He Wan Nan: Keberhasilan Vanke Tidak Lagi Bersinar Harga Saham Jatuh ke Dasar Lembah

Tanya AI · Bagaimana model leverage tinggi Vanke menyebabkan kerugian besar?

**Izin layanan berita informasi internet nomor: 51120180008
**

■ 贺宛男

Selasa lalu, laporan tahunan 2025 Vanke yang mengalami kerugian besar sebesar 885,56 miliar yuan dirilis, dan harga saham perusahaan telah turun menjadi 3,82 yuan pada hari Jumat ini.

Di antara lebih dari 5400 perusahaan yang terdaftar di A-share, Vanke adalah satu-satunya perusahaan yang tetap mempertahankan nama asli dan melanjutkan bisnis utama di pasar Shenzhen sebagai “Lima Saham Tua” dan di Shanghai sebagai “Delapan Saham Tua”. Pada Januari 2018, Vanke pernah mencapai puncak industri properti global dengan kapitalisasi pasar sebesar 4.662,94 miliar yuan. Kini kapitalisasi pasar turun menjadi 430 miliar yuan( termasuk saham A+H), menyusut lebih dari 90%.

Laporan tahunan 2025 menunjukkan, laba bersih yang dapat didistribusikan kepada pemegang saham utama adalah -885,56 miliar yuan, termasuk kerugian penurunan kredit sebesar 341,74 miliar yuan, kerugian penurunan aset sebesar 219,29 miliar yuan, total kedua kerugian ini mencapai 561,03 miliar yuan, yang menyumbang 63,35% dari total kerugian bersih.

Laporan tahunan Vanke selama bertahun-tahun menunjukkan bahwa “piutang lain-lain” perusahaan mencapai lebih dari 2000 miliar yuan, dan setelah pengakuan sebesar 337 miliar yuan di akhir 2025, masih tersisa 1754 miliar yuan.

Pada 2015, mantan presiden Vanke Zhu Jiusheng mendirikan dan mengendalikan secara langsung perusahaan manajemen aset Boshan (( disebut “Boshan Asset Management”) dan Shenzhen Pengjin Internet Financial Services Co., Ltd. () disebut “Pengjin”). Kemudian, dengan memimpin Boshan dan Pengjin, membangun beberapa “perusahaan kerjasama”. Mereka juga membangun kolam dana melalui perusahaan kerjasama ini, membeli tanah dengan harga sangat tinggi. Kolam dana ini termasuk dana dari produk keuangan bank, rencana trust, dana asuransi, dan bahkan “investasi bersama karyawan”.

Menurut statistik, skala kolam dana ini berkembang pesat dari 300 miliar yuan pada 2019 menjadi lebih dari 1000 miliar yuan pada 2021; sementara modal terdaftar Boshan Asset Management adalah 1 miliar yuan, yang memanfaatkan pembiayaan off-balance sheet lebih dari 1000 miliar yuan, dengan leverage hingga 1000 kali lipat. Inilah yang disebut “Vanke bayangan”.

Dalam siklus ekonomi properti yang sedang berkembang, “Vanke bayangan” yang didukung leverage tinggi ini memberikan pengembalian besar kepada manajemen Vanke dan mitra terkait. Laporan terkait mengungkapkan, mantan ketua Vanke Yu Liang menerima total kompensasi sebesar 12,517 juta yuan pada 2019, ditambah bonus laba ekonomi setelah pajak sebesar 22,18 juta yuan, totalnya mencapai 34,697 juta yuan; Zhu Jiusheng dari 2018-2020 menerima gaji tetap antara 11,23 juta hingga 11,27 juta yuan; Wang Shi sejak 2023 secara aktif melepaskan pensiun dengan dana sebesar jutaan yuan.

Pada 2021, “tiga garis merah” diberlakukan, lingkungan pembiayaan menjadi lebih ketat, platform Boshan mengalami kerusakan rantai pasok dana, dan mitra kerjasama tidak mampu membayar piutang kepada Vanke. Piutang Vanke langsung berubah menjadi “piutang macet”. Pada 2023, kerugian penurunan kredit mulai melonjak, mencapai 26,4 miliar yuan. Pada 2025, kerugian penurunan kredit kembali meningkat sebesar 34,174 miliar yuan.

Adapun kerugian penurunan aset sebesar 21,929 miliar yuan terutama berasal dari penurunan nilai persediaan, yang juga terbentuk dari kerugian penurunan nilai akibat pembelian tanah dengan harga tinggi melalui “Vanke bayangan”.

Yang mematikan adalah, risiko kredit Vanke dan risiko tanah dengan harga tinggi saling bertumpuk. Dari 2017 hingga 2021, total pembelian tanah Vanke mencapai 554,9 miliar yuan. Pada 2017, harga plafon bangunan mencapai 7.908 yuan/m2, dan pada 2021 tetap bertahan di 6.942 yuan/m2, jauh di atas rata-rata industri.

Dua pukulan dari kerugian penurunan kredit dan penurunan persediaan akhirnya menyebabkan aset bersih Vanke dari akhir 2024 turun secara drastis dari 2.666 miliar yuan menjadi 1.169 miliar yuan, hampir setengahnya menyusut.

Dulu, harga saham Vanke pernah menyentuh 42,24 yuan, kini harga saham A hanya 3,82 yuan, dan harga saham H hanya 2,88 dolar Hong Kong, yang hanya setara dengan sepertiga dari aset bersihnya( 9,80 yuan).

Pada 2017, Shenzhen Metro mengakuisisi saham Vanke dengan investasi ekuitas sebesar 66,37 miliar yuan( untuk membeli 27,18% saham Vanke yang dimiliki oleh China Resources dan Evergrande), dan nilai pasar saat ini telah menguap lebih dari 500 miliar yuan(, dengan harga saham turun dari biaya 20,47 yuan menjadi 3,82 yuan). Selama periode ini, Shenzhen Metro juga memberikan pinjaman kepada Vanke sebesar lebih dari 30,7 miliar yuan untuk membantu pembayaran utang. Shenzhen Metro yang sebelumnya meraih laba ratusan juta kini menjadi perusahaan yang merugi. Pada 2024, Shenzhen Metro mengalami kerugian bersih sebesar 33,461 miliar yuan, dan pada paruh pertama 2025 kembali merugi 3,361 miliar yuan, menutupi total laba lima tahun sebelumnya sebesar 27,3 miliar yuan(.

Pada Oktober 2025, Zhu Jiusheng dikenai tindakan pidana karena diduga menyalahgunakan dana dan melakukan transfer keuntungan secara ilegal, dan fokus penyelidikan tertuju pada operasional platform Boshan Asset Management dan Pengjin. Pada Januari 2026, Yu Liang yang memimpin Vanke selama 36 tahun “pensiun karena usia”, melepaskan semua jabatan, dan tanggung jawab pengambilan keputusan terkait platform Boshan sedang diselidiki.

Shenzhen Metro berusaha menyelamatkan Vanke melalui pinjaman dari pemegang saham dan jaminan obligasi, tetapi jalan menuju kebangkitan Vanke penuh duri, sebagaimana ditegaskan auditor dalam laporan tahunan: tahun ini, Vanke mengalami kerugian sebesar 88,6 miliar yuan, dan utang berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun mencapai 160,6 miliar yuan, sementara kas saat ini hanya 61,5 miliar yuan, menunjukkan adanya ketidakpastian besar yang dapat menimbulkan keraguan serius terhadap kelangsungan usaha Vanke.

Penulis| Li Li

Pengulas| Wang Wei