Enam bank besar mengurangi saldo pinjaman rumah pribadi yang ada sebesar 0,7 triliun yuan, apakah masih perlu melunasi pinjaman lebih awal?

Tanya AI · Mengapa saldo kredit rumah pribadi berkurang saat musim semi pasar properti?

Setiap wartawan ekonomi: Zhao Jingzhi    Editor ekonomi: Wei Guanhong

Apakah angin pelunasan kredit rumah lebih awal telah berakhir?

Sejak paruh kedua tahun 2022, peminjam kredit perumahan pribadi di Tiongkok mempercepat pelunasan lebih awal, dan secara bertahap terbentuk gelombang “pelunasan lebih awal” dalam periode tertentu.

Namun kini, pemandangan seperti rebut nomor tengah malam, antre berbulan-bulan sudah tidak umum lagi. Apakah angin pelunasan kredit lebih awal masih berlanjut? Wartawan Daily Economic News mengumpulkan data, menunjukkan bahwa total kredit rumah pribadi di enam bank milik negara sekitar 24,48 triliun yuan, berkurang sekitar 0,71 triliun yuan dibanding tahun sebelumnya.

“Sekarang memang masih ada pelunasan kredit rumah lebih awal, tetapi dibandingkan beberapa tahun lalu pasti tidak bisa disebut ‘gelombang’ lagi,” kata Kepala Analis Bortong Consulting Wang Pengbo. Ia menyatakan bahwa penurunan saldo pinjaman hipotek disebabkan oleh kombinasi pelunasan lebih awal oleh warga dan rendahnya keinginan membeli rumah tahun lalu.

Perlu dicatat bahwa, pada kuartal pertama tahun ini, pasar properti menunjukkan “musim semi kecil”, dan menurut pakar kebijakan keuangan senior Zhou Yiqin, ini bukan rebound jangka pendek akibat oversold, melainkan proses pemulihan kepercayaan pasar yang stabil seiring penurunan suku bunga pasar secara bertahap dan pelonggaran kebijakan pembelian rumah, dan tren ini diharapkan dapat berlanjut di kuartal kedua.

Penurunan saldo kredit rumah pribadi tahun 2025

Data yang dikumpulkan menunjukkan bahwa saldo kredit perumahan pribadi di bank masih menurun.

Pada tahun 2024, sebagai kekuatan utama pemberian kredit rumah, saldo kredit perumahan di enam bank milik negara berkurang 0,62 triliun yuan; dan sepanjang tahun 2025, berkurang bersih sekitar 0,71 triliun yuan, dengan penurunan yang lebih besar dibanding 2024.

Perlu dicatat bahwa, pada semester pertama 2025, total pengurangan di enam bank tersebut mencapai 107,8 miliar yuan, jauh lebih kecil dari 325,5 miliar yuan pada semester pertama 2024, tetapi pada semester kedua 2025 terjadi pengurangan besar sekitar 602,2 miliar yuan, sehingga total penyusutan kredit rumah pribadi tahun lalu lebih besar dari tahun 2024.

Seiring berkurangnya saldo kredit rumah pribadi, saldo kredit perumahan pribadi di enam bank milik negara telah meninggalkan era “6 triliun yuan”.

Dari gambaran nasional, saldo kredit perumahan pribadi juga menurun. Data dari Bank Sentral menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2025, saldo kredit perumahan pribadi nasional mencapai 37,01 triliun yuan, turun 1,8% secara tahunan, menunjukkan bahwa beberapa bank bahkan mengalami peningkatan saldo kredit rumah pribadi, menandai bahwa pasar kredit pribadi memasuki tahap kompetisi yang lebih rinci.

Dalam pandangan industri, penurunan saldo kredit yang ada sebenarnya adalah hasil dari dua kekuatan yang bersaing: pertama, berapa banyak yang “diserap” oleh pelunasan lebih awal, dan kedua, berapa banyak kredit baru yang “mengisi” kembali.

“Sekarang memang masih ada pelunasan kredit rumah lebih awal, tetapi dibandingkan beberapa tahun lalu pasti tidak bisa disebut ‘gelombang’ lagi,” kata Wang Pengbo. Ia menambahkan bahwa pelunasan lebih awal ditambah rendahnya keinginan warga membeli rumah tahun lalu menyebabkan saldo kredit pribadi bank berkurang.

Yang Haiping, peneliti tamu Asosiasi Manajemen Kekayaan Beijing, menyatakan bahwa pasar properti saat ini masih dalam masa penyesuaian, banyak pelanggan kebutuhan mendesak, tetapi juga banyak pelanggan yang menunggu, sehingga pertumbuhan kredit hipotek secara umum lemah.

Musim semi kecil di pasar properti kuartal pertama

Pada kuartal pertama tahun ini, transaksi properti bekas di daratan mengalami musim semi kecil. Laporan Crrc menunjukkan bahwa pada bulan Maret, luas transaksi properti bekas di 20 kota utama sekitar 17,97 juta meter persegi, meningkat 117% dari bulan sebelumnya, dan juga meningkat 6% secara tahunan; total luas transaksi kuartal pertama sekitar 41,08 juta meter persegi, naik 4% dari tahun sebelumnya.

Dalam gelombang “musim semi kecil” ini, kota-kota tingkat satu seperti Beijing dan Shanghai berperan sebagai “pemimpin”.

“Musim semi kecil pasar properti kuartal pertama 2026 didorong terutama oleh pasar properti bekas di kota tingkat satu, saat ini sedang dalam tahap pemulihan yang lembut, dan tren pemulihan ini berpotensi berlanjut,” kata Zhou Yiqin kepada wartawan. Ia menambahkan bahwa dengan datangnya musim semi kecil ini, dampak positif terhadap saldo kredit rumah pribadi bank komersial juga akan mulai terlihat.

“Meski belum sepenuhnya berbalik, saya rasa ini bukan rebound jangka pendek akibat oversold, melainkan proses pemulihan kepercayaan pasar yang stabil seiring penurunan suku bunga dan pelonggaran kebijakan pembelian rumah secara bertahap. Saya berharap tren ini dapat berlanjut di kuartal kedua,” kata Zhou Yiqin. Ia menyatakan bahwa aktivitas transaksi rumah bekas yang aktif akan langsung mendorong peningkatan pengajuan kredit rumah, memperlambat penurunan saldo, dan selanjutnya berpotensi memberikan dukungan positif terhadap saldo kredit rumah, sehingga pasar properti secara keseluruhan bergerak menuju “volume meningkat harga stabil”.

Yanyu Jin, Wakil Direktur Institut Riset Properti Eju Shanghai, menyatakan bahwa “musim semi kecil” lebih menekankan pada transaksi rumah bekas di kota-kota utama, dan saat ini pasar properti nasional masih dalam tahap awal pemulihan. Ia memperkirakan bahwa di kuartal kedua, pasar akan semakin membaik, memberikan dukungan positif terhadap pasar kredit. “Namun, beberapa pelanggan menggunakan pinjaman dana dari dana perumahan (gouji jin), yang tidak termasuk dalam data pinjaman bank komersial, dan ini juga akan mempengaruhi saldo kredit bank.”

Beberapa bank melaporkan peningkatan signifikan dalam pengajuan kredit hipotek

Mengenai situasi kredit rumah pribadi tahun ini, wartawan memperhatikan bahwa banyak manajemen bank juga menyampaikan pernyataan dalam konferensi kinerja mereka. Di antaranya, Bank Transportasi memiliki pandangan yang cukup optimis terhadap bisnis kredit rumah pribadi.

Pada laporan kinerja tahun 2025, Wakil Presiden Bank Transportasi Zhou Wanfu menyatakan bahwa sejak Maret 2026, jumlah pengajuan kredit hipotek di bank tersebut meningkat secara signifikan. “Ini seharusnya menjadi sinyal bahwa pasar properti mulai stabil,” kata Zhou Wanfu. Ia menambahkan bahwa jika tren ini berlanjut, bisnis kredit rumah tahun 2026 akan secara bertahap mencapai pertumbuhan positif, dan mendorong seluruh target pertumbuhan pinjaman ritel Bank Transportasi.

Wakil Presiden Industrial and Commercial Bank Wang Jingwu menanggapi tingkat kredit bermasalah (NPL) kredit pribadi. Wang Jingwu menyatakan bahwa kualitas aset kredit pribadi bank ini tetap baik dalam jangka panjang. Dalam dua tahun terakhir, karena faktor transisi ekonomi, penyesuaian pasar properti, dan ketidakseimbangan penawaran dan permintaan sementara, tingkat kredit bermasalah sedikit meningkat dalam jangka pendek, sesuai tren industri secara umum.

“Fundament dasar ekonomi Tiongkok stabil, tahan banting, dan memiliki potensi besar. Kondisi dan tren dasar yang mendukung pertumbuhan jangka panjang tidak berubah. Risiko kredit pribadi dapat dikendalikan,” kata Wang Jingwu. Ia memperkirakan bahwa dengan percepatan pelaksanaan kebijakan dan terus dirilisnya manfaat kebijakan, fondasi pasar kredit pribadi akan membaik secara bertahap, dan kualitas aset kredit pribadi akan kembali ke tingkat yang wajar.

Meskipun pemerintah terus mengeluarkan kebijakan di bidang properti dan pasar menunjukkan tanda-tanda pemulihan, Yanyu Jin menyatakan bahwa proporsi kredit hipotek dalam alokasi aset bank mungkin akan menurun.

Dari data saat ini, wartawan memperhatikan bahwa pinjaman konsumsi pribadi dan pinjaman usaha pribadi di bank besar mengalami pertumbuhan besar. Di antaranya, pinjaman konsumsi pribadi di Industrial and Commercial Bank meningkat 77,82 miliar yuan, naik 18,5%, dan pinjaman usaha pribadi meningkat 252,24 miliar yuan, naik 15,0%; pinjaman konsumsi pribadi domestik Bank of China meningkat hingga 28%.

Apakah pelunasan kredit rumah lebih awal menguntungkan?

Sebelumnya, gelombang pelunasan kredit perumahan “lebih awal” terutama disebabkan oleh peminjam, di satu sisi karena fluktuasi ekonomi, dan di sisi lain karena volatilitas pasar keuangan di Tiongkok yang meningkat, harga saham dan dana mengalami penurunan besar, pendapatan investasi warga biasa menurun secara signifikan, dan preferensi risiko menjadi lebih konservatif. Selain itu, suku bunga pinjaman rumah yang ada sebagian tinggi, beberapa peminjam memiliki suku bunga lebih dari 5%, dan faktor-faktor ini mendorong peminjam menggunakan sebagian dana yang sebelumnya untuk investasi guna pelunasan lebih awal.

Namun, seiring penurunan suku bunga pinjaman rumah yang ada, biaya bunga pinjaman perumahan pribadi juga secara bertahap menurun. Berdasarkan data Bank Sentral, pada Februari tahun ini, rata-rata suku bunga pinjaman rumah baru sekitar 3,1%, lebih rendah sekitar 10 basis poin dari tahun sebelumnya, dan tetap berada di posisi rendah.

Apakah pelunasan lebih awal masih menguntungkan saat suku bunga rendah?

“Keuntungan pelunasan ini tergantung pada tingkat pengembalian investasi atau tabungan saat ini, dan selisihnya dengan suku bunga pinjaman yang telah diturunkan,” kata Wang Pengbo. “Jika hasil investasi lebih tinggi dari suku bunga pinjaman, maka lebih baik mengalokasikan dana untuk investasi; sebaliknya, bisa mempertimbangkan pelunasan sebagian atau seluruh pinjaman. Selain itu, harus juga mempertimbangkan kebutuhan pengeluaran harian dan dana untuk pensiun serta kesehatan di masa depan.”

Selain itu, dari segi metode pembayaran, umumnya metode angsuran pokok tetap di awal membayar lebih banyak pokok dan bunga lebih sedikit, sehingga pelunasan lebih awal lebih menguntungkan; sedangkan metode angsuran tetap (equal principal and interest) di awal membayar bunga lebih banyak dan pokok lebih sedikit, jadi jika sudah membayar lebih dari setengah masa pinjaman, pelunasan lebih awal mungkin tidak terlalu menguntungkan.

Daily Economic News