Peta Properti｜Memindai kota utama dengan lahan berkualitas, Yuexiu, China Resources, dan Poly memimpin daftar pembelian tanah

Tanya AI · Mengapa perusahaan pusat dan negara besar melakukan pembelian besar di tengah musim dingin pasar tanah?

Ketika sebagian besar pengembang properti memilih untuk “mengencangkan ikat pinggang” selama musim dingin, perusahaan pusat dan negara besar seperti Grup Yuexiu, Pengembangan Poly, China Resources Land, China Jinmao justru melakukan pembelian besar di kota-kota inti. Pada kuartal pertama tahun ini, total pembelian tanah dari 100 pengembang teratas menurun hampir lima puluh persen secara tahunan, tetapi tanah utama di Guangzhou, Hangzhou, dan Shanghai terus-menerus dilelang dengan harga tinggi. Efek “Matius” di pasar tanah semakin memburuk, kekuatan semakin kuat, yang lemah keluar dari pasar. Ini bukan hanya pertarungan dana, tetapi juga sebuah voting ulang terhadap pola kota masa depan.

Kuartal pertama, total pembelian tanah dari 100 pengembang teratas melebihi 140 miliar

Setelah libur Tahun Baru Imlek, pelepasan dan transaksi tanah di berbagai daerah mulai pulih, kota-kota seperti Shanghai dan Hangzhou meluncurkan tanah-tanah panas, dan kekuatan pengembang dalam pembelian tanah meningkat, dengan penurunan jumlah pembelian yang lebih kecil. Menurut data dari China Index Academy, dari Januari hingga Maret, total pembelian tanah dari 100 perusahaan teratas mencapai 146,52 miliar yuan, turun 49,4% secara tahunan, tetapi penurunan ini lebih kecil 3,0 poin persentase dibandingkan Januari-Februari.

Dalam daftar TOP20 nilai tambah properti baru dari pengembang selama Januari-Maret yang dirilis oleh China Index Academy, sebagian besar adalah perusahaan negara, perusahaan pusat, atau platform investasi kota lokal. Di antara mereka, perusahaan terkemuka menunjukkan perbedaan besar dalam skala pembelian tanah, dengan Yuexiu Group mencapai 711 miliar yuan dalam nilai tambah hak milik baru, unggul jauh dari posisi kedua, China Resources Land dengan 243 miliar yuan, menunjukkan pola “pembagian tajam” yang khas. Perlu dicatat bahwa hanya lima perusahaan yang nilai tambah hak miliknya melebihi 100 miliar yuan, termasuk Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao, dan Ningbo Yinzhou Urban Development.

Perlu diperhatikan bahwa beberapa perusahaan menunjukkan perbedaan besar antara nilai tambah hak milik dan nilai tambah pembelian tanah secara keseluruhan, menunjukkan mereka lebih bergantung pada mode pembelian tanah gabungan, seperti Shangshi Urban Development dan Shanghai Zizhu.

Dari sudut pandang kuartal pertama, Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao dan perusahaan lain memiliki skala pembelian tanah besar, proporsi hak milik tinggi, dan penempatan di seluruh negeri, dengan kekuatan dana dan keunggulan pembiayaan yang menonjol, menjadi “batu penyeimbang” pasar tanah saat ini. Di antaranya, Yuexiu Group adalah pemimpin, dengan skala pembelian tanah jauh melampaui perusahaan lain, mencerminkan tekad ekspansi dan keunggulan dana mereka; selain itu, Yuexiu Group melakukan pembelian tanah 100% hak milik, tanpa pengembangan bersama.

Karena Yuexiu Group mendominasi pasar, anak perusahaannya, Yuexiu Real Estate, tahun ini dipisahkan secara terpisah untuk peringkat sendiri, dan skala pembelian tanah Yuexiu Real Estate juga tidak kecil, dengan nilai tambah hak milik baru menempati posisi ke-11.

Faktanya, saat ini China Resources Land, Poly Development, dan China Overseas Land juga lebih mengutamakan pengembangan mandiri, dan proporsi hak milik mereka juga cukup tinggi. Hanya saja, China Overseas Land menunjukkan performa yang kurang baik di pasar tanah kuartal pertama.

Selain itu, perusahaan platform dan investasi kota lokal yang mendalami pasar lokal, termasuk Ningbo Yinzhou Urban Development, Shijiazhuang Urban Investment, Nanjing Jiangbei New Area Investment, dan Yiwu State-owned Assets, biasanya fokus pada tanah di kota mereka sendiri, hampir semuanya melakukan pembelian tanah 100% hak milik, menjadi pemain penting di pasar tanah lokal, dan bertanggung jawab atas pembaruan kota serta infrastruktur.

Menurut analisis dari CRIC, dari sudut pandang perusahaan yang membeli tanah, pola “perusahaan pusat memimpin, investasi kota lokal sebagai utama” masih berlanjut, dan keinginan perusahaan secara keseluruhan untuk membeli tanah tetap berhati-hati. Di antara 100 perusahaan teratas dalam peringkat penjualan, hanya kurang dari tiga puluh persen yang memiliki cadangan tanah yang tercatat.

Tanah berkualitas tinggi di kota inti sangat diminati, mendorong kenaikan rata-rata tingkat premium

Meskipun pasar secara keseluruhan sedang menurun, tanah langka di kota inti tetap menarik, dan dana pengembang terus mengalir ke aset berkualitas tinggi yang memiliki kepastian lebih besar. Pada 25 Februari, tanah tahap satu di lapangan kuda Guangzhou, setelah 9 jam dan 243 putaran lelang, dimenangkan oleh Yuexiu Group dengan harga 23,604 miliar yuan, tingkat premium 26,6%, dan total harga transaksi menempati posisi kedua tertinggi dalam sejarah Guangzhou, dengan harga per meter persegi untuk bangunan residensial memecahkan rekor.

Pada 6 Maret, tanah perumahan di Chengdong New City, Distrik Shangcheng, Hangzhou, setelah 109 putaran lelang, dimenangkan oleh Poly Development dengan total harga 3,22 miliar yuan dan tingkat premium 51%, dengan harga per meter persegi mencapai 44.985 yuan. Tanah ini sebelumnya digunakan untuk komersial dan perkantoran, tetapi setelah diubah menjadi tanah perumahan murni pada April 2025, rasio kapasitasnya turun dari 3,0 menjadi 2,2, meningkatkan atribut hunian secara signifikan. Pada 13 Maret, tanah di Xujing, Qingpu, Shanghai, dimenangkan oleh Greenland China dengan total harga 2,67 miliar yuan, tingkat premium 6,6%, dan harga per meter persegi 31.972 yuan. Tanah ini merupakan satu-satunya tanah yang dilelang dengan harga premium di antara pelelangan pertama di Shanghai, dengan nilai lokasi yang sangat baik.

Dibandingkan dengan tanah di pusat kota inti di kota-kota utama yang sangat panas, sebagian besar pasar tanah di kota lain masih berjalan dengan suhu rendah, dengan tanah yang dilelang di Qingdao, Fuzhou, Wuhan, dan Tianjin semuanya dilelang dengan harga dasar. Di satu sisi, ritme pelepasan tanah melambat, dan di sisi lain, tanah berkualitas tinggi di pusat kota yang diluncurkan relatif sedikit; di samping itu, dana pengembang masih terbebani, sehingga fokus pembelian tanah tetap pada bagian yang sangat pasti di kota inti, dan mereka berhati-hati terhadap tanah di luar pusat kota.

Dalam hal tingkat premium, menurut statistik dari China Index Academy, sejak awal tahun, dalam konteks perlambatan pasokan, tingkat premium tanah di 300 kota secara keseluruhan tetap rendah. Data dari China Index Academy menunjukkan bahwa kuartal pertama, tingkat premium rata-rata tanah perumahan di 300 kota adalah 5,0%. Pada Januari, pasar tanah relatif tenang, tetapi pada Februari, didorong oleh tanah berkualitas tinggi seperti tanah di lapangan kuda Guangzhou, tingkat premium meningkat menjadi 10,7%; dan pada Maret, tingkat premium rata-rata turun menjadi 3,3%.

Menurut analis dari China Index Academy, kuartal pertama tahun ini, pasar tanah melanjutkan pola “penyusutan total, diferensiasi struktur”. Dalam konteks kehati-hatian pengembang secara umum dalam membeli tanah, tanah berkualitas tinggi di kota inti tetap mampu menarik perhatian perusahaan pusat dan negara besar yang bersaing sengit, mencerminkan preferensi pasar terhadap aset dengan tingkat kepastian tinggi. Pada saat yang sama, strategi pelepasan tanah di berbagai daerah semakin menekankan kualitas dan efisiensi, mengendalikan pertumbuhan, meningkatkan pasokan, dan mengelola stok sebagai nada utama kebijakan. Ke depan, dengan kemajuan pembaruan kota dan pelepasan kebutuhan perumahan yang lebih baik, pasar tanah diharapkan akan secara bertahap stabil dan rasional melalui penyesuaian struktural.

Untuk kuartal kedua, analis dari CRIC berpendapat bahwa pasar tanah akan menunjukkan tren “pemulihan parsial, kehati-hatian secara keseluruhan”. Dengan masuknya tanah berkualitas tinggi di kota inti ke pasar, antusiasme lelang tanah diperkirakan akan meningkat secara sementara, tetapi pola kehati-hatian secara keseluruhan di perusahaan sulit diubah secara mendasar. Dalam pola perusahaan, perusahaan pusat dan perusahaan negara lokal yang berkualitas akan terus mendalami kota tingkat satu dan dua berkat keunggulan pembiayaan; platform investasi kota akan bertanggung jawab di kota tingkat tiga dan empat; beberapa perusahaan swasta yang stabil secara finansial mungkin akan melakukan pembelian kembali, tetapi secara keseluruhan kemampuan pembelian tanah terbatas.

Laporan dari Beijing News dan KE Holdings, wartawan Yuan Xiuli

Editor Yang Juanjuan

Desain Xu Xiao

Pemeriksaan Zhao Lin