則に則って債務再編を進めており、各方面の理解と支援を得て、リスク解消の良好な外部環境を築いている。業績と債務調整に伴い、万科は史上最も徹底的な内部改革とガバナンスの整備を開始し、過去の問題を正面から見つめ直し、管理体制を再構築している。一方、追責と責任追及の仕組みを全面的に導入し、過去の投資ミスや経営管理の問題に対して、前任のコア管理チームの報酬回収や責任追及を行い、グループの幹部や地域責任者、前役員までを対象とする。これにより、「責任と権限の対等、失責には厳正に対処する」という明確な姿勢を示している。また、大胆な組織改革も進めており、従来の「グループ-地域-都市」の三層構造を「グループ-都市」の二層に圧縮し、権限を本社に集約、管理層を簡素化して意思決定の効率化を図っている。同時に、コスト削減と効率向上も推進し、2025年には開発事業の人件費と運営コストを前年比18％超削減、万物雲はAI技術の導入により管理費を10.1％削減し、連続2年のコスト削減を実現している。事業面では、「縮小集中」戦略を堅持し、コア都市と優良プロジェクトに集中し、非コア事業や低効率資産の売却を進めている。氷雪事業などの一部からの撤退も完了し、今後は開発、物业、長期賃貸、物流、商業の五大コア分野に資源を集中し、優位性を強化、赤字拡大を防ぐ。さらに、AI技術を設計、建設、運営の全工程に導入し、AI工程管理プラットフォームは97％の在建プロジェクトをカバー、自社開発の図面大モデルも業界レベルで活用し、デジタル化による効率化とコスト削減を推進している。業界の変革の岐路に立つ中、万科は創業以来最も厳しい試練に直面しているが、その中に新たな可能性も秘めている。今回の巨額損失と債務圧力は、業界の新旧エネルギーの変換に伴う「痛み」であり、従来の高レバレッジモデルから高品質な発展への「成人式」とも言える。過去の負担を十分に清算し、債務リスクを段階的に解消し、内部改革を深化させ、多角的事業を堅調に伸ばすことで、万科は徐々に低迷から脱し、持続可能な発展の新段階へと進もうとしている。短期的には、2026年は引き続きリスク解消の重要な年となり、債務の集中返済や資産の最適化、経営の安定化が核心課題だが、大株主の支援と管理層の全力推進、各方面の協力により、債務不履行リスクはコントロールされ、経営の基本は安定している。長期的には、万科は優良な土地備蓄、堅実な多角事業、強力なブランドと管理体制を持ち、これらのコア競争力は短期の損失によって弱まっていない。不動産市場の底打ちと業界の再編が進む中、万科はリスクの早期清算とコア事業への集中を武器に、新たな業界回復の中で先行し、業績と評価の両面で修復を目指す。「生き残る」から「安定させる」、そして「良くなる」へと、万科の転換の道は挑戦に満ちているが、リーディング企業としての責任と覚悟も示している。この深刻な調整の中、万科は問題に正面から向き合い、積極的に改革し、底線を守ることは、自らの歴史に責任を持つだけでなく、業界や購入者、すべての関係者に対する責任でもある。痛みはやがて過ぎ去り、新たな生が訪れる。風雨を乗り越えた万科は、より軽やかで堅実な歩みで、高品質な発展の新たな航路を切り拓いていくことだろう。
非躺平、非甩锅：万科的危机应对，值得行业细看
AIに問う・万科の引き渡し確保策は不動産市場の信頼をどう安定させるか？
出品｜中訪網
監修｜李晓燕
3月31日、万科は2025年度の業績報告を発表し、業界の深刻な調整と過去の負担が重なる二重の圧力の下、挑戦に満ちたが粘り強さも残る成績表を示した。データの背後には、業界サイクルの下落による必然的な痛みだけでなく、万科が問題に直面し、積極的に自己改革を行い、民生と経営の安定を全力で守る責任感も映し出されている。巨額の損失と債務圧力の表面の下、30年以上の風雨を経験したリーディング企業であるこの不動産大手は、断固たる決意で改革を推進し、危機の中で基盤を固め、転換の中で新生を模索している。
2025年、万科の営業収入は2334.3億元に達し、上場会社の株主に帰属する純損失は885.56億元となり、2024年と比べて損失幅が拡大した。業界の視点から見ると、この結果は万科だけのケースではなく、不動産業界が高速拡大から高品質な発展へと転換する過程で、リーディング企業が先行して過去のリスクを清算し、圧力を解放した集中した表れである。2年間で千億元超の損失を出したのは、過去の業界の上昇期における積極的な投資、高値での土地取得、過剰な拡大の総括と集中消化の一環であり、企業が従来の依存路線から脱却し、軽装備で進むための必須段階だ。
今回の損失の核心は、資産減損と信用減損の計上にあり、年間合計は561億元超に達し、総損失の約6割を占める。その中で、在庫の値下げ準備金は、佛山、広州、深センなどの早期高値取得プロジェクトを主な対象とし、不動産市況の下落と価格の合理化を背景に、積極的に既存資産の価値再評価を行い、過去の問題を十分に露呈させた。隠さず遅らせず、管理層の誠実さと徹底的な改善意欲を示している。リスクを隠蔽し、清算を遅らせる一部企業と異なり、万科は一度に「財務大掃除」を行い、過去の負担を十分に解放し、その後の軽装備での前進と健全な経営回復の条件を整えた。この積極的な責任感は、長期的な価値修復の重要な基盤となる。
注目すべきは、巨額の損失に直面しても、万科は経営の基本を守り続けている点だ。2025年の売上高は1340.6億元であり、業界の深刻な調整期にもかかわらず、千億元規模を維持し、業界第一梯隊に位置している。年間18の新規プロジェクトはすべて目標を超過達成し、全体の販売回転率は60％に達し、上海や成都などの主要都市のプロジェクトは80％超の販売率を示し、製品力とブランド力が依然として市場から認められていることを証明している。同時に、万物雲、長期賃貸アパート、物流など多角的な事業も堅調に展開し、年間の経営サービス収入は580.1億元に達し、安定したキャッシュフローの重要な支えとなっている。その中で、万物雲の収益は373.6億元、万纬物流の冷链収入は25％超の増加を示し、多角的事業のサイクルを越える粘り強さを示している。
業界リスクが頻発し、多くの地域で不動産企業の引き渡し困難が続く中、万科は「引き渡しの確保」を最優先の民生責任と経営の底線と位置付け、実際の行動で購入者の権益を守り、業界の信頼を安定させている。2025年、資金、施工、サプライチェーンなど多重の課題を克服し、年間で234のプロジェクト、494のバッチ、11.7万戸の引き渡しを実現し、そのうち1.7万戸は30日前倒しで引き渡し、73のバッチは「待たずに引き渡し」を完了し、37のプロジェクトは業界の品質引き渡しの模範となった。
引き渡しの質と効率を保障するため、万科は「見える家」工事現場公開活動を革新し、年間1500回超を実施、2.8万戸のオーナーを招待して現地訪問を促進し、360度カメラやドローン巡回などの技術を用いて「クラウド監督」を実現し、引き渡し過程の透明性と可視化を図っている。同時に、「引き渡し即証明」サービスを推進し、引き渡しと証明の全工程を連携させ、オーナーの後顧の憂いを解消している。一部のプロジェクトでは、「引き渡し促進販売」の良循環を形成し、安定した引き渡しの評判をもとに販売と回転を促進し、市場の低迷期においても独自の競争優位を築いている。
引き渡しの確保は企業責任であると同時に、業界と民生の安定の鍵となる措置だ。リーディング企業として、万科は自らのプレッシャーの中でも10万戸超の引き渡しを質・量ともに完遂し、数十万家庭の居住権益を守るとともに、「リスクコントロールと安心引き渡し」のモデルを業界に示し、市場の不安を和らげ、不動産業界のリスク解消のための安定した環境を作り出している。この困難の中で約束を守り、社会的責任を果たす姿勢は、万科のサイクルを乗り越える重要な底力となっている。
市場の債務と流動性圧力に直面し、万科は大株主の深圳地鉄グループの全面支援のもと、積極的に行動し、多角的な措置を講じている。債務の解消は段階的に進展し、市場信用の維持に努めている。2025年以来、累計で332億元の公開債務返済を完了し、市場信用の基本盤を守っている。
2026年の新年早々、債務再編は加速している。1月には国内債券3本の期限延長を成功させ、合計68億元を調整し、「段階的償還」「少額優先」などの方案で各方面の要望を調整し、債権者の高い賛同を得た。同時に、深鉄グループは引き続き強力に支援し、これまでに338億元超の低コスト株主借入を提供、2026年1月には23.6億元の特別借入も行い、金利はわずか2.34％と低水準だ。これらの資金は公開債務の返済に充てられる。国資の継続的な注入は、短期的なキャッシュフロー圧力を緩和し、支持の意思を伝えるとともに、債権者と市場の信頼を安定させている。
2026年4月から7月にかけて集中して到来する112.7億元の債務について、万科は詳細な償還計画を策定し、債権者と積極的に交渉を進めている。長期債務のリストラクチャリング案は公式には未発表だが、長期的な解決策を模索し、債務期限の延長や償還計画の最適化を通じて経営修復の時間を稼ぐ意向を示している。同時に、既存資産の活用も進めており、2025年には338億元の資産を活用し、31の大型取引を完了、合計113億元の取引を実現している。資産の最適化による資金回収と負債構造の改善を図っている。
財務データを見ると、短期的な返済圧力は大きいものの、流動性の枯渇には陥っていない。2025年末時点で貨幣資金は672.4億元に達し、営業活動のキャッシュフローは黒字化している。大株主の支援と資産の活用により、債務解消の堅実な保障となっている。さらに、万科は常に債権者と誠実にコミュニケーションを取り、市場化・法治化の原則に則って債務再編を進めており、各方面の理解と支援を得て、リスク解消の良好な外部環境を築いている。
業績と債務調整に伴い、万科は史上最も徹底的な内部改革とガバナンスの整備を開始し、過去の問題を正面から見つめ直し、管理体制を再構築している。一方、追責と責任追及の仕組みを全面的に導入し、過去の投資ミスや経営管理の問題に対して、前任のコア管理チームの報酬回収や責任追及を行い、グループの幹部や地域責任者、前役員までを対象とする。これにより、「責任と権限の対等、失責には厳正に対処する」という明確な姿勢を示している。
また、大胆な組織改革も進めており、従来の「グループ-地域-都市」の三層構造を「グループ-都市」の二層に圧縮し、権限を本社に集約、管理層を簡素化して意思決定の効率化を図っている。同時に、コスト削減と効率向上も推進し、2025年には開発事業の人件費と運営コストを前年比18％超削減、万物雲はAI技術の導入により管理費を10.1％削減し、連続2年のコスト削減を実現している。
事業面では、「縮小集中」戦略を堅持し、コア都市と優良プロジェクトに集中し、非コア事業や低効率資産の売却を進めている。氷雪事業などの一部からの撤退も完了し、今後は開発、物业、長期賃貸、物流、商業の五大コア分野に資源を集中し、優位性を強化、赤字拡大を防ぐ。さらに、AI技術を設計、建設、運営の全工程に導入し、AI工程管理プラットフォームは97％の在建プロジェクトをカバー、自社開発の図面大モデルも業界レベルで活用し、デジタル化による効率化とコスト削減を推進している。
業界の変革の岐路に立つ中、万科は創業以来最も厳しい試練に直面しているが、その中に新たな可能性も秘めている。今回の巨額損失と債務圧力は、業界の新旧エネルギーの変換に伴う「痛み」であり、従来の高レバレッジモデルから高品質な発展への「成人式」とも言える。過去の負担を十分に清算し、債務リスクを段階的に解消し、内部改革を深化させ、多角的事業を堅調に伸ばすことで、万科は徐々に低迷から脱し、持続可能な発展の新段階へと進もうとしている。
短期的には、2026年は引き続きリスク解消の重要な年となり、債務の集中返済や資産の最適化、経営の安定化が核心課題だが、大株主の支援と管理層の全力推進、各方面の協力により、債務不履行リスクはコントロールされ、経営の基本は安定している。長期的には、万科は優良な土地備蓄、堅実な多角事業、強力なブランドと管理体制を持ち、これらのコア競争力は短期の損失によって弱まっていない。不動産市場の底打ちと業界の再編が進む中、万科はリスクの早期清算とコア事業への集中を武器に、新たな業界回復の中で先行し、業績と評価の両面で修復を目指す。
「生き残る」から「安定させる」、そして「良くなる」へと、万科の転換の道は挑戦に満ちているが、リーディング企業としての責任と覚悟も示している。この深刻な調整の中、万科は問題に正面から向き合い、積極的に改革し、底線を守ることは、自らの歴史に責任を持つだけでなく、業界や購入者、すべての関係者に対する責任でもある。痛みはやがて過ぎ去り、新たな生が訪れる。風雨を乗り越えた万科は、より軽やかで堅実な歩みで、高品質な発展の新たな航路を切り拓いていくことだろう。