Pergantian antara mode lama dan baru, properti beralih ke "fondasi stabilitas kehidupan rakyat", memasuki periode perjuangan transformasi | Forum Pandangan Tahunan 2026

Tanya AI · Mengapa Kebijakan Properti Berubah Menuju Pengembangan Berkualitas Tinggi Pada “Lima Tahun Ke-15”?

Laporan ini (chinatimes.net.cn) wartawan Li Beibei dari Shanghai melaporkan

Selama setahun terakhir, kebijakan pasar properti dan dasar pasar secara bertahap menjadi jelas, pekerjaan penjaminan serah terima rumah mencapai hasil tahap, membangun hunian berkualitas tinggi telah menjadi konsensus industri. Tahun 2026 sebagai tahun pembukaan “Lima Tahun Ke-15”, percepatan transformasi dan peningkatan struktur ekonomi domestik, industri properti memasuki masa penting penyesuaian mendalam dan transformasi.

Pada 2 April, di Forum Tahunan Pandangan 2026, konsensus dan praktik dari para profesional industri menunjukkan bahwa jalan transformasi dan penyesuaian meskipun penuh tantangan, tetapi juga penuh peluang. Dari kebijakan “mengoptimalkan pasokan” hingga tingkat perusahaan “inovasi kualitas”, dari pembangunan “rumah bagus” hingga pembaruan kota, transformasi digital, dan eksplorasi operasional aset ringan, industri properti secara bertahap melepaskan ketergantungan pada skala tradisional, kembali ke atribut kesejahteraan rakyat, dan bertransformasi menuju kompetisi kualitas.

Titik Pergantian Mode Lama dan Baru

Menanggapi topik inti transformasi industri, para ahli dan akademisi, perwakilan perusahaan secara aktif mengemukakan pandangan, menginterpretasikan arah kebijakan industri dan perkembangan.

Wang Shao, ketua Asosiasi Industri Properti Guangdong, menunjukkan bahwa dibandingkan dengan “Empat Belas Lima Tahun”, kebijakan inti properti “Lima Tahun Ke-15” telah beralih dari “meningkatkan pasokan, perkembangan stabil” ke “mengoptimalkan pasokan, pengembangan berkualitas tinggi, mode pengembangan baru”, menandai bahwa properti beralih dari ekspansi skala ke peningkatan kualitas, dari “alat stimulasi ekonomi” ke “landasan stabilitas kesejahteraan rakyat”.

Menghadapi tahap perkembangan baru, properti juga menghadapi tuntutan makna pengembangan berkualitas tinggi, yang intinya adalah mewujudkan “stabilitas pertumbuhan, keseimbangan perkembangan, keberlanjutan lingkungan, dan keadilan sosial” secara multidimensi secara bersamaan, sekaligus menyeimbangkan hubungan antara stabilitas jangka pendek dan kesehatan jangka panjang.

Wang Shao menekankan bahwa tujuan utama rumah bagus adalah kembali ke atribut kesejahteraan rakyat, mewujudkan hak setiap orang atas hunian yang layak: “Membuat ruang kota lebih baik melayani perkembangan berbagai sektor rakyat, ini sangat sejalan dengan tujuan akhir pembangunan kota rakyat modern.” Perusahaan properti harus mengubah nilai “rumah bagus” dan “layanan bagus” menjadi kekuatan pertumbuhan ekonomi, merangsang konsumsi, dan mendorong investasi yang efektif; membangun ruang dan skenario kehidupan berkualitas tinggi, secara terus-menerus melepaskan nilai jangka panjang dari “rumah bagus”, secara sistematis mendorong pembangunan “rumah bagus, kompleks bagus, komunitas bagus, kawasan bagus”, membantu properti kembali ke atribut kesejahteraan rakyat, menjadi kekuatan penting mendukung pengembangan berkualitas tinggi.

YANG Jin, Sekretaris Partai dan Ketua CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd., menyatakan bahwa saat ini industri properti berada di titik pergantian mode lama dan baru, menjaga arus kas atau menjaga laba, menjadi pilihan sulit yang harus dihadapi perusahaan saat ini.

YANG Jin berpendapat bahwa tantangan saat ini pada dasarnya adalah hasil dari transformasi ekonomi makro dan iterasi tahap perkembangan kota. Model pertumbuhan skala industri properti yang dulu tidak lagi efektif, fokus industri beralih ke peningkatan kualitas dan pengaktifan aset yang ada. Saat ini, kebijakan nasional sangat mendukung bidang seperti pembaruan kota, renovasi desa dalam kota, pembangunan hunian terjangkau, dan pembangunan rumah bagus, yang merupakan jalur utama yang dipandu negara dan juga akan menjadi medan perang utama nilai industri properti di masa depan.

Berdasarkan penilaian industri ini, CITIC Chengkai saat ini menetapkan pola “pengembangan + pengelolaan” sebagai dua pendorong utama, bergantung pada keunggulan kolaborasi antara keuangan dan industri dari Grup CITIC, fokus pada bidang inti seperti penyelesaian risiko dan pembaruan kota. Pada saat yang sama, secara aktif membangun model transformasi “mengeksplorasi mode baru, menciptakan produk baru, menerapkan teknologi baru, membangun ekosistem baru”, menempuh jalan transformasi yang khas dan berkarakter.

Jalur Inovasi Perusahaan

Berada di titik kunci transformasi dari “kuantitas ke kualitas” industri, mengikuti tren perkembangan industri dan inovasi jalur pengembangan menjadi tugas utama perusahaan properti saat ini. Berbagai perusahaan properti secara aktif meningkatkan kualitas, mengeksplorasi mode pengembangan yang sesuai dengan siklus baru, mendorong industri menuju era kompetisi kualitas.

Meng Zhaohui, Direktur Institut Penelitian Kota dan Perusahaan Holding China Merchants Shekou Industrial Zone Co., Ltd., mengungkapkan bahwa mereka sedang mendorong eksplorasi “Rumah Bagus 2.0”, fokus utama pada integrasi dan inovasi teknologi, telah membangun laboratorium eksperimen rumah bagus di kantor pusat Shenzhen, melakukan pengungkapan masalah baru, eksplorasi teknologi baru, dan verifikasi persepsi pelanggan.

Lifeng Technology Group juga sedang mengeksplorasi cara konkret membangun “rumah bagus”. Zhu Kuai, Wakil General Manager Lifeng Technology Group dan General Manager Lifeng Construction Technology Group, menunjukkan bahwa banyak perusahaan properti terjebak dalam kesulitan operasional karena menggunakan mode pengembangan yang bersifat rakitan dan potongan-potongan.

“Persaingan properti di masa depan pada intinya adalah kompetisi ‘teknologi + humaniora’ dalam hunian cerdas, ini juga alasan utama mengapa mode pengembangan rakitan tradisional tidak mampu beradaptasi dan tidak mampu menciptakan rumah bagus.” Zhu Kuai menjelaskan bahwa saat ini sistem teknologi rumah bagus Lifeng sudah diterapkan di beberapa proyek, dan di masa depan Lifeng akan terus berfokus pada teknologi dan humaniora, agar lebih banyak orang dapat tinggal di rumah yang memenuhi standar “6633” dari Lifeng.

Sebagai salah satu perwakilan utama industri kontraktor, Ge Zhi juga membangun satu model unik untuk menciptakan “rumah bagus”. Menurut Wang Xin, Wakil General Manager Pengembangan dan Manajemen Ge Zhi, Ge Zhi telah membangun sistem layanan manajemen rantai lengkap untuk pembangunan non-perumahan (yaitu di luar bidang hunian), mencakup semua tahap mulai dari pengambilan keputusan investasi awal, perencanaan industri, tahap pengembangan, hingga operasi pasca-pengembangan.

Menanggapi kondisi industri saat ini, Ge Zhi meluncurkan mode "Contracting + " dan “Contracting -”, satu sisi, menghadapi kompetisi standar kontrak tradisional yang ketat dan kebutuhan pelanggan yang beragam, Ge Zhi memanfaatkan kemampuan di bidang pengelolaan taman industri, apartemen sewa jangka panjang, konsultasi pembiayaan, layanan properti, dan kesehatan serta olahraga, untuk menyediakan layanan nilai tambah “Contracting +”; di sisi lain, karena tenaga kerja di industri properti sudah jenuh, platform kota dan perusahaan teknologi mudah merekrut tenaga profesional, dan kebutuhan pemilik beralih ke bagian tertentu atau layanan tertentu, Ge Zhi membangun kemampuan bisnis secara modular, menciptakan mode “Contracting -”. Selain itu, Ge Zhi juga sedang menjajaki model konsultasi aset ringan di berbagai daerah, memperluas batasan bisnis.

Arah Industri Menuju Stabil dan Kokoh

Berkat platform Ke Goodjia dari Beike, memiliki kepekaan pasar yang tajam. Manajer Umum Pusat Inovasi C2M Beike, Wu Bin, menyatakan bahwa saat ini struktur pasar properti mengalami perubahan besar, transaksi rumah bekas di kota utama melebihi 70%, dan tren harga mereka lebih mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya. Selain itu, hubungan penawaran dan permintaan pasar berbalik, stok rumah bekas terus meningkat, sejak 2021 industri memasuki fase banyak rumah dan sedikit pembeli, sehingga pengambilan keputusan pembeli menjadi lebih hati-hati.

Wu Bin berpendapat bahwa dalam konteks ini, esensi dari “produk kompetitif” adalah memenuhi kebutuhan pelanggan tertentu secara tepat. Berdasarkan hal ini, model C2M (Customer to Manufacturer, dari konsumen ke produsen) yang diluncurkan Beike intinya adalah “semua berpusat pada C”. Dengan perkembangan teknologi, memanfaatkan data besar dan AI serta kemampuan penjangkauan pelanggan yang akurat, memungkinkan untuk menemukan kebutuhan C secara tepat, sehingga memungkinkan melakukan penilaian tanah, penentuan produk, desain, dan pemasaran. Beike telah membangun kemampuan ini menjadi solusi, dan saat ini telah terbukti di lebih dari sepuluh proyek yang bekerja sama dengan pengembang seperti招商, Yuexiu, Binjiang.

Yán Qiong, General Manager Divisi Industri Properti dan Bangunan di Kingdee China, menganalisis kesulitan transformasi digital perusahaan properti dan mengusulkan solusi dari “produk terbaik” ke “arsitektur terbaik”. Ia menyatakan bahwa saat ini sebagian besar perusahaan properti terjebak dalam masalah mendalam saat melakukan transformasi digital dan penerapan AI, yang terkait erat dengan kepercayaan diri yang rendah terhadap pilihan platform digital di masa lalu yang berfokus pada “produk terbaik”. Oleh karena itu, perusahaan properti harus mengubah persepsi tradisional tentang “produk terbaik” dan beralih ke konsep “arsitektur terbaik” dalam konteks baru.

Secara spesifik, harus memilih platform digital komprehensif yang mengintegrasikan “platform, data, aplikasi, dan agen cerdas”, yang tidak hanya memenuhi kebutuhan pemanggilan multi-modus perusahaan, tetapi juga mendukung pengembangan agen cerdas internal secara mandiri, melakukan tata kelola data perusahaan, dan dapat langsung menggunakan aplikasi SaaS dan agen AI bawaan platform, sehingga mempercepat penerapan teknologi AI, secara nyata meningkatkan efisiensi operasional perusahaan, membantu perusahaan properti menembus hambatan transformasi digital, dan melewati siklus.

Selain perusahaan yang fokus pada peningkatan produk, Vice President Modern Capital Management Co., Ltd., Di Nan, lebih memperhatikan perkembangan dan kondisi pelaku di bidang aset bermasalah. Ia berpendapat bahwa di masa lalu, aset bermasalah dan restrukturisasi utang hanyalah bagian pinggiran industri properti, tetapi seiring perubahan industri, pelaku aset bermasalah masuk ke inti industri properti, dan banyak profesional investasi serta operasional properti juga masuk ke bidang aset bermasalah. Menurut Di Nan, pada tahun 2026, kesadaran antara perusahaan properti, kreditur, pembeli rumah, dan pemerintah akan pertama kali menyatu, menandai munculnya periode peluang restrukturisasi yang nyata.

Saat perusahaan properti mulai rebound, tanda-tanda “stabilisasi dasar” juga muncul, menurut Xia Yifeng, Kepala Analis Industri Properti dan Wakil Presiden Zhongyin Securities, saat ini pasar properti menunjukkan tren diferensiasi di mana kota inti secara bertahap stabil, sementara kota non-inti menunjukkan performa yang lebih lemah. Harga rumah di empat kota utama menunjukkan karakteristik masing-masing tetapi secara keseluruhan stabil, misalnya harga rumah bekas di Beijing naik 0,2% secara bulanan; di Shanghai, setelah sembilan bulan penurunan dari Mei 2025 hingga Januari tahun ini, sudah kembali positif bersamaan dengan Beijing; kondisi pasar kota non-inti sedikit lebih lemah dibandingkan kota inti.

Xia Yifeng menekankan bahwa karena harga rumah bekas sudah mengalami penurunan cukup lama, beberapa daerah mulai menunjukkan nilai rasio harga terhadap kualitas rumah bekas yang menonjol, memberikan tekanan tertentu terhadap penjualan rumah baru di sekitar, sehingga pengembang perlu meningkatkan daya saing melalui kualitas produk dan peningkatan kualitas selain lokasi dan lingkungan.

Menelusuri Jalan Menuju Industri yang Lebih Baik

Dalam sesi diskusi tema forum, Zhang Xiaoduan, Wakil Direktur Institut Penelitian Knight Frank, sebagai moderator, memulai dengan menyatakan bahwa saat ini pasar properti meskipun menunjukkan sinyal positif sebagian, kepercayaan pasar secara keseluruhan masih dalam proses pemulihan perlahan, dan tren perkembangan industri tetap menjadi fokus utama perhatian para pelaku industri.

Menghadapi tren pasar dan titik balik perkembangan, indikator kunci apa yang biasanya diperhatikan?

Menanggapi pertanyaan ini, Long Guxin, Direktur Grup Desiqin, menyatakan bahwa untuk memprediksi tren pasar, perlu memperhatikan berbagai indikator, tetapi dua indikator utama yang benar-benar menunjukkan stabilisasi adalah: pertama, jumlah orang dan perusahaan yang bersedia berinvestasi dan memulai usaha saat ini, yang merupakan kekuatan utama di balik perbaikan indikator sewa dan transaksi; kedua, jumlah kelahiran tenaga teknologi di kota-kota tingkat satu dan dua (20 kota teratas di China). Long Guxin menambahkan bahwa pengembangan kota harus lebih memperhatikan pengenalan sumber inovasi teknologi dan populasi teknologi baru, ini adalah kunci stabilisasi pasar.

Guo Rui, General Manager Kantor Guangzhou Huafu Huihuang, memberikan data konkret sebagai bukti perubahan positif pasar. Dari segi pasar rumah mewah di Guangzhou, sudah memasuki “musim semi kecil” sejak 2025. Data menunjukkan bahwa musim semi kecil ini terutama terjadi dalam dua minggu terakhir Maret: “Jumlah kunjungan dan transaksi meningkat 80%, nilai transaksi naik 1,5 kali lipat (tahun ke tahun), rumah yang lebih mahal menunjukkan peningkatan yang jelas.”

Guo Rui menyatakan bahwa alasan utama di balik peningkatan transaksi adalah peningkatan produk. Rumah bagus di masa depan akan memicu lebih banyak transaksi, tetapi rumah bagus bukan hanya peningkatan produk, melainkan juga pertimbangan strategis, melalui peningkatan pasokan, merangsang permintaan dan kepercayaan pasar secara keseluruhan.

Meng Zhaohui, Direktur Institut Penelitian Kota dan Perusahaan Holding China Merchants Shekou, memperkenalkan bahwa pada tahun 2024 dan 2025, rumah bagus terutama berada dalam tahap panduan kebijakan dan pembangunan sistem oleh berbagai pengembang; pada awal tahun 2026, semua pengembang telah secara penuh mendorong implementasi, mencapai terobosan utama dari promosi pemasaran ke rantai pasokan. Sebagai contoh,招商 hanya membangun 6 proyek demonstrasi rumah bagus pada 2025, tetapi dari akhir 2025 hingga awal 2026, sudah ada lebih dari 30 proyek yang dilaksanakan, dari proyek percontohan menjadi implementasi penuh, secara solid mendorong pembangunan “rumah bagus” untuk memenuhi kebutuhan hidup masyarakat yang lebih baik.

Selain pembangunan “rumah bagus”, CEO IWG China, Hu Mao, memperluas pandangannya ke komunitas dan fasilitas pendukung. Ia berpendapat bahwa “rumah bagus” harus dilengkapi dengan komunitas dan fasilitas yang baik agar dapat membentuk lingkungan hidup yang sangat menarik.

Hu Mao menunjukkan bahwa mengoptimalkan lingkungan hunian dan meningkatkan vitalitas serta daya tarik komunitas, selain memperbaiki taman dan fasilitas komersial, juga harus dilengkapi ruang kantor, menarik berbagai industri untuk masuk ke komunitas: “Karena melihat adanya kebutuhan kantor fleksibel di dalam komunitas, kami juga memperluas ke area kantor non-standar dan komunitas, mengembangkan pusat kantor fleksibel. Ini sebenarnya saling melengkapi dengan pembangunan komunitas dan lingkungan hunian yang baik, mengisi kekurangan dalam pengenalan industri dan pembangunan berkelanjutan.”

Gagasan inovatif ini tidak hanya berlaku untuk pasar tambahan, tetapi juga untuk pembaruan kota. Zhou Zhipeng, Kepala Valuasi dan Konsultan Profesional Guangzhou dari First Pacific Davis, berpendapat bahwa model pengembangan yang meniru dan berulang dalam pembaruan kota telah mencapai titik akhir, proyek yang mampu menembus akan fokus pada eksplorasi sewa tanah tingkat berbeda. Dua arah utama dari proyek ini adalah: pertama, memanfaatkan kekayaan budaya lokal untuk menciptakan karakter yang tidak dapat diduplikasi; kedua, proyek tanpa lokasi unik dapat membangun daya saing melalui konten berkelanjutan.

Zhou Zhipeng menekankan bahwa diferensiasi, personalisasi, dan penanaman konten adalah kekuatan kompetitif utama dari proyek pembaruan kota: “Pembaruan kota saat ini berada dalam tahap pergantian dari mode lama ke mode baru, model pengembangan lahan tradisional sudah berakhir, industri akan beralih dari pengembangan kasar ke pengembangan yang lebih rinci dan halus.”

Penanggung Jawab: Zhang Beibei Kepala Editor: Zhang Yuning